Бесплатная
Консультация:
Москва и МО
С-Петербург и ЛО
По России
  • Главная
  • Статья 290 ГК РФ. Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме
Статья 290 ГК РФ. Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме

Гражданский кодекс Российской Федерации:

Статья 290 ГК РФ. Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме

1. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

2. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.


Вернуться к оглавлению документа: Гражданский кодекс РФ Часть 1 в действующей редакции

Комментарии к статье 290 ГК РФ, судебная практика применения

В п. 1 ст. 290 ГК РФ дается определение общего имущества собственников квартир в многоквартирном доме (МКД).

Перечень общего имущества в многоквартирном доме, принадлежащего собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, определен ст. 36 ЖК РФ и п. п. 2 - 9 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491.

В отношении перечисленного в приведенных выше нормах права общего имущества в многоквартирном доме установлен режим общей долевой собственности собственников квартир. Нормы, посвященные праву общей долевой собственности, содержатся в статьях 244 - 252 ГК РФ.

В п. 1 ст. 290 ГК РФ особо подчеркивается, что общее имущество может находиться как внутри квартиры, так и за ее пределами, однако обслуживать оно должно более чем одну квартиру. Особенностью общего имущества является то, что оно не может использоваться как жилое помещение.

Доля в праве на общее имущество МКД
не подлежит выделу в натуре и отчуждению

По общему правилу, участник общей долевой собственности имеет право на выдел своей доли. Однако данное правило к многоквартирному дому применено быть не может, поскольку собственность на общее имущество многоквартирного дома является особой разновидностью общей долевой собственности, распоряжение которой по существу нереализуемо.

Объекты, входящие в состав общего имущества МКД предназначены для обслуживания жилых помещений и согласно ст. 135 ГК РФ являются принадлежностью, а потому всегда следуют судьбе главных вещей - квартир. При этом, поскольку принадлежность (общее имущество) обслуживает сразу несколько главных вещей (жилые и нежилые помещения), следование осуществляется в долях в праве общей собственности на принадлежность.

Таким образом, доля в общем имуществе многоквартирного дома не приобретает самостоятельного юридического значения. Собственник доли не имеет права требовать ее выдела в натуре в соответствии с положениями статьи 252 ГК РФ. Жилищный кодекс также содержит прямой запрет. Так, согласно п. 4 ст. 37 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Кроме того, доля в праве общей собственности на общее имущество МКД не влечет возникновения преимущественного права покупки (ст. 250 ГК РФ).

Доля в праве на общее имущество МКД
переходит с правом на квартиру

Если объектом сделки выступает квартира, то, как следует из п. 2 ст. 290 ГК РФ, наряду с переходом права на нее происходит переход прав на объекты общего пользования.

Таким образом, в п. 2 ст. 290 ГК РФ установлено правило, согласно которому соответствующая доля в праве собственности на общее имущество жилого дома следует судьбе права собственности на квартиру, будучи неразрывно с ним связанной. Следовательно, доля в праве на общее имущество не имеет самостоятельного юридического значения. Из этого следует, что доля в праве собственности не может самостоятельно обращаться, т.е. быть предметом договоров купли-продажи, мены, дарения и т.д.

Таким образом, при совершении сделок с жилыми помещениями, в результате которых возникает право собственности на них, одновременно возникает право общей долевой собственности на объекты общего пользования.

Так, если объектом сделки выступает квартира, то наряду с переходом права на нее происходит переход прав на объекты общего пользования и квартиры (кухня, коридор, ванная комната и др.), и многоквартирного дома (межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации и т.д.).

Таким образом, характерными признаками общей долевой собственности на общее имущество собственников помещений многоквартирного дома являются:

  • отсутствие возможности выдела долей в натуре;
  • невозможность отчуждения доли в праве общей собственности отдельно от жилого помещения;
  • признак, вытекающий из первых двух: доля не может существовать самостоятельно, она - составная часть квартиры как объекта права собственности, а потому всегда следует судьбе такого жилого помещения.

Субъекты права общей собственности
на общее имущество МКД

Субъектами права общей долевой собственности на это имущество являются все собственники помещений в многоквартирном доме. Следует отметить, что в статье 36 ЖК РФ говорится о собственниках помещений, а не только о собственниках жилых помещений. Из этого следует, что собственники нежилых помещений также являются участниками общей долевой собственности на общее имущество.

Право собственников помещений владеть,
пользоваться и распоряжаться общим имуществом в МКД

Владение и пользование и распоряжение общим имуществом МКД его собственниками осуществляется в определенных пределах, установленных законодательством.

В силу ч. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

"Предусмотренное ч. 2 ст. 36 ЖК РФ право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать те же самые права других собственников, а интерес одного собственника противопоставлять интересам других собственников" (п. 23 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2017).

Вопросы распоряжения общим имуществом многоквартирного дома относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Решение о порядке пользования, распоряжения, взимания платы за размещение объектов на общем имуществе многоквартирного дома и ее размере оформляется протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и находится в его исключительной компетенции.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ).

Расходы на содержание общего имущества распределяются между всеми сособственниками в долях, определяемых соотношением принадлежащих им площадей. При этом не имеет значения, было ли фактически использовано это имущество. Так, жители первого или второго этажа могут не пользоваться лифтом вообще, однако должны нести расходы по его содержанию.

Разъяснения ВАС РФ об общем имуществе здания

В п. п. 3 - 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" содержатся следующие важные разъяснения, касающиеся правового режима общего имущества многоквартирного дома:

  • право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
  • при рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Судом может быть определен иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании;
  • изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается
  • по решению собственников помещений, принимаемому в порядке, предусмотренном статьями 44 - 48 ЖК РФ, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений;
  • по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы;
  • лицо, которое использует по договору не являющуюся помещением часть здания, не владеет каким-либо объектом недвижимости и, следовательно, не вправе предъявлять требования, основанные на статьях 301, 304, 305 ГК РФ. К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к п. 2 ст. 651 ГК РФ. При этом обременение устанавливается на все здание в целом.

Разъяснения ВС РФ об общем имуществе
собственников помещений в нежилом здании

В п. п. 40, 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" содержатся следующие разъяснения:

В силу п. 1 ст. 290 ГК РФ, ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме принадлежит общее имущество в таком доме на праве общей долевой собственности независимо от фактов создания товарищества собственников недвижимости и членства в нем.

В соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и ст. ст. 44 - 48 ЖК РФ.

В Определении Верховного Суда РФ от 9 февраля 2016 г. N 5-КГ15-152 указано следующее:

"В силу статей 289 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома, к которому относятся общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно положениям указанных правовых норм граждане, приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений.

Следовательно, право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть признано за одним лицом, поскольку тем самым будут нарушены перечисленные выше права собственников жилых помещений в этом доме".


Публикации на logos-pravo.ru

Публикации, судебную практику, образцы документов см. в рубрике "Общее имущество в многоквартирном доме", в частности, рекомендуем:

Технические подвалы - общее имущество собственников

Несущие конструкции дома - общее имущество

Пожалуйста, поделитесь, если статья была вам полезна