Гражданский кодекс Российской Федерации:

Статья 141.4 ГК РФ. Помещения как недвижимые вещи

1. Помещением признается обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан (жилое помещение) либо для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение), и подходящая для использования в соответствующих целях.

2. Помещения, предназначенные для обслуживания иных помещений в здании или сооружении, являются общим имуществом в таких здании или сооружении и не участвуют в обороте как самостоятельные недвижимые вещи, за исключением случая, предусмотренного пунктом 7 статьи 287.5 настоящего Кодекса.

3. Помещения, машино-места как недвижимые вещи могут быть образованы в том числе в результате раздела недвижимой вещи (здания, сооружения, в которых они образуются, помещения), объединения смежных недвижимых вещей (помещений, машино-мест) либо в результате реконструкции здания, сооружения, при проведении которой образуются помещения, машино-места как новые недвижимые вещи.

4. В одном здании, сооружении может быть образовано не менее двух помещений и (или) машино-мест.

5. При перепланировке помещений, машино-мест могут быть образованы иные помещения, машино-места путем объединения смежных помещений, машино-мест или раздела помещений, машино-мест. В остальных случаях осуществления перепланировки помещение, машино-место сохраняются как недвижимая вещь, в том числе в измененных границах.

6. Образование помещений и машино-мест в объектах незавершенного строительства не допускается.

7. Правила настоящей главы о помещениях подлежат применению к жилым помещениям, если иное не установлено Жилищным кодексом Российской Федерации.

Вернуться к оглавлению документа: Гражданский кодекс РФ Часть 1 в действующей редакции

Комментарии к статье 141.4 ГК РФ

Сведения о назначении помещения вносятся в кадастр недвижимости. Но закон указывает только два вида назначения помещения - жилое и нежилое (п. 10 ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Что такое жилое помещение

Жилым помещением является изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (п. 1 ст. 141.4 ГК РФ; ч. 2 ст. 15 ЖК РФ).

Таким образом, жилые помещения предназначены для проживания граждан. Жилым помещением может являться, в частности, жилой дом, квартира или комната (ч. 1 ст. 16, ч. 1 ст. 17 ЖК РФ).

• Жилой дом - отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более 20 метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости (ч. 2 ст. 16 ЖК РФ; п. 39 ст. 1 ГрК РФ).
• Квартира - структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч. 3 ст. 16 ЖК РФ).
• Комната - часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (ч. 4 ст. 16 ЖК РФ).

Что такое нежилое помещение

Нежилое помещение - это обособленная часть здания или сооружения, пригодная для использования в целях, не связанных с проживанием граждан (п. 1 ст. 141.4 ГК РФ).

Нежилое помещение отличается от жилого своим назначением. Жилое помещение подходит для постоянного проживания граждан (п. 1 ст. 141.4 ГК РФ).

Классификацию нежилых помещений по целевому назначению закон не предусматривает. Исходя из фактического назначения нежилых помещений среди них можно выделить: торговые, складские, учебно-научные помещения, помещения промышленных предприятий и т.п. Такая классификация предлагается в качестве примерной в п. 21 Письма Минжилкомхоза РСФСР от 09.03.1977 N 15-1-103 "О классификации помещений зданий гражданского назначения". Однако обязательной она не является.

Таким образом, с учетом положений п. 1 ст. 141.4 ГК РФ, целевое назначение нежилого помещения - это его предназначение для целей, не связанных с проживанием граждан. А конкретные цели собственник может определять по своему усмотрению, если они соответствуют назначению помещения в качестве нежилого и не нарушают требования и нормы.

Что такое нежилое помещение в многоквартирном доме

Нежилым помещением в многоквартирном доме считается помещение, которое указано в проектной (технической) документации на такой дом или электронном паспорте многоквартирного дома, при этом оно (п. 2 Правил предоставления коммунальных услуг, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354):

1) не является жилым помещением;

2) не включено в состав общего имущества.

Не имеет значения, является такое помещение встроенным или пристроенным, имеет ли отдельный вход и подключено ли оно (технологически присоединено) к сетям инженерно-технического обеспечения.

Общее имущество в здании и сооружении

В п. 2 ст. 141.4 ГК РФ закреплено, что помещения, которые нужны для обслуживания других помещений в здании или сооружении, - это общее имущество. Его нельзя вводить в оборот как отдельную недвижимость. Исключение - случай, когда помещение можно использовать обособленно и за его передачу в пользование третьим лицам проголосовали 2/3 собственников помещений и машино-мест:

"Если иное не установлено законом, общее имущество в здании или сооружении, пригодное для самостоятельного использования, может быть предоставлено в пользование третьим лицам по решению, принятому двумя третями голосов собственников помещений, машино-мест в здании или сооружении, при условии, что такое предоставление третьим лицам не нарушит охраняемые законом интересы собственников иных помещений, машино-мест в этих здании или сооружении" (п. 7. ст. 287.5 ГК РФ).