В Федеральный арбитражный суд
Западно-Сибираского округа

Истец: Жилищно-строительный кооператив "Омич-2",
644007 г. Омск, ул. Герцена, 79

Ответчик: Индивидуальный предприниматель Г.,
644007 г. Омск, ул. Фрунзе
угол Орджоникидзе, ......, кв. ...

цена иска: 2 969 960 рублей

представителя истца по делу № 46-1506/2011

отзыв на кассационную жалобу

Решением Арбитражного суда Омской области от 02.06.2011г. по делу № А46-1506/2011 требования истца - ЖСК "Омич-2" удовлетворены частично: постановлено обязать ответчика демонтировать с фасада многоквартирного жилого дома рекламные конструкции; взыскать с ответчика неосновательное обогащение за незаконное пользование фасадом здания, являющимся общим имуществом собственников помещений дома, для целей размещения рекламы; судом разрешены вопросы о судебных расходах.

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2011г. решение Арбитражного суда Омской области от 02.06.2011г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба ответчика - без удовлетворения.

Ответчик ИП Г. с указанными судебными актами не согласна.

Между тем, доводы, приводимые ответчиком в кассационной жалобе аналогичны доводам, изложенным в апелляционной жалобе; указанные доводы были изложены ответчиком и в суде первой инстанции. Арбитражным судом Омской области, Восьмым арбитражным апелляционным судом дана им оценка, при этом судами приведены в обоснование выводов нормы права, а также ссылки на разъяснения Высшего Арбитражного Суда РФ. Обжалуемые судебные акты являются законными и обоснованными.

Учитывая тот факт, что доводы по всем обстоятельствам дела, нормам права, примененимым при разрешении настоящего спора приводились представителем истца в "письменных доводах в порядке статьи 41 АПК РФ", "письменных доводах в порядке статьи 41 АПК РФ № 2, № 3", а также в "ходатайстве о приобщении в материалы дела доказательств", принимая во внимание, что доводы, изложенные ответчиком в кассационной жалобе повторяют доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в отзыве на иск, устные доводы, приведенные в судебном заседании, полагаем возможным в настоящем Отзыве привести (повторить) некоторые возражения по существу жалобы.

Позиция ответчика, отраженная как в кассационной, так и в апелляционной жалобе, равно как и в отзыве на иск, сводится к тому, что договор аренды конструктивного элемента здания (фасада) для целей размещения рекламы, заключенный бывшим председателем правления ЖСК (арендодатель), утратившим полномочия в связи с переизбранием на момент подписания спорного договора, в отсутствие решения собственников о возможности заключения такого договора, равно как и в отсутствие решения правления ЖСК, соответствует требованиям закона, является действительным.

Более того, ИП Г., извлекает доходы, передавая во временное пользование часть не принадлежащего ей имущества (фасада жилого дома) третьим лицам под размещение рекламных конструкций. Несмотря на неоднократные обращения к ответчику со стороны ЖСК "Омич-2" о необходимости заключения договора, а также обращения в правоохранительные органы с заявлением, ответчик не реагирует, вести какой-либо диалог, обсуждать сложившуюся ситуацию не желает, что подтверждается также пояснениями представителя ответчика на вопросы суда и представителя истца по делу.

1. Ответчик полагает, что истцом пропущен срок исковой давности, установленный ст. 199 ГК РФ.

В кассационной, апелляционной жалобе, равно как и ранее в отзыве на иск ответчик ссылается на пример из судебной практики, в частности, на определение ВАС РФ от 12 ноября 2009 года. Однако, по указанному делу обстоятельства существенно отличаются от обстоятельств по рассматриваемому дела. В частности, как следует из решения Арбитражного суда Саратовской области, истцом было заявлено требование о взыскании неосновательного обогащения за период с ноября 2004 года по май 2005 года, тогда как с исковым заявлением истец обратился в суд лишь 31 октября 2008 года.. Истец по делу ошибочно полагал, что срок исковой давности по требованию о взыскании неосновательного обогащения начинает течение с момента признания судом в 2008 году договора аренды незаключенным. Суд по данному делу обоснованно применил последствия пропуска срока исковой давности, о чем заявил в судебном заседании ответчик, указав, что в данном случае срок для взыскания неосновательного обогащения следует исчислять с момента передачи в аренду имущества, а не с момента признания судом сделки незаключенной.

По настоящему же делу, истец обратился в суд с требованием о взыскании неосновательного обогащения за трехлетний период, предшествующий дате подачи иска в суд. Учитывая, что платежи по спорному договору аренды (являющимся ничтожным) представляют собой, согласно обычаям делового оборота (а также согласно условиям самого ничтожного договора аренды рекламных мест от 16.10.2006 г.), периодические платежи, то срок давности исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу. Указанные доводы привел в решении и суд первой инстанции, сославшись на Постановление Пленума ВАС РФ от 15.11.2001г. № 18.

