ЮРИДИЧЕСКАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ НА САЙТЕ

Получить бесплатную юридическую консультацию вы можете у наших коллег в регионе вашего проживания, заполнив поле всплывающего окна в правом нижнем углу экрана, либо перейдя по ссылке. Также можно позвонить по телефону:

РУБРИКИ:

Автострахование

Административное право

Гражданское право, ГК РФ

Жилищные споры

Участие в долевом строительстве

Защита прав потребителей

Земельные споры

Семейные споры

Трудовые споры, пенсии

 
 
 
 

Кассационное определение Астраханского областного суда от 12 января 2011 года

Судья Широкова Д.В.

дело №33-93/2011

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Астрахань 12 января 2011 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда в составе:

председательствующего: Костиной Л.И.,

судей областного суда: Поляковой К.В., Авериной Е.Г.,

при секретаре Даушевой Э.С.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Поляковой К.В. дело по кассационной жалобе Дюсеновой У.К. на решение Ленинского районного суда г. Астрахани от 07 декабря 2010г. по делу по иску Дюсеновой У.К. к Негереву С.А., Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области о признании недействительным пункта договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки, признании незаконными действий государственного органа, обязании Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области отменить регистрацию залога,

УСТАНОВИЛА:

Дюсенова У.К. обратилась в суд с иском к Негереву С.А. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка в части соглашения о его залоге, указав, что ... она заключила договор покупки земельного участка, где она сейчас проживает, с ответчиком. Пунктом 4 данного договора предусмотрена передача данного земельного участка в залог до момента оплаты его стоимости, что, по ее мнению, противоречит действующему законодательству. При заключении договора не было выполнено положение Федерального закона «Об ипотеке» о соблюдении требований, установленных для договора ипотеки, в отношении формы и государственной регистрации, если соглашение об ипотеки включено в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в связи с чем договор об ипотеки является ничтожным. Поскольку ни она, ни продавец заявлений о регистрации ипотеки не подавали, следовательно, регистрация данного договора недействительна. Сущность пункта 4 договора не понимала в силу своей юридической неграмотности, в связи с чем было нарушено ее волеизъявление. Поскольку ххххх Н. не давал согласия на ипотеку, положения договора в данной части не имеют юридической силы, так как являются недействительными. Поскольку принадлежащий ей земельный участок не выделен из общей совместной собственности с ххххх Н., ипотека не могла быть установлена на данный участок без выделения земельного участка в натуре. При указанных обстоятельствах просила признать пункт 4 договора купли-продажи земельного участка по адресу: г. Астрахань, ... недействительным, обязать Федеральную регистрационную службу отменить регистрацию его залога, обратив решение к немедленному исполнению. В дальнейшем исковые требования были увеличены, просила применить последствия недействительности этой сделки, а именно признать отсутствие всяких юридических последствий данного пункта договора, и его недействительность с момента заключения; возвратить либо вернуть земельный участок из залога собственнику Дюсеновой У.К., для чего признать его непереданным в залог ответчику с самого момента заключения пункта 4 договора купли-продажи земельного участка; обязать Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области отменить регистрацию залога как ничтожную и неправомерную с момента этой регистрации.

Определением Ленинского районного суда г. Астрахани от 17 ноября 2010г. к участию в деле привлечена в качестве соответчика Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области.

Дюсенова У.К. и ее представитель по доверенности Марченко Р.В. в судебном заседании заявленные требования поддержали в полном объеме.

Представитель Негерева С.А. по доверенности Рудев В.В. и представитель Управления Росреестра по Астраханской области по доверенности Кутьина А.А. в судебном заседании просили в удовлетворении исковых требований отказать.

Решением Ленинского районного суда г. Астрахани от 07 декабря 2010 г. исковые требования Дюсеновой У.К. оставлены без удовлетворения.

