Истцы – собственники жилого помещения обратились в суд с иском, просили суд обязать управляющую компанию выполнить работы, в том числе, по ремонту подъезда жилого дома. Требования удовлетворены, судом постановлено обязать управляющую компанию выполнить работы по замене стояков в квартирах, ремонту герметизации швов стен дома, по ремонту подъезда, в том числе стен, пола, потолков, лестничных маршев, перил, по установке рам в оконных проемах подъезда, дверей в коридорах, ремонту электропроводки, мусоропровода и проч.

Выводы суда: суд признал несостоятельными доводы управляющей компании о том, что у ряда собственников помещений дома имеется задолженность по оплате коммунальных платежей, поскольку управляющая компания не лишена возможности требовать взыскания задолженности в судебном порядке.

Вместе с тем, суд второй инстанции отметил, что возложение обязанности на управляющую компанию произвести ремонтные работы, которые относятся к капитальному, а не текущему ремонту, на законе не основано, поскольку в договоре управления не предусмотрена обязанность управляющей компании в отсутствие решения общего собрания собственников, осуществлять капитальный ремонт общего имущества.

• Рекомендуем: "Ремонт подъездов домов – обязанность управляющей компании. Судебная практика"

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 августа 2012 г. по делу N 33-3687

Судья Филлиповская В.А.

Судебная коллегия по гражданским делам Ярославского областного суда в составе председательствующего Равинской О.А.,
судей Кутузова М.Ю., Гушкана С.А.,
при секретаре О.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Кутузова М.Ю.
02 августа 2012 года
дело по апелляционной жалобе ОАО "Управляющая организация многоквартирными домами Дзержинского района" на решение Дзержинского районного суда г. Ярославля от 22 марта 2012 года, которым постановлено:
"исковые требования Х. и Б.Р. к ОАО "Управляющая организация многоквартирными домами Дзержинского района", мэрии г. Ярославля и Департаменту городского хозяйства мэрии г. Ярославля о защите прав потребителей удовлетворить частично.
Обязать ОАО "Управляющая организация многоквартирными домами Дзержинского района" в течение четырех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу выполнить следующие работы по дому …:
- заменить стояки холодного и горячего водоснабжения и центрального отопления,
- произвести ремонт герметизации межпанельных швов дома с утеплением участков стен,
- произвести ремонт подъезда, внутридомовых коридоров, отсеков, входного тамбура и входа в подъезд, включая ремонт стен, потолка, пола с восстановлением поврежденных лестничных маршев, восстановление перил на лестничных клетках,
- установить рамы в оконных проемах подъезда с остеклением,
- установить отсутствующие двери во внутридомовых коридорах,
- произвести ремонт козырька над входом в подъезд, устранить его течь с герметизацией стыков козырька со стенами дома,
- выполнить работы по ремонту (замене) электропроводки и электрооборудования во внутридомовых помещениях, с установкой запирающих устройств электрощитков, в соответствии с техническими нормами и правилами безопасности, включая изоляцию оголенных участков электропроводов, восстановление освещения на лестничных площадках, поэтажных коридорах, при входе в подъезд, в лифтовых холлах, у мусоросбросов и мусоросборника, в подвале дома,
- устранить течь ливневых стоков на этажах дома,
- выполнить работы по ремонту мусоропровода, включая мусороприемную камеру, с установкой загрузочных клапанов, в соответствии с техническими нормами и санитарными правилами.
Взыскать с ОАО "Управляющая организация многоквартирными домами Дзержинского района":
- в пользу Х. компенсацию морального вреда - ..., частичный возврат уплаченных платежей по содержанию и ремонту жилья за период с 01.11.2009 года по 01.01.2012 года - ..., неустойку за период с 01.11.2009 года по 01.01.2012 года - ..., а всего ...;
- в пользу Б.Р. компенсацию морального вреда - ..., частичный возврат уплаченных платежей по содержанию и ремонту жилья за период с 01.11.2009 года по 01.01.2012 года - ..., неустойку за период с 01.11.2009 года по 01.01.2012 года - ..., а всего ....
В удовлетворении остальной части исковых требований Х. и Б.Р. - отказать.
По делу

установлено:

Х. является участником долевой собственности на квартиру N, а также собственником квартиры N дома N по ..., Б.Р. является собственником квартиры N указанного дома.

