Выводы суда: судом обращено взыскание на заложенное имущество, ответчики при рассмотрении дела о предоставлении отсрочки не заявляли, на какие-либо уважительные причины не ссылались. Оснований для предоставления отсрочки реализации заложенного имущества у суда не имелось.

Областной суд уточнил решение суда, иначе определил начальную продажную цену квартиры, указав, что суд определил начальную продажную цену заложенного имущества при отсутствии достоверных доказательств современной рыночной стоимости квартиры.

• Рекомендуем: "Определение начальной продажной цены заложенного имущества на публичных торгах"
• "Отсрочка реализации заложенного имущества с публичных торгов"

ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 11 августа 2010 г. N 33-4532/10

Судебная коллегия по гражданским делам
Омского областного суда в составе
председательствующего Мотрохова А.Б.,
судей областного суда Алешкиной Л.В., Кудря Т.Л.,
при секретаре П.А.
рассмотрела в судебном заседании 11 августа 2010 года дело по кассационной жалобе ответчицы К.Г. на решение Ленинского районного суда г. Омска от 27 мая 2010 года, которым постановлено:
"Взыскать солидарно с К.Г., К.А. в пользу Открытого акционерного общества (ОАО) "ОТП Банк" задолженность по кредитному договору в размере 1 382 837 рублей 00 копеек, в том числе: 1 205 208 рублей 00 копеек - сумму основного долга, 152 629 рублей 00 копеек - сумму процентов за пользование кредитом, неустойку за нарушение сроков возврата кредита за период с 01.07.2009 г. по 23.04.2010 г. в размере 5 000 рублей, неустойку за просроченный платеж по исполнению обязательств по уплате процентов за период с 01.07.2009 г. по 23.04.2010 г. в размере 20 000 рублей, судебные расходы по оплате госпошлины в размере 15 114 рублей 18 копеек, а всего взыскать 1 397 951 рубль 18 копеек.
Взыскать солидарно с К.Г., К.А. в пользу Открытого акционерного общества (ОАО) "ОТП Банк" проценты по кредитному договору из расчета 13,50% годовых от суммы неисполненных обязательств с 24.04.2010 года на день фактического погашения долга.
Обратить взыскание на квартиру в доме по ул. Киевская в г. Омске путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную цену 1 200 000 рублей.
В удовлетворении остальной части исковых требований Открытому акционерному обществу (ОАО) "ОТП Банк" отказать.
Взыскать с К.Г., К.А. госпошлину в местный бюджет по 2 000 рублей с каждого".
Заслушав доклад судьи областного суда Алешкиной Л.В., судебная коллегия

установила:

ОАО "ОТП Банк" обратилось в суд с иском к К.Г., К.А., указав, что 11.07.2007 г. между истцом и ответчиками был заключен кредитный договор, по которому "ИНВЕСТСБЕРБАНК" (открытое акционерное общество), правопреемником которого является ОАО "ОТП Банк", предоставил солидарным заемщикам К.Г. и К.А. кредит в сумме 1 305 000 руб. под 13,5% годовых, на приобретение квартиры по адресу: г. Омск, ул. Киевская, стоимостью 1600000 руб., сроком на 132 месяца с условием возврата кредита с процентами частями ежемесячными аннуитетными платежами. Исполнение основного обязательства обеспечено ипотекой указанной квартиры.

В связи с систематическим неисполнением условий кредитного договора истец на основании п. 4.4.1 кредитного договора предъявил требование к заемщикам о досрочном возврате кредита, которое не исполнено.

Истец указал, что общий размер неисполненных обязательств ответчиков перед кредитором (по состоянию на 23.04.2010 г.) составляет 1 454 826 рублей, в том числе 1 205 208 рублей - сумма кредита, 152 629 рублей - сумма процентов за пользование кредитом по ставке 13,5% годовых, 96 989 рублей - сумма неустоек, начисленных на сумму просроченного долга и на проценты, неуплаченные в срок, в соответствии п. п. 5,2 5.3 кредитного договора.

Рыночную стоимость заложенной недвижимости по состоянию на 22.12.2009 г. истец определил на основании заключения своего специалиста в размере 1 200 000 рублей.