В кассационной жалобе Дюсенова У.К. ставит вопрос об отмене решения суда, поскольку суд ошибочно посчитал, что статья 6 федерального закона «об ипотеке» не может быть применена для разрешения данного спора, поскольку земельный участок до регистрации ей не принадлежал, а когда стал принадлежать в результате государственной регистрации его приобретения, то одновременно с такой регистрацией ипотека уже была зарегистрирована. Однако одновременность регистрации перехода права собственности на земельный участок и его залога не означает, что согласия ... на передачу этого участка в залог не требовалось. После приобретения ею данного участка одновременно с таким приобретением появляется право собственности на него у ..., поэтому ... должен был давать согласие на передачу земельного участка в залог в соответствии со ст. 6 федерального закона «об ипотеке». Лишение ... права распоряжаться принадлежащим ему и ей земельным участком грубо нарушает его право собственника и противоречит действующему законодательству. В случае, если суд ошибочно продолжает считать ипотеку ее земельного участка возникшей не из договора, а из требований закона, то и в этом случае договор покупки земли в кредит в силу требований ФЗ «Об ипотеке» должен был быть заключен с согласия ..., либо его положения о залоге считаются недействительными, о чем она просила суд. Не только специальные нормы запрещают передавать в залог имущество без согласия его собственника, каковым явился ..., но и общие нормы. Ошибочен вывод суда о том, что основанием залога ее земельного участка явился закон, поскольку основанием залога стал заключенный ею договор. Судом проигнорирован ее довод о том, что при общей долевой или совместной собственности на земельные участки ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности. Поскольку принадлежащий ей земельный участок не выделен из общей совместной собственности с ... Н., когда они еще находились в браке, ипотека не могла быть установлена на данный участок, поэтому положения договора о нахождении данного земельного участка в залоге недействительны. Договор об ипотеке должен содержать предмет ипотеки, его оценку, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. В обжалуемом ею договоре купли-продажи, где содержатся положения об ипотеке, указан лишь предмет ипотеки. Также в договоре не указан орган, осуществивший регистрацию права собственности заложенного имущества, в связи с чем договор об ипотеке также является недействительным. Регистрация ипотеки одновременно с договором купли-продажи земельного участка была незаконной, должна быть отменена, договор ипотеки признан недействительным и ничтожным. Специалистом Росреестра ей не разъяснялись правовые последствия составления заявления о регистрации ипотеки с помощью компьютерной программы. Она не понимала смысла подписываемого ею заявления о регистрации ипотеки. Полагает, что «галочку» в заявлении можно было поставить и после ее подписания заявления. Также она обращала внимание, что говорит по-русски не совсем свободно, с акцентом, училась в казахской школе, поэтому не могла понимать значение юридических терминов. Именно в связи с непониманием сути заключенного пункта 4 договора купли-продажи связан пропуск срока на обжалование действий регистрирующего органа по регистрации ипотеки. Эта суть стала известна лишь накануне составления искового заявления, и именно этот день является моментом, когда она узнала о нарушении своих прав, поэтому вывод суда о пропуске трехмесячного срока на обжалование действий Федеральной регистрационной службы неверен.

На заседание судебной коллегии Дюсенова У.К., Негерев С.А., представители Управления Росреестра по Астраханской области, будучи надлежаще извещенными, не явились, об отложении рассмотрения жалобы ходатайств не представили, причины неявки не сообщили. Дюсенова У.К. просила рассматривать жалобу в ее отсутствие. При указанных обстоятельствах в силу ст. 354 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Заслушав докладчика по делу, выслушав представителя Марченко Р.В., поддержавшего доводы жалобы, представителя Рудева В.В., считавшего решение законным и обоснованным, проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим на момент его заключения.

Статьей 488 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии с статьей 314 настоящего Кодекса.

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В соответствии со ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.

Залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее – ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральными законом не установлено иное (статья 1).

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом (статья 2).

при включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке (статья 10).

Государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона.

При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство. При этом истребование у заявителя иных касающихся залогодержателя документов и сведений не допускается (статья 11).

Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем надписи на договоре об ипотеке, а в случае государственной регистрации ипотеки в силу закона – на документе, являющемся основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой. Надпись должна содержать полное наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, дату, место государственной регистрации ипотеки и номер, под которым она зарегистрирована. Эти данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав (статья 22).

Из материалов дела следует, что ... между Негеревым С.А. и Исмаиловой У.К. заключен договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: г. Астрахань, ... площадью ... (п.1). По соглашению сторон указанный земельный участок продается за ... На момент подписания настоящего договора покупатель передал продавцу сумму в размере ... Покупатель обязуется произвести оплату оставшейся суммы в размере ... в срок до ...(п.2). С момента государственной регистрации перехода права собственности к Покупателю и до момента полной оплаты Покупателем стоимости земельного участка указанный земельный участок находится в залоге у Продавца. После осуществления Покупателем полной оплаты приобретаемого земельного участка Продавец обязуется представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, заявление о прекращение залога (п.4). Договор подписан сторонами, имеются отметки о произведенной ... государственной регистрации права собственности и ипотеки в силу закона (л.д.4).

... Исмаилова У.К. обратилась в Территориальный орган Федеральной регистрационной службы по ... с заявлением о регистрации права собственности и ограничения (обременения) права - ипотеки в силу закона на земельный участок, общей площадью ..., расположенный по адресу: ..., на основании договора купли-продажи, с выдачей свидетельства о государственной регистрации права (л.д.37-38), которое получено Исмаиловой У.К. лично .... (л.д.23-24).