Х. и Б.Р. обратились в суд с иском с учетом дополнений к ОАО "Управляющая организация многоквартирными домами Дзержинского района", мэрии г. Ярославля и Департаменту городского хозяйства мэрии г. Ярославля о возложении обязанности по выполнению ряда ремонтных восстановительных работ в указанном доме в защиту своих прав как потребителей услуг в области содержания многоквартирного дома.

В обоснование иска ссылались на то, что дом N по ... требует текущего и капитального ремонта. ОАО "Управляющая организация многоквартирными домами Дзержинского района" каких-либо ремонтно-восстановительных работ во исполнение своих обязательств по договору управления домом не производит. Истцы просили: - заменить стояки холодного и горячего водоснабжения и центрального отопления дома, - установить индивидуальные счетчики, - произвести ремонт герметизации межпанельных швов дома с утеплением участков стен, утеплить северо-западную сторону дома (от входа справа), - произвести ремонт подъезда, внутридомовых коридоров, отсеков, входного тамбура и входа в подъезд, включая ремонт стен, потолка, пола с восстановлением поврежденных лестничных маршев, восстановление перил на лестничных клетках, установить рамы в оконных проемах подъезда с остеклением, установить отсутствующие двери во внутридомовых коридорах, - произвести ремонт козырька над входом в подъезд, устранить его течь с герметизацией стыков козырька со стенами дома, - выполнить работы по ремонту (замене) электропроводки и электрооборудования во внутридомовых помещениях, с установкой запирающих устройств электрощитков в соответствии с техническими нормами и правилами безопасности, включая изоляцию оголенных участков электропроводов, восстановление освещения на лестничных площадках, поэтажных коридорах, при входе в подъезд, в лифтовых холлах, у мусоросбросов и мусоросборника, в подвале дома, - устранить течь ливневых стоков на этажах дома, выполнить работы по ремонту мусоропровода, включая мусороприемную камеру, с установкой загрузочных клапанов, в соответствии с техническими нормами и санитарными правилами. В связи с нарушением прав истцов как потребителей просили взыскать компенсацию морального вреда в размере ... по каждой, возвратить уплаченные платежи по содержанию и ремонту жилья за период с 01.11.2009 года по 01.01.2012 года в размере ... - Х., и ... - Б.Р., взыскать неустойку за период с 01.11.2009 года по 01.01.2012 года ... в пользу Х. и ... - Б.Р.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе ставится вопрос об отмене решения суда и принятии по делу нового решения. Доводы жалобы сводятся к нарушению судом норм права.

Проверив законность и обоснованность решения, исходя из доводов, изложенных в жалобе, заслушав возражения на жалобу истцов Х., Б.Р., их представителя Б.Г., исследовав материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

Принимая решение о частичном удовлетворении исковых требований Х. и Б.Р., суд пришел к выводу о ненадлежащем исполнении ОАО "Управляющая организация многоквартирными домами Дзержинского района" обязанностей по содержанию многоквартирного дома, в связи с чем возложил на ответчика обязанность по проведению ремонта в отношении общего имущества многоквартирного жилого дома ...

С указанным выводом судебная коллегия соглашается в части возложения на управляющую компанию обязанности по проведению текущего ремонта, считает его в этой части правильным, основанным на материалах дела и законе - ст. 29 Закона РФ "О защите прав потребителей", ст. ст. 154, 158 ЖК РФ.

Настаивая на удовлетворении исковых требований, истцы ссылались на то, что после заключения договора управления многоквартирным домом ... и до момента вынесения решения суда со стороны ОАО "Управдом Дзержинского района" не осуществлялась герметизация межпанельных швов стен дома, ремонт помещений подъезда, внутридомовых коридоров, отсеков, включая ремонт стен, потолка, пола, не устанавливаются рамы в оконных проемах подъезда с остеклением, не устанавливаются отсутствующие двери во внутридомовых коридорах, требуется ремонт козырька над входом в подъезд с целью устранения его течи, требуется ремонт электропроводки и электрооборудования во внутридомовых помещениях, не восстановлено освещение на лестничных площадках, поэтажных коридорах, требуется ремонт мусоропровода.