Истец просил взыскать солидарно с К.Г., К.А. в пользу ОАО "ОТП БАНК", являющегося правопреемником ОАО "ИНВЕСТСБЕРБАНК" в порядке универсального правопреемства, сумму в размере 1 454 826 рублей, в том числе 1 205 208 рублей - сумму кредита, 152 629 рублей - сумму процентов за пользование кредитом по ставке 13,5% годовых, 96 989 рублей - неустойку, начисленную на сумму просроченного долга и на проценты неуплаченные в срок, взыскать с К.Г., К.А. в пользу ОАО "ОТП БАНК" проценты по кредитному договору в размере 13,5% годовых от суммы неисполненных обязательств за период с 24.04.2010 г. на день фактического погашения долга, расходы по уплате государственной пошлины в размере 15 475 рублей, обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру по адресу: г. Омск, ул. Киевская, принадлежащую К.Г., указав начальную продажную цену квартиры в размере 1 200 000 рублей.

Представитель истца Р.А. просил иск удовлетворить в полном объеме.

Ответчик К.Г. в судебном заседании исковые требования признала частично, пояснив, что в настоящее время ее материальное положение позволяет ей регулярно выплачивать сумму в погашение кредита, квартира по адресу: ... является единственным жильем, просила снизить размер неустойки.

Ответчик К.А. при надлежащем извещении в судебное заседание не явился.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В кассационной жалобе ответчица К.Г. просит решение суда отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе суда. Указывает на неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильное применение судом норм материального права. Полагает, что суд должен был предоставить отсрочку продажи заложенного имущества на срок до одного года. Считает, что установленная продажная цена квартиры является заниженной. Не согласна с размером невозвращенного долга в размере 1205208 руб., поскольку при сумме кредита 1305000 руб. истцами выплачено банку в общей сложности 450000 руб.

В соответствии со ст. 347 ГПК РФ суд кассационной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в кассационных жалобе.

Проверив материалы дела, доводы жалобы, заслушав объяснения К.Г. и ее представителя адвоката Скворцова С.Ф., которые доводы жалобы поддержали, учитывая мнение представителя истца, который ранее в судебном заседании выразил согласие с решением суда, коллегия приходит к следующему.

Доводы истца о предоставлении солидарным заемщикам К.Г., К.А. по кредитному договору от 11.07.2007 г. денежной суммы в размере 1 305 000 руб. под 13,5% годовых на срок 132 месяца с условием возврата долга с процентами по частям ежемесячными аннуитетными платежами в размере на дату подписания договора 19 155 руб. 01 коп. подтверждены материалами дела. Кредит предоставлен на приобретение квартиры по адресу: г. Омск, ул. Киевская, стоимостью 1600000 руб. Обязательства заемщиков обеспечены ипотекой указанной квартиры, принадлежащей К.Г.

При надлежащем исполнении банком обязательств по кредитному договору ответчики не соблюдали сроки внесения платежей в счет погашения кредита и процентов, в связи с чем образовалась задолженность по указанному договору. Как установлено, по состоянию на 23.04.2010 года по кредитному договору имеется 12 случаев нарушения сроков внесения ежемесячных платежей, общей продолжительностью 12 месяцев, возникших 31.05.2009, 30.06.2009, 31.07.2009, 31.08.2009, 30.09.3009, 31.10.2009, 30.11.2009, 31.12.2009, 31.01.2010, 28.02.2010, 31.03.2010, 23.04.2010 г.

Указанное обстоятельство ответчики не оспаривают.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

В силу положений ч. 2 ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Право кредитора потребовать полного досрочного исполнения обязательств по договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы кредита, начисленных процентов за пользование кредитом и суммы пеней при просрочке заемщиками осуществления очередного ежемесячного платежа по кредиту более чем на тридцать календарных дней предусмотрено условиями настоящего кредитного договора.

В добровольном порядке требования банка о срочном возврате всей суммы долга с причитающимися процентами, пеней ответчики не выполнили.

Задолженность ответчиков К.Г. и К.А. по кредитному договору на 23.04.2010 года в размере 1 205 208 рублей - сумма основного долга; 152 629 рублей - сумма процентов по основному долгу подтверждена представленным истцом расчетом.