Разрешая настоящий спор по существу, суд установил, что, подписывая договор купли-продажи земельного участка, Дюсенова (Исмаилова) У.К. согласилась со всеми указанными в нем условиями, в том числе и с п. 4 Договора, касающегося ипотеки, при регистрации права собственности в Территориальном органе Федеральной регистрационной службы по Астраханской области истец подписала заявление об ограничении права собственности на земельный участок, при этом каких-либо заявлений или замечаний от нее не поступило, в связи с чем обоснованно пришел к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

Судебная коллегия также считает правильными выводы суда об отказе в удовлетворении требований Дюсеновой У.К. в части признания незаконными действий государственного органа в части регистрации п. 4 договора купли-продажи земельного участка, касающегося ипотеки, поскольку в судебном заседании не было установлено нарушений действующего законодательства при осуществлении государственной регистрации права собственности истца и ипотеки в силу закона в отношении приобретенного земельного участка.

Судебная коллегия находит несостоятельными доводы жалобы о том, что ипотека в отношении земельного участка возникла не в силу закона, а на основании Договора, поскольку это противоречит обстоятельствам, установленным по делу. При этом к ипотеке в силу закона применяются правила о залоге, возникающие в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное. При включении соглашения об ипотеке в договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, соблюдению подлежат требования в отношении формы и государственной регистрации этого договора, установленные для договора об ипотеке. В силу ст. 8 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 339 ГК РФ договор о залоге должен быть заключен в письменной форме и должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом. В судебном заседании установлено, что указанные требования закона при заключении договора купли-продажи земельного участка от ... г. соблюдены.

Статьей 11 федерального закона «об ипотеке (залоге недвижимости)» также предусмотрено, что государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, в связи с чем доводы жалобы о незаконности действий регистрирующего органа по проведению одновременной регистрации права собственности за истцом и ипотеки в силу закона на приобретенный земельный участок являются необоснованными.

Ссылка в жалобе на нарушение прав собственника ... Дюсеновой У.К. – Н. не может быть принята во внимание, поскольку истец не подтвердила свое право на обращение в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов Н. Судебная коллегия также считает обоснованными выводы суда со ссылкой на ст. 35 СК РФ, ст. ст. 164, 131 ГК РФ о том, что предоставление нотариально заверенного согласия супруга Дюсеновой (Исмаиловой) У.К. на приобретение земельного участка законом не предусмотрено, так как в данном случае не требуется государственная регистрация сделки.

Поскольку право собственности на земельный участок было зарегистрировано только за Дюсеновой У.К., ссылка в жалобе на необходимость применения положений ст. 62 федерального закона «об ипотеке (залоге недвижимости)» о возможности установления ипотеки только на принадлежащий гражданину земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности, также не может быть принята во внимание, поскольку правила о залоге, возникающие в силу договора об ипотеке, применяются к ипотеке в силу закона, если федеральном законом не установлено иное. Как указано выше, ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации одновременно с государственной регистрацией права собственности, ст. 34 СК РФ не исключает возможность приобретения имущества на имя одного из супругов, в связи с чем при установлении и регистрации ипотеки в силу закона на приобретаемый на имя одного из супругов земельного участка предварительного выделения в натуре земельного участка из общей совместной собственности не требуется.

Доводы кассационной жалобы не могут быть признаны состоятельными, так как сводятся к несогласию с оценкой суда установленным по делу обстоятельствам, что не может рассматриваться в качестве достаточного основания для отмены вынесенного решения.

Судом всесторонне, полно и объективно исследованы все представленные сторонами письменные и устные доказательства, на основе которых правильно установлены фактические обстоятельства по делу, что позволило принять законное и обоснованное решение с учетом заявленных исковых требований.

Поскольку доводы кассационной жалобы не содержат новых обстоятельств, которые не были предметом обсуждения судом первой инстанции, и не опровергают выводов судебного решения, то оснований для отмены решения суда по доводам жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ленинского районного суда г. Астрахани от 07 декабря 2010 г. оставить без изменения, а кассационную жалобу Дюсеновой У.К. – без удовлетворения.


Вернуться к обзору: Судебная практика применения закона об ипотеке (залоге недвижимости)


Copyright © Logos-pravo.ru
При копировании гиперактивная ссылка "Logos-pravo.ru" обязательна.
 
Новое на сайте
 

Развод, раздел имущества супругов, дети, алименты

Уровень шума в квартире

Размер алиментов

Жалоба по КоАП РФ

Расселение аварийного дома

Иски в суд, ходатайства

       
Расчет госпошлины     |     Реквизиты для уплаты госпошлины в суд
     Студия «Граф» - создание сайтов