Ответчик указывает в кассационной жалобе следующее: "... право истца нарушается не фактом отсутствия платежа, а фактом якобы незаконного нахождения имущества во владении ответчика". Откуда ответчик делает вывод, что "срок исковой давности подлежит исчислению с даты начала исполнения договора".

Истцом заявлено два требования: об устранении нарушений вещного права, не связанных с лишением владения и о взыскании неосновательно сбереженных денежных средств за незаконное пользование имуществом, ответчику не принадлежащим. Первый способ защиты права не ограничен сроками исковой давности, второй - ограничен 3 годами, но исчисление сроков по второму требованию производится по каждому периодическому платежу, как указано выше.

2. Следует также отметить, что спорный договор аренды имеет и признаки незаключенности (отсутствует предмет). В письменных доводах истца в порядке статьи 41 АПК РФ № 3 приводилось обоснование указанной позиции, в частности, на момент подписания спорного договора отсутствовал паспорт рекламного места, выданный уполномоченным органом: "договор аренды от 16 октября 2006 года следует считать незаключенным - отсутствует согласованный сторонами предмет - из договора невозможно определить часть несущей конструкции, которая передается во временное пользование, не определена площадь передаваемой части стены здания, площадь монтируемых рекламных конструкций. Кроме того, спорные рекламные места никогда не передавались ответчику. Соответствующие акты сторонами никогда не подписывались".

3. В кассационной жалобе, ответчик, ссылаясь на судебную практику, указывает на то, что "в рассматриваемом случае, предметом иска является признание недействительным (ничтожным) договора аренды рекламных конструкций от 16 октября 2006 года и применении последствий недействительности этого договора". Откуда кассатор приходит к выводу о том, что при исчислении сроков исковой давности "необходимо руководствоваться положениями ст. 181 ГК РФ".

Однако как следует из искового заявления, истцом не заявлялось требование о признании недействительным договора аренды.

Как указано в статье 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Ничтожная сделка не нуждается в признании ее таковой судом.

Незаконно используя общее имущество собственников многоквартирного жилого дома, ответчик сберег денежные средства и в соответствии со ст. 1102 ГК РФ должен их возвратить. Размер неосновательного обогащения определяется исходя из цен за пользование аналогичным имуществом.

4. Доводы о разумности и добросовестности ответчика. Кассатор в жалобе указывает, что "ответчик, действуя добросовестно и разумно, уточнил у представителя истца наличие согласия собственников помещений на заключение спорного договора, на что получил заверение, что данное согласие получено. Истец в судебном заседании сам показал, что часть внутренних документов, в том числе спорный договор были ими утрачены при смене председателя ЖСК. При таких обстоятельствах истец не может утверждать, что согласие собственников помещений не было получено в установленном законом порядке".

Из процитированного не усматривается в действиях ответчика какой-либо "добросовестности и разумности", потому как перед заключением спорного договора аренды (с неуполномоченным лицом) следовало получить не "заверение" о том, что "согласие получено", а протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома, в котором указано, что собственники помещений дома № 79 по ул. Герцена в г. Омске приняли решение о передаче во временное пользование ответчику часть общего имущества, а именно, фасад здания для целей размещения рекламных конструкций на возмездных условиях ... по цене ... за один квадратный метр площади фасада.

Кроме того, как следует из процитированного фрагмента жалобы, ответчик полагает, что бремя доказывания отрицательного факта (отсутствия в природе решения собственников о передаче в пользование фасада здания) суд должен был возложить на истца. Между тем, обстоятельства, на которые ссылается сторона в споре подлежат доказыванию ссылающейся стороной. Указывая на то, что согласие собственников помещений получено, ответчик не представил ни одного доказательства, данный факт подтверждающего. Более того, ни в спорном (ничтожном) договоре аренды, ни в переписке сторон, ни в каком ином документе не содержится ссылок на решение общего собрания собственников, которое содержало согласие собственников на размещение рекламы на фасаде здания.

5. Ответчик указывает на то, что "негаторный иск (ст. 304 ГК РФ) представляет собой один из способов защиты вещного права, и как неоднократно указывалось в судебно-арбитражной практике, применяется в случае отсутствия между сторонами обязательственных правоотношений... В рассматриваемом случае стороны были связаны обязательствами из договора аренды, в силу чего применение вещного способа защиты права (ст. 304 ГК РФ) необоснованно".

Указывая изложенное, ответчик исходит из того, что спорный договор рекламных мест от 16.10.2006 г. не является ничтожным, является заключенным и соответствует нормам действующего законодательства.

