Выводы суда: суд постановил истребовать нежилые помещения, находящиеся в подвале жилого дома, признать недействительным право собственности ответчика на спорные помещения. Судом указано, что исковая давность на такие требования не распространяется.

Другие примеры из судебной практики см. в публикациях:

• Помещение технического подвала жилого дома было продано. Судебная практика истребования
• Срок исковой давности для истребования помещений подвалов жилых домов. Судебная практика

РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации

6 февраля 2009 года

город Омск

Куйбышевский районный суд г. Омска в составе председательствующего судьи Бажиной Т. В. при секретаре Сазоновой Н. А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению прокурора г. Омска в защиту прав и законных интересов Л.Н. к Муниципальному образованию г. Омск в лице Администрации г. Омска, Департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска, Б. М., УФРС по Омской области об истребовании имущества из незаконного владения, признании недействительным права собственности на нежилые помещения, признании недействительной государственной регистрации права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Прокурор г. Омска обратился в суд с вышеназванными исковыми требованиями, указав, что Л.Н. принадлежит на праве собственности двухкомнатная квартира № .. в доме 17 по пр. К.Маркса в г. Омске. 19.04.2005 г. УФРС по Омской области внесена запись 55-55-01/021/2005-912 о государственной регистрации права собственности муниципального образования г. Омск на нежилые помещения 7П, общей площадью 55,8 кв.м. (номера на поэтажном плане 1-3), находящиеся в подвале пятиэтажного кирпичного здания, литера А, расположенного по адресу г. Омск, пр. К.Маркса, д. 17. Основанием возникновения права собственности муниципального образования г. Омск указано Решение Малого Совета Омского областного Совета народных депутатов от 24.12.1992 №245 "О передаче предприятий, организаций и учреждений в муниципальную собственность г. Омска". В соответствии с п.1 приложения №3 Постановления Верховного Совета РФ от 27.12.1991г. №3020-1 "О разграничении государственной собственности в РФ на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе РФ, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт - Петербурга и муниципальную собственность" к муниципальной собственности относятся объекты жилого и нежилого фонда, находящиеся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов /местной администрации/, в том числе, здания и строения, ранее переданные ими в ведение /на баланс/ другим юридическим лицам, а также встроенно - пристроенные нежилые помещения, построенные за счет 5- и 7-процентных отчислений на строительство объектов социально - культурного и бытового назначения. На основании данного постановления весь жилищный фонд, находившийся в ведении местных Советов, поступил в муниципальную собственность. Согласно приложению №1 к Решению Малого Совета Омского областного совета народных депутатов от 24.12.1992г. №245 "О передаче предприятий, организаций и учреждений в муниципальную собственность г. Омска" в собственность г. Омска передано ПЖРЭУ №1 по адресу: г. Омск, ул. Рабкоровская, д.1. Тот факт, что дом №17 по пр. К. Маркса числился за ПЖРЭУ №1, то есть фактически находился на обслуживании в данной организации, не влечет выделение технического подвала указанного дома в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества. Таким образом, полагает, что право собственности муниципального образования г. Омск на оспариваемые помещения зарегистрировано незаконно. Согласно протоколу об итогах аукциона по продаже нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Омск, пр. К. Маркса, д. 17 /литера А №7П/ от 12.03.2007г., организованного Департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска, нежилые помещения 7П общей площадью 55,8 кв.м. /номера на поэтажном плане 1-3/ приобретены Б. М. за 2 600 000 рублей. 16.03.2007г. между муниципальным образованием Омск, от имени которого действовал Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска, и Б. М. заключен договор купли - продаже указанных помещений. 05.04.2007г. между сторонами подписан соответствующий акт приема - передачи оспариваемых помещений. 08.05.2007 г. УФРС по Омской области внесена запись 55-55-01 /047/2007-063 о государственной регистрации права собственности Б. М. на нежилые помещения, номер на поэтажном плане 7П /1-3/ общей площадью 55.8 кв.м. в подвале жилого дома, литера А, расположенного по адресу г. Омск, пр. К.Маркса, д. 17. Согласно акту Государственной жилищной инспекции от 17.01.2008 года в данном помещении проходят трубопроводы систем отопления, ХГВС, канализации.

