Выводы суда: в иске о признании договора купли-продажи недействительным отказано ввиду того, что на момент заключения сделки ипотека как обременение зарегистрирована не была, а заявление о погашении ипотеки от имени истца вправе был подать представить по действующей, не отозванной в установленном порядке доверенности.

• Рекомендуем: "Последствия выдачи доверенности на регистрацию договора ипотеки, прекращение ипотеки"

Дело № 33-7824/2010 А-57

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

15 сентября 2010 года судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:
председательствующего Лаппо А.С.
судей Васильевой Е.А., Гаус Т.И.
при секретаре Становой У.Д.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу Гаус Т.И.
гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью ... «...» к обществу с ограниченной ответственностью «...», Елизарьеву ... о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости
по кассационной жалобе ООО КБ «...»
на решение Минусинского городского суда Красноярского края от 06 августа 2010 года, которым постановлено:
«В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью ...» к обществу с ограниченной ответственностью «...» и Елизарьеву ... о признании недействительным договора купли-продажи заключенного 07 апреля 2009 года между продавцом ООО «...» и покупателем Елизарьевым .... в отношении нежилого помещения- магазина, расположенного по адресу: г. ..., общей площадью 113,9 метров квадратных и применении последствий недействительности договора в виде возвращения права собственности на нежилое помещение к ООО «...» - отказать».
Заслушав докладчика, судебная коллегия

установила:

ООО КБ «...» обратился в суд с иском к ООО «...», Елизарьеву .... о признании договора купли-продажи нежилого помещения – магазина, расположенного по адресу: г. ..., заключенного между ответчиками 07 апреля 2009 года, недействительным, возврате ООО «...» указанного нежилого помещения, взыскании с ответчиков уплаченной государственной пошлины в сумме ... рублей.

Требования мотивированы тем, что 21 июля 2008 года между ООО КБ «...» (кредитором) и ООО «...» (должником) был заключен кредитный договор № № (номер обезличен) о предоставлении кредита в размере ... рублей на срок до 20 августа 2008 года. В обеспечение указанного обязательства в этот же день стороны заключили договор ипотеки № № (номер обезличен), объектом которого явилось следующее недвижимое имущество: нежилое помещение, расположенное по адресу: г. ... помещение № ... общей площадью 109,7 кв.м и нежилое помещение - магазин, расположенное по адресу: г. ..., помещение № ..., общей площадью 113,9 кв.м. На момент заключения договора ипотеки указанное недвижимое имущество находилось в собственности залогодателя. 24 июля 2008 года договор ипотеки был зарегистрирован регистрирующим органом. Представителем от залогодателя и залогодержателя при регистрации договора ипотеки выступал по доверенностям Довгий ... – директор ООО «...». В связи с неисполнением заемщиком своих обязательств по кредитному договору ООО КБ «...» обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском о взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество, и решением суда от 28 сентября 2009 года исковые требования удовлетворены, 27 ноября 2009 года был выдан исполнительный лист. 04 февраля 2010 года ООО КБ «...» получил выписку из ЕГРП, из которой следовало, что правообладателем нежилого помещения по адресу: г. ... является Елизарьев ...., на объект зарегистрирована 17 апреля 2009 года ипотека в пользу ООО «Сибирский центр развития». При выяснении обстоятельств перехода права собственности на указанный объект недвижимости было установлено, что 19 марта 2009 года запись об ипотеке была погашена в соответствии с п.1 ст. 25 ФЗ «об ипотеке (залоге недвижимости)» на основании заявлений, поданных от имени Банка и ООО «Сибирский центр развития» Довгием ...., действующим по доверенностям от обоих юридических лиц. После погашения записи об ипотеке, 07 апреля 2009 года был заключен договор купли-продажи, по которому указанный объект недвижимости был продан Елизарьеву ... Истец считает, что указанный договор является недействительной сделкой, поскольку залогодатель - ООО «...» совершило сделку по отчуждению объекта недвижимости - предмета договора ипотеки без согласия залогодержателя – Банка, поэтому на основании ст. 39 ФЗ «об ипотеке (залоге недвижимости)» истец вправе требовать признания сделки недействительной и применении последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ. Довгием .... были совершены действия, направленные на погашение записи об ипотеке объекта недвижимости, при отсутствии к тому оснований, предусмотренных законом или договором, так как обязательства заемщика перед Банком исполнены не были, слендовательно, Довгий .... злоупотребил своим правом.

