Обзор омской судебной практики 2008-2010 г.г. по теме "право собственности на помещения подвала незаконно зарегистрировано за муниципальным образованием - городом. Департамент имущественных отношений города еще не успел продать помещение технического подвала". Некоторые примеры разрешения судами подобных споров в указанный период.

Истцы (как правило, это собственники жилых помещений многоквартирного дома) обращались в суд с требованиями о признании недействительным права собственности на нежилые помещения за городом, признании недействительной госрегистрации права. В ряде случаев истцами заявлялись требования о признании права собственности на спорные помещения подвалов как общее имущество собственников и об истребовании спорных помещений из чужого незаконного владения.

• О надлежащих способах защиты права рекомендуем правовые позиции ВАС РФ в публикации "Право собственности на общее имущество здания. Способы защиты права".

1. Суд признал недействительным право собственности города на помещения технического подвала жилого дома, признана недействительной госрегистрация права

Решением Куйбышевского районного суда г. Омска от 08 июля 2008 года исковые требования удовлетворены частично. Суд признал:

• недействительным право собственности муниципального образования городской округ г. Омск на нежилые помещения, расположенные в подвале пятиэтажного кирпичного здания;
• недействительной государственную регистрацию права собственности за муниципальным образованием городской округ г. Омск на нежилые помещения, расположенные в подвале пятиэтажного кирпичного здания.

Суд указал, что статьей 10 Закона Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" предусмотрено, что принудительное изъятие недвижимости в жилищной сфере без согласия собственника не допускается, если иное не предусматривается законом или иным соглашением сторон. Принудительное изъятие недвижимости по основаниям, предусмотренным законом, при отсутствии согласия собственника может проводиться лишь на основе решения суда или арбитражного суда. В данном случае какие-либо соглашения с собственниками жилого дома расположенного по адресу г. Омск, пр. К.Маркса, д. 17, по изъятию подвала в муниципальную собственность, суду не представлено.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 06 августа 2008г., решение суда от 08 июля 2008 года оставлено без изменения.

Постановлением Президиума Омского областного суда от 13 января 2009 года, решение Куйбышевского районного суда г. Омска от 08 июля 2008 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 06 августа 2008 года оставлены без изменения, надзорная жалоба департамента имущественных отношений администрации г. Омска – без удовлетворения. При этом, указано следующее.

..Находящиеся в многоквартирном доме технические помещения, в которых имеются инженерные коммуникации, а также иное оборудование, предназначенные исключительно для обслуживания помещений собственников жилья, принадлежат последним на праве общей долевой собственности и не могут быть переданы отдельно от права собственности на квартиру (п. 2 ст. 290 ГК РФ) и не предназначены для самостоятельного использования.

..Как следует из материалов дела, через спорные нежилые помещения находятся в подвальном помещении жилого дома и предназначались для размещения инженерного оборудования, необходимого для обслуживания жилых помещений. Через них проходят магистрали систем отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации, предназначенные для обслуживания и жизнеобеспечения помещений жилого дома. В подвальном помещении 8П жилого дома находился тепловой узел - бойлерная, который был вынесен за пределы указанного нежилого помещения без соблюдения установленного законом порядка, без согласия сособственников многоквартирного жилого дома.

..При таких обстоятельствах суд первой инстанции, принимая решение об удовлетворении исковых требований, правильно пришел к выводу о том, что спорные нежилые помещения являются частью технического подвала, и в силу п. 1 ст. 290 ГК РФ, ст. 36 Жилищного кодекса РФ данные помещения принадлежат собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, в связи с чем не могут принадлежать на праве собственности муниципальному образованию городской округ г. Омск.

В силу п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Как установлено судом, истица о нарушении своего права узнала лишь в январе 2008 года. Утверждение заявителя о том, что истица могла и должна была узнать о нарушении своих прав с момента сдачи помещений в аренду с 2000 г. и 2002 г., не может быть принято во внимание, поскольку на момент сдачи спорных нежилых помещений в аренду право собственности на данные помещения за муниципальным образованием г. Омск не было зарегистрировано.

2. Суд признал недействительным право собственности города на нежилые помещения технического подвала жилого дома, суд признал недействительной госрегистрацию права собственности за городом. Суд указал, что на заявленные требования исковая давность не распространяется

Решением Куйбышевского районного суда г. Омска от 24.04.2009 постановлено:

• признать недействительным право собственности МО городской округ г. Омск на нежилые помещения, расположенные в подвале многоквартирного жилого дома;
• признать недействительной государственную регистрацию права собственности за МО городской округ г. Омск на нежилые помещения, расположенные в подвале многоквартирного жилого дома.

При этом судом указано следующее:

..УФРС по Омской области без наличия законных на то оснований, зарегистрировало право собственности за муниципальным образованием г. Омск на спорные нежилые помещения, т.е. на объекты, которые отсутствовали в Приложении к Решению Малого Совета Омского областного Совета народных депутатов от 24 декабря 1992 года № 245 "О передаче предприятий, организаций и учреждений в муниципальную собственность г. Омска".

Судом установлено, что о нарушении своих прав истцы узнали только после октября 2007 года, т.е. после проведения регистрации права собственности на спорные объекты за муниципальным образованием. Утверждения представителя ответчика о том, что истцы должны были знать о нарушении своих прав с момента сдачи помещений в аренду в 1997 году не может быть принято во внимание, поскольку на момент сдачи спорных нежилых помещений в аренду право собственности на данные помещения за муниципальным образованием г. Омска зарегистрировано не было.