Прокурор г. Омска полагает, что нарушено право владения, пользования и распоряжения Л.Н. на принадлежащее ей имущество, т.к. данные помещении являются общим имуществом многоквартирного дома, поэтому на оспариваемые помещения распространяется режим общей долевой собственности. Просит суд истребовать у Б. М. помещения 7П общей площадью 55,8 кв.м. /номера на поэтажном плане 1-3/, находящиеся в подвале пятиэтажного кирпичного здания, литера А, расположенного по адресу: г. Омск, пр. К. Маркса, д. 17. Признать недействительным право собственности Б. М. на помещения 7П общей площадью 55,8 кв.м. /номера на поэтажном плане 1-3/, находящиеся в подвале пятиэтажного кирпичного здания, литера А, расположенного по адресу: г. Омск, пр. К. Маркса, д. 17. Признать недействительной государственную регистрацию права собственности Б. М. на помещения 7П общей площадью 55,8 кв.м. /номера на поэтажном плане 1-3/, находящиеся в подвале пятиэтажного кирпичного здания, литера А, расположенного по адресу: г. Омск, пр. К. Маркса, д. 17.

В судебном заседании представитель истца Казанник Д.А. заявленные требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить. Дополнительно пояснил, что оспариваемые помещения, являющиеся техническим подвалом жилого многоквартирного дома, в настоящее время находятся в запущенном состоянии, не заняты третьими лицами, объектами договоров аренды никогда фактически не являлись и имеют свободный доступ для эксплуатирующих служб и собственников квартир данного жилого дома.

Л.Н. в судебное заседание не явилась, о дне и времени слушания дела извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в её отсутствие.

Представитель Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска Галиаскаров М.Р. /в соответствии с полномочиями доверенности/ исковые требования не признал и пояснил, что прокурором пропущен срок исковой давности по требованию об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Полагает, что Л. Н. должна была узнать о нарушении своего предполагаемого права владения и пользования спорным имуществом не позднее 01.03.2002г., когда в отношении данного помещения Департаментом имущественных отношений с ЗАО "Омдент" был заключен договор аренды №20892/3, и помещение было передано по акту приема - передачи арендатору - ЗАО "Омдент". Кроме того, пока государственная регистрация права муниципальной собственности на спорный объект недвижимости не оспорена в установленном законом порядке и не признана недействительной, последующее распоряжение имуществом считается законным, равно как и государственная регистрация права собственности Б. М., являющемся добросовестным приобретателем спорного помещения. Нашел также несостоятельным утверждение истца о том, что спорное помещение является частью технического подвала, так как указанное помещение сдавалось Департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска по договору аренды, в данном помещении имеются отдельный вход и выход, вентиляция.

Представитель Б. М. - Ларкина И. А. /в соответствии с полномочиями доверенности/ исковые требования не признала. Полагала, что исковые требования в том виде, в каком они заявлены, подлежат конкретизации и уточнению, поскольку без оспаривания самой сделки, в результате которой ее доверителем были приобретены нежилые помещения, признании ее ничтожной и применении последствий недействительности ничтожной сделки, невозможно оспаривать государственную регистрацию права собственности на указанные помещения. Аналогичного разрешения требует и сделка по приобретению в собственность указанных помещений Администрацией г. Омска.

Представители Администрации г. Омска, УФРС по Омской области в судебном заседании участия не принимали, о дате и месте рассмотрения заявленных требований уведомлены надлежащим образом.

Из представленного УФРС по Омской области отзыва на исковое заявление следует, что заявленные требования удовлетворению не подлежат /л.д.66/.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, спорные нежилые помещения 7П общей площадью 55,8 кв.м. /номера на поэтажном плане 1-3/, находящиеся в подвале пятиэтажного кирпичного здания, литера А, расположенного по адресу: г. Омск, пр. К. Маркса, д. 17, суд пришел к выводу, что исковое заявление подлежит удовлетворению.

Статьей 6 Закона Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" установлено, что недвижимость в жилищной сфере, включая жилищный фонд, либо ее часть может находиться в частной /граждан, юридических лиц/, государственной, муниципальной собственности, в собственности общественных объединений, а также в коллективной собственности и переходить из одной формы собственности в другую в порядке, установленном законодательством.

Статьей 8 этого же Закона предусмотрено, что при объединении в многоквартирных домах собственников квартир и иных жилых помещений, а также других частей недвижимости в жилищной сфере, находящихся в частной /граждан, юридических лиц/, государственной, муниципальной собственности, собственности общественных объединений образуются товарищества собственников недвижимости в жилищной сфере -кондоминиумы. В кондоминиумах в коллективной собственности находятся межквартирные лестницы, лифты, коридоры, крыши, технические подвалы и другие места общего пользования, внеквартирное инженерное оборудование и придомовые территории.

В судебном заседании установлено, что Л.Н. является собственником квартиры № .. в доме 17 по пр. К.Маркса в г. Омске в порядке приватизации, что подтверждается регистрационным удостоверением от 16.11.1992 года № 1-3370 /л.д.11 «а»/.