Судом постановлено указанное выше решение.

В кассационной жалобе ООО КБ «... ставит вопрос об отмене решения суда, как незаконного и необоснованного.

Проверив материалы дела, заслушав представителя ООО КБ «...» Грибушкину ...., обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.

В соответствии ст.10 ФЗ «об ипотеке (залоге недвижимости)» договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Согласно ст. 11 названного Закона государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента заключения этого договора.

В силу ст. 25 этого же Закона регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Пунктом 1 ст. 37 ФЗ «об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В силу ст. 39 названного закона при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе потребовать признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 21 июля 2008 года между ООО КБ «...» (кредитором) и ООО «...» (заемщиком) был заключен кредитный договор №3 (номер обезличен), в соответствии с которым кредитор предоставил заемщику кредит в размере ... рублей на срок до 20 августа 2008 года с уплатой 19% годовых.

В обеспечение исполнения обязательств заемщиком по указанному кредитному договору 21 июля 2008 года между ООО «...» (залогодателем) и ООО КБ «...» (залогодержателем) был заключен договор ипотеки №№ (номер обезличен), по условиям которого залогодатель передал в залог банку недвижимое имущество, в том числе нежилое помещение – магазин, расположенное по адресу: г. ..., принадлежащее залогодателю на праве собственности на основании договора купли-продажи от 31 марта 2008 года.

24 июля 2008 года произведена государственная регистрация указанного договора и ипотеки в пользу ООО КБ «...» сроком по 20 августа 2008 года.

На основании совместного заявления ООО КБ «...» и ООО «...» от 18 марта 2009 года запись об ипотеке была погашена в установленном законом порядке.

При этом заявление от имени ООО КБ «...» подписал Довгий .... на основании нотариально удостоверенной доверенности от 18 июля 2008 года, которой банк уполномочил его представлять интересы банка в Минусинском отделе Управления Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю по вопросам регистрации любых договоров ипотеки, дополнительных соглашений, обременений (ипотеки), погашения регистрационных записей об ипотеке. Срок действия доверенности по 18 июля 2011 года.

07 апреля 2009 года Елизарьев .... приобрел у ООО «...» по договору купли-продажи нежилое помещение – магазин, расположенное по адресу: г. ... право собственности на указанное нежилое помещение зарегистрировано за Елизарьевым ... установленном законом порядке.

Разрешая спор, Суд первой инстанции, правильно установив юридически значимые обстоятельства по делу, дав надлежащую оценку представленным доказательствам, доводам и возражениям сторон, пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ООО КБ «...» о признании недействительным договора купли-продажи от 07 апреля 2009 года.

При этом суд обоснованно исходил из того, что на момент заключения между ООО «...» и Елизарьевым .... указанного договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. ..., ипотека, как обременение указанного имущества, заложенного по договору об ипотеке от 21 июля 2008 года, зарегистрирована не была, поскольку запись об ипотеке в пользу ООО КБ «...» на 07 апреля 2009 года была погашена в установленном законом порядке, а у Елизарьева ... отсутствовали основания полагать, что приобретаемое им недвижимое имущество обременено ипотекой. Поэтому согласия ООО КБ «...» на отчуждение указанного нежилого помещения не требовалось.

Является правильным также вывод суда о том, что Довгий ... в силу доверенности от 18 июля 2008 года имел право на подачу заявления от имени ООО КБ «...» о погашении ипотеки, поскольку доказательств отзыва указанной доверенности по состоянию на 18 марта 2009 года в материалы дела не представлено.

Выводы суда мотивированы в решении и объективно подтверждаются материалами дела.

В силу изложенного судебная коллегия не принимает во внимание доводы кассационной жалобы истца как необоснованные, поскольку данные доводы являлись предметом судебного разбирательства, судом исследовались, выводы суда об отказе в удовлетворении исковых требований судом мотивированы в решении. Доводы жалобы по существу направлены на переоценку правильных выводов суда, оснований для которой не имеется, не опровергают эти выводы и не могут являться основанием для отмены решения.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции на основании полного и всестороннего исследования доказательств, а обжалуемое решение постановлено при правильном применении норм материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные ст. 362 ГПК РФ основания для отмены состоявшегося по делу судебного решения.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Минусинского городского суда Красноярского края от 06 августа 2010 года оставить без изменения, кассационную жалобу ООО КБ «... - без удовлетворения.

Вернуться к началу обзора: "Судебная практика применения закона об ипотеке (залоге недвижимости)"