Выражая несогласие с указанным размером задолженности по основному долгу, податель кассационной жалобы полагает, что истец должен был увеличить сумму возвращенного основного долга, уменьшить размер процентов за пользование кредитом и пени.

Указанные доводы не могут быть признаны обоснованными, поскольку заемщики согласились погашать долг аннуитетными платежами, при этом очередность погашения требований кредитора в случае недостаточности денежных средств заемщиков для исполнения обязательств по договору в полном объеме установлена условиями кредитного договора (п. 3.3.14), в соответствии с которыми поступающие от заемщика средства в первую очередь направляются на уплату неустоек, штрафов, пени, затем на уплату процентов, начисляемых на неуплаченные в срок проценты за пользование кредитом и на невозвращенную в срок сумму кредита, и в последнюю очередь - на погашение возврата кредита.

Указанное условие договора не противоречит закону - ст. 319 ГК РФ, которой определена очередность погашения требований по денежным обязательствам.

Поступающие платежи распределялись кредитором в соответствии с условиями договора. Возражения кассатора в части расчета задолженности по основному долгу судебной коллегией отклоняются.

Размер начисленных кредитором неустоек суд уменьшил в порядке ст. 333 ГК РФ.

При указанных обстоятельствах постановленное судом решение об удовлетворении требований истца о взыскании с ответчиков солидарно задолженности по кредитному договору в размере 1 382 837 рублей 00 копеек, в том числе: 1 205 208 рублей 00 копеек - суммы основного долга, 152 629 рублей 00 копеек - суммы процентов за пользование кредитом, неустойки за нарушение сроков возврата кредита за период с 01.07.2009 г. по 23.04.2010 г. в размере 5 000 рублей, неустойки за просроченный платеж по исполнению обязательств по уплате процентов за период с 01.07.2009 г. по 23.04.2010 г. в размере 20 000 рублей коллегия находит законным и обоснованным.

В соответствии со ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества. Залог недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке.

В соответствии со ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статье 3 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

В соответствии со ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Поскольку установлено, что ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользование им ответчиками нарушались более трех раз, при этом ответчики не доказали, что обязательства не исполнены по обстоятельствам, за которые они не отвечают, суд обоснованно и в соответствии с законом постановил решение об удовлетворении требований залогодержателя об обращении взыскания на квартиру, являющуюся предметом ипотеки в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору.

В соответствии со ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года, если залогодателем является гражданин, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности.

Как следует из материалов дела, ответчики при рассмотрении дела о предоставлении отсрочки не заявляли, на какие-либо уважительные причины не ссылались, соответствующих доказательств не представили.

При этом сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества, в настоящее время превышает стоимость заложенного имущества.

При указанных обстоятельствах оснований для предоставления отсрочки не имеется. Доводы жалобы о непредоставлении отсрочки не основаны на законе и обстоятельствах дела, учтены быть не могут.

В соответствии со ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со ст. 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих доводов и возражений.

Истцом оценка квартиры не произведена, заключение о стоимости квартиры 1200000 руб. дано специалистами ОАО "ОТП Банк". Суд определил начальную продажную цену заложенного имущества в размере 1200000 руб. при залоговой стоимости 1600000 руб. при отсутствии достоверных доказательств современной рыночной стоимости квартиры.

С учетом представленных ответчицей данных об оценке рыночной стоимости квартиры в размере 1331000 (один миллион триста тридцать одна тысяча) руб., коллегия считает необходимым соответствующим образом уточнить решение суда, определив начальную продажную цену иначе - в размере 1331000 руб.

Руководствуясь ст. ст. 361, 366 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Ленинского районного суда г. Омска от 27.05.2010 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Уточнить мотивировочную и резолютивную части решения в части определения начальной продажной цены квартиры по ул. Киевская в г. Омске.

Изложить абзац третий резолютивной части решения в следующей редакции: "Обратить взыскание на квартиру в доме по ул. Киевская в г. Омске путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную цену 1 331 000 рублей".

Вернуться к началу обзора: "Судебная практика применения закона об ипотеке (залоге недвижимости)"