Решением малого Совета Омского областного Совета народных депутатов от 24 декабря 1992 г. № 245 "О передаче предприятий, организаций и учреждений в муниципальную собственность г. Омска" утвержден Перечень предприятий, имущества, передаваемых в муниципальную собственность г. Омска.

Согласно выписки из ЕГР прав на недвижимое имущество и сделок с ним УФРС по Омской области на нежилые помещения 7П /номера на поэтажном плаке 1-3/, находящиеся в подвале пятиэтажного кирпичного здания, литера А, расположенного по адресу г. Омск, пр. К.Маркса, д. 17 правообладателем является муниципальное образование город Омск /л.д.31/. Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 19.04.2005г. года указанные нежилые помещения до 08.05.2007г. находились в собственности муниципального образования город Омск.

Основанием возникновения права собственности указано Решение малого Совета Омского областного Совета народных депутатов от 24 декабря 1992 г. № 245 "О передаче предприятий, организаций и учреждений в муниципальную собственность г. Омска". Однако, в Перечне объектов передаваемых в муниципальную собственность, указанная недвижимость не значится.

В соответствии с пунктом 4 Примерного положения о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденным решением коллегии Комитета Российской Федерации по муниципальному хозяйству 18.11.1993 г. № 4, действовавшим в период спорных правоотношений, собственники приватизированных жилых помещений являются совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома.

Статьей 10 Закона Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" предусмотрено, что принудительное изъятие недвижимости в жилищной сфере без согласия собственника не допускается, если иное не предусматривается законом или иным соглашением сторон. Принудительное изъятие недвижимости по основаниям, предусмотренным законом, при отсутствии согласия собственника может проводиться лишь на основе решения суда или арбитражного суда.

В рассматриваемых правоотношениях какие-либо соглашения с собственниками жилого дома расположенного по адресу г. Омск, пр. К.Маркса, д. 17, по изъятию подвала в муниципальную собственность, суду не представлено.

Статьей 223 ГК РФ установлено, что право собственности на недвижимое имущество у приобретателя возникает с момента государственной регистрации.

Учитывая, что право собственности на спорное имущество зарегистрировано ответчиком Муниципальное образование г. Омск в период вступления в действие ГК РФ, суд считает необходимым применить к спорным правоотношениям кроме вышеуказанного законодательства, также нормы ГК РФ.

Согласно ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемом под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

В силу ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В судебном заседании установлено, подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами, что согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности от 08.05.2007г. нежилые помещения, обозначенные на поэтажном плане: 1-3, общей площадью 55,80 кв.м., находящиеся в жилом доме литера А, расположенном по адресу: г. Омск, пр. К. Маркса,17 зарегистрированы на праве собственности за Б. М. /л.д.64/. Согласно заключенному 16.03.2007г. договору купли - продажи №1169 между Департаментом недвижимости Администрации г. Омска и Б. М. последним приобретены в собственность нежилые помещения №7П литера А /номера на поэтажном плане 1-3/ площадью 55,8 кв.м., находящиеся в жилом доме, расположенном по адресу: г. Омск, пр. К. Маркса, д.17 /л.д.16-19/.

Учитывая, что право собственности на спорное имущество зарегистрировано ответчиком Б. М. в период действия ЖК РФ, суд считает необходимым применить к спорным правоотношениям кроме вышеуказанного законодательства, также нормы ЖК РФ.

Согласно ч. 1,2 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Прокурор г. Омска, обращаясь в интересах Л.Н., указывает, что права истицы нарушаются тем, что спорное имущество не может быть предметом отчуждения, поскольку предназначено для обслуживания более одной квартиры.

Представитель Департамента имущественных отношений администрации г. Омска, не соглашаясь с данными доводами представил договоры аренды нежилых помещений от 01.02.2005г., от 01.03.2002г., от 26.02.2003г., заключенные между Департаментом недвижимости Администрации г. Омска и ЗАО "Омдент" /л.д.82-96/.