Указанное состояние помещений дома согласуется с данными осмотра при составлении акта Государственной жилищной инспекцией Ярославской области ...

Достаточными и достоверными доказательствами необходимость указанного объема ремонта имущества многоквартирного дома в настоящее время управляющей компанией не опровергнута.

Обязанность ОАО "Управдом Дзержинского района" оказывать услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме самостоятельно в полном объеме или частично вытекает из пунктов 3.1, 3.1.3, 4.1.1 Договора управления многоквартирным домом от ..., Приложения N 2 к Договору.

Как следует из материалов дела, задолженность у истцов Х. и Б.Р. перед ОАО "Управдом Дзержинского района" по позиции содержание и ремонт жилья отсутствовала.

При таких обстоятельствах, возложение на управляющую компанию обязанности по осуществлению текущего ремонта общего имущества дома обоснованно и соответствует условиям обязательств, принятых Обществом по договору управления домом.

Вместе с тем, вывод суда о том, что на управляющую компанию возможно возложение обязанности по производству ремонтных восстановительных работ, относящихся к капитальному ремонту дома, не основано на законе.

В силу подп. 1 п. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ, к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся, в частности, принятие решений о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме. Договором управления многоквартирным домом от ... не предусмотрена самостоятельная обязанность ОАО "Управляющая организация многоквартирными домами Дзержинского района" без решения собственников жилых помещений дома осуществлять работы по содержанию многоквартирного дома, относящиеся к капитальному ремонту дома, в том числе работы по замене стояков горячего и холодного водоснабжения, центрального отопления в полном объеме во всем доме, производство работ по утеплению стен по фасаду дома, по выполнению работ по замене электропроводки во внутридомовых помещениях. При этом судебная коллегия отмечает, что в материалах дела отсутствуют доказательства того, что на момент приватизации квартир истцов имелась необходимость в проведении указанных видов работ, а вывод суда в этой части не обоснован. Переписка истцов с представителями органов местного самоуправления, с представителями государственных органов, с управляющей организацией, акты осмотра и обследования помещений дома, составленные Государственной жилищной инспекцией ЯО, комиссией с участием представителей ДГХ мэрии г. Ярославля не опровергают вывод судебной коллегии.

При этом решения общего собрания собственников жилых помещений по данному дому о необходимости проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома, в том числе указанного перечня работ, не принималось. В силу Договора управления многоквартирным домом от ..., составленного в соответствии с требованиями жилищного законодательства, действующего в момент заключения договора, на управляющей компании лежит обязанность по надлежащему содержанию и проведению текущего ремонта общего имущества жилого дома. Изменения и дополнения в договор содержания многоквартирного дома от ... не вносились.

Таким образом, обязанность по проведению капитального ремонта не может быть возложена на управляющую компанию при рассматриваемых обстоятельствах.

В связи с изложенным, судебная коллегия считает необходимым внести изменения в абзац второй резолютивной части решения в следующей части. С учетом обязательств управляющей компании по договору, наличия доказательств необходимости проведения соответствующих ремонтных работ, а также с учетом предъявления исковых требований истцами исключительно в своих интересах, на Общество следует возложить обязанность по замене стояков холодного и горячего водоснабжения в квартирах истцов NN ..., ..., по замене стояка центрального отопления в квартирах истцов - N, N, N. В связи с тем, что утепление стен дома не относится к обязательствам управляющей компании по договору, в то же время необходимость такого утепления стен в связи с недостаточной температурой воздуха по сравнению с нормативами в квартирах истцов не подтверждена доказательствами (данные о результатах замеров специализированной организации отсутствуют), то данный вид работ не может быть вменен в обязанность Обществу настоящим решением, в то же время обязанность по ремонту герметизации межпанельных швов стен дома необходимо определить исключительно в районе квартир истцов - N, N, N. Доказательства, подтверждающие необходимость замены электропроводки дома в полном объеме отсутствуют, в связи с чем на Общество следует возложить обязанность по ремонту поврежденных участков электропроводки и электрооборудования. Достаточные доказательства наличия течи ливневых стоков на этажах дома отсутствуют, в связи с чем эти работы подлежат исключению из перечня ремонтных работ, обязанность производства которых определена управляющей компании.