Как следует из смысла ст. 208 ГК РФ, исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его прав, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.

Таким образом, учитывая то обстоятельство, что право собственности на спорные жилые помещения было зарегистрировано 29 октября 2007 года, с указанного срока истцы могли узнать о нарушении своего права. Таким образом, суд считает несостоятельным доводы представителя Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска о пропуске истцами срока исковой давности.

Кассационным определением Судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 10.06.2009г., решение Куйбышевского районного суда г. Омска от 24.04.2009 оставлено без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Коллегия отметила при этом, что в соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно ст. 208 ГК РФ на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения, исковая давность не распространяется, в связи с чем судом первой инстанции был сделан правильный вывод о том, что срок исковой давности истцы не пропустили.

3. Суд истребовал из незаконного владения города помещения подвала жилого дома и постановил передать их во владения всех собственников помещений дома. На эти требования исковая давность не распространяется

Решением Куйбышевского районного суда г. Омска от 22.06.2010 года требования удовлетворены, суд решил:

• истребовать из владения МО городской округ город Омск нежилые помещения, находящиеся в подвале пятиэтажного кирпичного жилого дома;
• передать указанные помещения во владение собственников жилых помещений пятиэтажного кирпичного жилого дома.

При этом, суд указал следующее.

..Суд считает установленным тот факт, что с момента постройки дома указанный подвал был именно техническим и в нем находилось инженерное оборудование, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно ст. 301, ч.1 ст. 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Доводы представителя Департамента имущественных отношений администрации ... об отказе в иске по мотиву истечения срока исковой давности, не могут быть приняты во внимание по следующим основаниям.

В силу ч.1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Заявленные требования ФИО2 по существу сводятся к требованию об устранении препятствий в пользовании общим имуществом собственников квартир - подвалом.Согласно ст. 208 ГК РФ на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения исковая давность не распространяется.

Более того, истец в судебном заседании пояснил, что жители дома узнали о том, что подвал принадлежит муниципалитету, только когда получили официальный ответ из Департамента имущественных отношений от 20.04.2009 года л.д.12), поэтому срок давности истцом не пропущен. Ответчик не представил доказательств, что истцу ранее было известно о его нарушенном праве.

4. Районный суд удовлетворил требования о признании недействительным права собственности города на помещения подвала жилого дома, однако областной суд отменил решение и отказал в иске, указав, что спорное помещение имеет самостоятельное назначение

Истица указывала, что спорное нежилое помещение является техническим подвалом и предназначено для обслуживания более одного помещения, находящегося в доме. Исходя из схемы разводки коммуникаций, по периметру стен, по центру помещения, а также под полом подвала находятся инженерные сети ХГВС, тепловой узел распределения всей отопительной системы дома, канализационная система сброса нечистот с выпуском в городскую коллекторную сеть, силовая подводка питания к распределительному электрощиту, предназначенные для обслуживания всего здания.

Решением Куйбышевского районного суда г. Омска от 17 февраля 2010 года постановлено:

• признать недействительным право собственности МО городской округ г. Омск на нежилое помещение, находящееся в подвале жилого многоквартирного дома;
• обязать Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска исключить из Реестра муниципального имущества и из состава муниципальной казны спорное нежилое помещение, находящееся в подвале жилого многоквартирного дома.

Кассационным определением Омского областного суда от 14 апреля 2010 года решение Куйбышевского районного суда от 17 февраля 2010 года отменено, в удовлетворении иска отказано по следующим основаниям.

Нежилое помещение мастерская А общей площадью 140,2 кв.м. включено в Реестр муниципального имущества г. Омска.

..В техническом паспорте в разделе нежилые помещения указана их полезная площадь в размере 589,4 кв.м., при этом в отношении складского помещения определена площадь 449,2 кв.м., учрежденческого общая площадь (основная) 101,6 кв.м. и вспомогательная 38,6 кв.м., что в сумме составляет площадь в размере 140,2 кв.м. и совпадает с размером площади нежилого помещения, переданного в муниципальную собственность. В разделе "общая стоимость строений сооружений" указано: "в том числе контора".

Таким образом, спорное нежилое помещение было изначально определено для использования в пределах указанной площади и в определенных целях (как отмечено в техническом паспорте для собственных нужд жилищной конторы). Сведений о перепланировке указанного помещения, изменении его площади материалы дела не содержат.

Требований о признании распоряжения Первого заместителя Главы городского самоуправления города Омска "Об утверждении перечней объектов Омского отделения Западно-Сибирской железной дороги, передаваемых в муниципальную собственность" недействительным, материалы дела не содержат.

Изложенное не позволяет сделать вывод о незаконности возникновения права муниципальной собственности на указанное нежилое помещение, поскольку нельзя признать недействительным право собственности, не оспаривая оснований его возникновения.

Определением судьи областного суда отказано в передаче надзорной жалобы для рассмотрения в судебном заседании суда надзорной инстанции.

Вернуться к началу обзора: "Технические подвалы в многоквартирном доме. Истребование из незаконного владения и срок исковой давности. Судебная практика"

Рекомендуемые публикации:

• Технические подвалы в многоквартирном доме как общее имущество собственников. Судебная практика (вопросы назначения помещений, признания права, истребования из незаконного владения)
• Кому должны принадлежать подвалы в многоквартирных домах?
• Как вернуть подвалы собственникам?
• Рубрика "Общее имущество в многоквартирном доме"