Судом доводы представителя ответчика, а также представленные письменные доказательства оцениваются критически. Так, из договоров аренды от 01.03.2002г. и 26.02.2003г. видно, что объектом договоров является нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Омск, пр. К. Маркса, д. 17, общей площадью 53,70 кв.м. Согласно актам приема - передачи жилого помещения, являющимся неотъемлемой частью данных договоров, передаваемые в аренду помещения расположены в подвале жилого дома №17 по пр. К. Маркса в г. Омске. Более точная конкретизация объекта недвижимости в указанных документах отсутствует /л.д.89-96/. Кроме того, в ходе выездного судебного заседания 23.12.2008г. судом установлено, что обязательства, взятые на себя сторонами по договору аренды нежилого помещения от 01.02.2005г. фактически до сих пор не выполнены. Указанное в данном договоре нежилое помещение не занято третьими лицами /в том числе арендатором, указанным в договоре/, находится в запущенном состоянии, имеет свободный доступ для эксплуатирующих служб и собственников квартир данного дома. Оно представляет собой часть технического подвала, предназначенного для обслуживания проходящих в нем трубопроводов обще домовых систем отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации. Указанные трубопроводы предназначены для предоставления коммунальных услуг по отоплению, горячему и холодному водоснабжению, канализации в помещениях и квартирах, расположенных с 1 по 5 этаж. Помещения 7П /номер на поэтажном плане 2-3/ являются лестничным маршем и дверным» проемом, предназначенные для входа в помещение № 7П /номер на поэтажном плане 1/. Строительные работы в спорном помещении не ведутся.

Аналогичная информация содержится и в акте обследования от 24.12.2008г., составленном Государственной жилищной инспекцией Омской области с участием представителя ТСЖ "Маркса-17" /л.д.121/.

Как видно из информации Департамента строительства Администрации г. Омска, за период с 19.01.2006г. по 22.12.2008г. в Департамент строительства Администрации г. Омска с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию законченных реконструкцией нежилых помещений в жилом доме №17 по пр. К. Маркса, не обращались /л.д.120/.

Из представленной в судебном заседании стороной истца справки видно, что нежилые помещения №7П /номера на поэтажном плане 1-3/ общей площадью 55,8 кв.м., находящиеся в подвале пятиэтажного кирпичного здания, литера А, расположенного по адресу: г. Омск, ул. пр. К. Маркса, д. 17, с 1997г. обслуживаются ООО УК "Жилищник-6" как часть технического подвала дома. Какие-либо строительные работы по переоборудованию /реконструкции/ указанного помещения за период с 1997г. по настоящее время не производились /л.д.122/.

Таким образом, стороной ответчика допустимых доказательств выноса инженерных коммуникаций, обслуживающих более одной квартиры, за пределы данных спорных помещений, суду не представлено. Более того, все перемещения инженерных коммуникаций должны соответствовать требованиям жилищного законодательства. Переустройство инженерных коммуникаций должно проводиться с согласия собственников многоквартирного жилого дома, поскольку оно не может проводиться в рамках текущего и капитального ремонта.

Как видно из представленного в судебном заседании плана расположения коммуникаций в подвальном помещении жилого дома №17 по ул. К. Маркса в г. Омске, в нем проходят внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, отопления и канализации, находятся тепловые узлы.

Следовательно, указанные спорные помещения являются частью технического подвала дома № 17 по пр.Маркса и не могут быть отчуждены либо переданы в пользование, поскольку должны быть всегда доступны для эксплуатирующих служб.

Согласно ст. 301, ч.1 ст. 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Доводы представителя Департамента имущественных отношений администрации г. Омска об отказе в иске по мотиву истечения срока исковой давности, не могут быть приняты во внимание по следующим основаниям.

В силу ч. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Заявленные требования в интересах Л.Н. - это требования об устранении препятствий в пользовании общим имуществом собственников квартир - подвалом. Согласно ч. 4 ст. 208 ГК РФ на эти требования исковая давность не распространяется.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования прокурора г. Омска удовлетворить.

Истребовать у Бориса Михайловича помещения 7П общей площадью 55,8 кв.м. /номера на поэтажном плане 1-3/, находящиеся в подвале пятиэтажного кирпичного здания, литера А, расположенного по адресу: г. Омск, пр. К. Маркса, д. 17.

Признать недействительным право собственности Бориса Михайловича на помещения 7П общей площадью 55,8 кв.м. /номера на поэтажном плане 1-3/, находящиеся в подвале пятиэтажного кирпичного здания, литера А, расположенного по адресу: г. Омск, пр. К. Маркса, д. 17

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путем подачи кассационной жалобы /кассационного представления/ в течение 10 дней через Куйбышевский районный суд г. Омска.

Вернуться к началу обзора: "Технические подвалы в многоквартирном доме. Истребование из незаконного владения и срок исковой давности. Судебная практика"

Рекомендуемые публикации:

• Технические подвалы в многоквартирном доме как общее имущество собственников. Судебная практика (вопросы назначения помещений, признания права, истребования из незаконного владения)
• Кому должны принадлежать подвалы в многоквартирных домах?
• Как вернуть подвалы собственникам?
• Рубрика "Общее имущество в многоквартирном доме"