Таким образом, на ОАО "Управляющая организация многоквартирными домами Дзержинского района" необходимо возложить обязанность в течение четырех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу выполнить работы в доме по замене стояков холодного и горячего водоснабжения в квартирах N, N, стояка центрального отопления квартир N, N, N; по ремонту герметизации межпанельных швов стен дома в районе квартир N, N, N; по ремонту электропроводки и электрооборудования в соответствии с техническими нормами и правилами безопасности; установлении запирающих устройств электрощитков; восстановлении освещения на лестничных площадках, поэтажных коридорах, при входе в подъезд, в лифтовых холлах, у мусоросбросов и мусоросборника, в подвале дома.

В целях защиты прав истцов, которые ежедневно пользуются помещениями единственного подъезда дома, судебная коллегия соглашается с выводом суда о возложении на управляющую компанию обязанности по текущему ремонту подъезда.

Необходимость производства ремонтных работ, обязанность осуществления которых возлагается на Общество настоящим определением, подтверждена достаточными и достоверными доказательствами, в том числе Актом обследования Государственной жилищной инспекции Ярославской области, Актом обследования жилого дома комиссией Департамента городского хозяйства и не опровергнута управляющей организацией.

В остальной части доводы жалобы не основаны на законе и материалах дела, повторяют позицию управляющей компании в суде первой инстанции, являвшейся предметом исследования и оценки районного суда, с которой судебная коллегия в остальной части соглашается. Ссылки на наличие задолженности у лиц - собственников и нанимателей жилых помещений дома ... по оплате коммунальных платежей, не имеют правового значения, поскольку каждая сторона по договору управления домом, вправе требовать надлежащего исполнения от контрагента по договору, в том числе принимать меры к взысканию задолженности за предоставленные услуги. Как установлено материалами дела, у истцов задолженность по оплате коммунальных услуг отсутствовала.

Существенных нарушений норм процессуального права, являвшихся основаниями к отмене решения, судом первой инстанции не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ судебная коллегия

определила:

Решение Дзержинского районного суда г. Ярославля от 22 марта 2012 года изменить в части, изложить абзац второй резолютивной части решения в следующее редакции:

"Обязать ОАО "Управляющая организация многоквартирными домами Дзержинского района" в течение четырех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу выполнить следующие работы по дому ...:

- заменить стояки холодного и горячего водоснабжения в квартирах N, N, заменить стояки центрального отопления в квартирах N, N, N;
- произвести ремонт герметизации межпанельных швов стен дома в районе квартир N, N, N;
- произвести ремонт подъезда, внутридомовых коридоров, отсеков, входного тамбура и входа в подъезд, включая ремонт стен, потолка, пола с восстановлением поврежденных лестничных маршев, восстановление перил на лестничных клетках;
- установить рамы в оконных проемах подъезда с остеклением;
- установить отсутствующие двери во внутридомовых коридорах;
- произвести ремонт козырька над входом в подъезд, устранить его течь с герметизацией стыков козырька со стенами дома;
- выполнить работы по ремонту электропроводки и электрооборудования в соответствии с техническими нормами и правилами безопасности, установить запирающие устройства электрощитков;
- восстановить освещение на лестничных площадках, поэтажных коридорах, при входе в подъезд, в лифтовых холлах, у мусоросбросов и мусоросборника, в подвале дома,
- выполнить работы по ремонту мусоропровода, включая мусороприемную камеру, с установкой загрузочных клапанов, в соответствии с техническими нормами и санитарными правилами."

В остальной части апелляционную жалобу ОАО "Управляющая организация многоквартирными домами Дзержинского района" на решение Дзержинского районного суда г. Ярославля от 22 марта 2012 года оставить без удовлетворения.

Вернуться к началу обзора: "Обязанности управляющей компании в сфере ЖКХ по содержанию и ремонту. Судебная практика"