Между тем, судом, со ссылками на нормы права, дана мотивированная оценка указанному договору аренды, в связи с чем доводы кассатора в части применения судом ст. 304 ГК РФ лишены смысловой нагрузки.

6. Доводы ответчика, направленные на переоценку установленных судом обстоятельств по делу

В кассационной жалобе, как и ранее в апелляционной жалобе, ответчик приводит доводы, направленные на переоценку установленных судом обстоятельств по делу.

Однако ответчик не учитывает, что на стороне лежит обязанность по доказыванию обстоятельств, на которые она ссылается.

Истцом по делу в обоснование рыночной стоимости права пользования одним квадратным метром фасада здания для целей размещения наружной рекламы представлены:

1) Отчет № 19.08-10 об определении рыночной стоимости права пользования одним квадратным метром фасада здания для целей размещения наружной рекламы, вывесок и иных конструкций, расположенных на фасаде жилого дома, на уровне 2-5 этажей, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Герцена д. 79 на дату оценки 12.08.2010 г. (составляет 780 (семьсот восемьдесят рублей) в месяц);

2) Отчет № 4245/04-09 об определении рыночной стоимости права пользования частью фасада, площадью 1,0 кв. м. здания, расположенного по адресу: г. Омск, пр. Карла Маркса, д. 29, в котором содержатся сведения о ценах на размещение рекламных конструкций в г. Омске по состоянию на 2008-2009 год;

3) Копии договоров...

Ответчик представил суду отчет № 87/11 от 28.04.2011г. "Об определении рыночной стоимости арендной платы". Как указывалось истцом, указанная стоимость (одного метра) не соответствует даже самым минимальным сложившимся в регионе ценам за размещение рекламных конструкций на фасадах жилых домов.

Судом разъяснялось сторонам (и в частности ответчику) право на заявление ходатайства о назначении судебной экспертизы для целей определения рыночной стоимости права пользования одним квадратным метром фасада здания для размещения наружной рекламы. Ответчик в судебном заседании выразил намерение заявить такое ходатайство, просил предоставить время для его подготовки и внесения денежных средств на депозит суда. Более того, истец не возражал против удовлетворения такого ходатайства, представителем истца было заявлено ходатайство о приобщении в материалы дела доказательств, в котором он просил в случае заявления ходатайства ответчиком о назначении экспертизы по делу и удовлетвоения его судом, поставить на разрешение эксперту вопрос, выбор экспертного учреждения (эксперта) оставлял на усмотрение суда.

Однако ответчик ходатайство не заявил, в связи с чем суд разрешил спор по существу по имеющимся в деле доказательствам. Судом в решении со ссылкой на Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 30.05.2001г. № 92 дана надлежащая оценка отчетам оценщиков, равно как и другим доказательствам, представленным сторонами.

На основании изложенного, прошу суд:

в удовлетворении кассационной жалобы ИП Г. на решение Арбитражного суда Омской области от 02.06.2011г., постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2011г. по делу № А46-1506/2011 отказать.

Подпись ___________/представитель ЖСК "Омич-2" по доверенности Отрохова О. Б.

Все процессуальные документы по данному делу:

Письменные доводы в суд истца по делу о демонтаже рекламных конструкций (о недействительности договора "аренды торцов здания под размещение рекламы, заключенного между председателем ЖСК и ответчиком; о полномочиях ЖСК на предъявление иска в суд);

Письменные доводы в суд истца - 2 по делу о демонтаже рекламных конструкций (об основаниях недействительности договора аренды торцов дома, заключенного между ЖСК в лице председателя ЖСК и ответчиком);

Решение Арбитражного суда Омской области от 02.06.2011 года по делу № А46-1506/2011 (об обязании демонтировать и взыскании неосновательного обогащения);

Отзыв на апелляционную жалобу ответчика по делу об обязании демонтировать рекламные конструкции и взыскании неосновательного обогащения за пользованием фасадом жилого дома;

Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2011 года по делу № А46-1506/2011 (решение Арбитражного суда от 02.06.2011 оставлено без изменения)

Отзыв на апелляционную жалобу на определение арбитражного суда о возврате заявления о пересмотре решения по вновь открывшимся обстоятельствам

Заявление об исправлении опечатки (в исковом заявлении, а затем, в решении суда была допущена опечатка в отчестве ответчика: "Анатольевна", тогда как в паспорте гражданина "Анатолевна" - без буквы "ь")

Отзыв на кассационную жалобу ответчика по вышеуказанному делу;

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 23.11.2011 года (решение АС от 02.06.2011 и постановление Восьмого ААС от 25.08.2011 оставлены без изменения)

Образцы исков о демонтаже и взыскании, комментарии см. в рубрике "Общее имущество в многоквартирном доме"