Положительная для собственников жилых помещений судебная практика по признанию права собственности на подвальные помещения. Извлечения из судебных актов по делам, где собственникам (в лице ТСЖ) удавалось доказать в суде, что помещения подвалов являются общей долевой собственностью всех собственников помещений жилого дома. См. также "Признание права на подвал жилого дома, истребование подвала. Судебная практика отказов в иске".

1. В помещении (цокольный этаж) фактически расположены инженерные коммуникации, санитарно-техническое и электрическое оборудование, предназначенное для обслуживания 1/4 жилого дома, аналогичное оборудованию, расположенному в подвале жилого дома, право общей долевой собственности собственников помещений в жилом доме на который Комитетом не оспаривается. При таких обстоятельствах спорное нежилое помещение является общей долевой собственностью собственников помещений в доме, в связи с чем у суда отсутствуют основания считать государственную регистрацию права собственности Санкт-Петербурга на нежилое помещение законной

ТСЖ "улица Д.Бедного д. 19" (далее - Товарищество) обратилось в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Администрации Санкт-Петербурга (далее - Комитет), Управлению Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (далее - Регистрационная служба) о признании недействительной государственной регистрации права собственности Санкт-Петербурга на нежилое помещение, а также о признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на спорное нежилое помещение.

Из представленного в материалы дела акта осмотра помещения 8Н на предмет наличия общедомовых инженерных коммуникаций, обслуживающих более одного помещения в доме, от 23.09.08 г., составленного комиссией в составе представителей Администрации Калининского района г. Санкт-Петербурга, ГУ "ЖА Калининского района" г. Санкт-Петербурга, обслуживающей многоквартирный дом организации ООО "Содружество-А", Товарищества (представитель Комитета не явился), следует, что в помещении 8Н расположено следующее технологическое оборудование:

- трубопроводы центрального отопления прямой и обратный, обеспечивающие подачу тепловой энергии для последующего обогрева 9-ти коммунальных квартир через стояки системы центрального отопления;

- 16 стояков системы центрального отопления с запорной, регулировочной арматурой и спускными кранами. Стояки предназначены для подачи тепла в квартиры от трубопровода. Запорная арматура предназначена для перекрытия подачи тепловой энергии на стояк в случае аварии, регулировочная для регулирования потока тепловой энергии. Спускные краны предназначены для промывки стояков при подготовке к отопительному сезону и слива воды со стояка в случае аварии;

- трубопроводы холодного (ХВС) и горячего (ГВС) водоснабжения с запорной и спускной арматурой, предназначенные для подачи холодной и горячей воды из теплового центра и водомерного узла к данной части дома, отключения подачи в случае аварии на трубопроводе;

- 2 стояка ХВС и 1 стояк ГВС с запорной и спускной арматурой предназначенные для подачи ХВС и ГВС в 9 квартир, перекрытия подачи и спуска воды в случае аварии;

- 2 канализационных стояка, проходящие через 9 квартир и входящие в помещении 8-Н в канализационный выпуск, предназначенные для отвода канализационных стоков из этих квартир и ревизиями для прочистки стояка в случае засора;

- 2 канализационных выпуска, предназначенных для вывода канализационных стоков из 9-ти квартир по схеме квартирная разводка, стояк, выпуск и далее в колодец сетей ГУП "Водоканал" с ревизиями для прочистки выпусков в случае засора;

- стояк водостока, предназначенный для водоотведения ливневых вод с крыши;

- выпуск водостока, предназначенный для отведения ливневых вод в колодец ГУП "Водоканал", с ревизией для прочистки в случае засора;

- лестничный электрощит, через который идет разводка провода из ГРЩ в 9 квартир;

- разводка телефонного кабеля;

- вывод холодного водоснабжения для полива газонов.

При этом в связи с тем, что тепловой пункт, инженерные коммуникации систем холодного и горячего водоснабжения, центрального отопления и канализации, расположенные в помещении 8Н, представляют собой единую инженерную систему, техническая возможность вынести последние за пределы нежилого помещения и разместить их в иных доступных для постоянной эксплуатации и ремонта местах при условии, что не будет нарушено нормальное инженерное обеспечение других помещений жилого дома, отсутствует.

Факт нахождения в помещении 8Н указанного оборудования подтверждается также справкой ГУП "ГУИОН" от 08.08.07 г. N 4/1318.

Таким образом, ссылки Комитета на самостоятельное функциональное назначение нежилого помещения и возможность использовать последнее для иных целей помимо обслуживания помещений жилого дома не подтверждаются материалами дела.

Кроме того, признавая требования Товарищества обоснованными, апелляционный суд исходит из следующего.

Согласно Техническому паспорту, составленному по состоянию на 16.02.05 г., под 3/4 жилого дома находятся подвалы, а под 1/4 жилого дома - цокольный этаж, на котором в том числе располагается спорное помещение 8Н.

При этом как следует из справки филиала Санкт-Петербургского ГУП "ГУИОН" Калининского района N 4/1318 от 08.08.07 г., подвал под помещением 8Н, расположенным на цокольном этаже жилого дома, отсутствует.

Таким образом, в помещении 8Н фактически расположены инженерные коммуникации, санитарно-техническое и электрическое оборудование, предназначенное для обслуживания 1/4 жилого дома, аналогичное оборудованию, расположенному в подвале жилого дома, право общей долевой собственности собственников помещений в жилом доме на который Комитетом не оспаривается.

Названным выше актом осмотра помещения 8Н от 23.09.08 г. подтверждается, что расположенные в помещении 8Н инженерные коммуникации технически невозможно расположить в другом помещении из-за отсутствия подвала под цокольным этажом, в связи с чем помещение 8Н необходимо использовать для обслуживания и эксплуатации находящегося в нем оборудования.

Исходя из изложенного, помещение 8Н, по мнению апелляционного суда, является помещением, предназначенным для обслуживания помещений жилого дома.

Также, считая необоснованными выводы Комитета о функциональном назначении помещения 8Н, исходит из следующего.

Из материалов дела следует, что на основании договора аренды от 18.12.03 г. помещение 8Н было передано Комитетом во временное владение и пользование ООО "Фирма РЕЛАКС".

При этом жилой дом был возведен в 1977 году. Вместе с тем, Комитет не представил суду доказательств использования помещения 8Н до 2003 г. иным способом помимо обслуживания помещений жильцов дома.

При таких обстоятельствах спорное нежилое помещение является общей долевой собственностью собственников помещений в доме, в связи с чем у апелляционного суда отсутствуют основания считать государственную регистрацию права собственности Санкт-Петербурга на нежилое помещение законной.

ФАС СЗО в Постановлении от 13 ноября 2009 г. по делу N А56-36636/2008, указал: всесторонне и полно исследовав собранные по делу доказательства, суд апелляционной инстанции установил, что в спорном помещении расположено технологическое оборудование, в том числе коммуникации с запорно-регулировочной арматурой и спускными кранами, обслуживающие 9 квартир. Цокольный этаж, где расположено спорное помещение с инженерными коммуникациями, занимает часть дома, технический подвал в этой части дома отсутствует. Оборудование, предназначенное для обслуживания других квартир, находится в подвале, расположенном под остальной s части дома. Таким образом, в помещении 8-Н фактически расположены коммуникации и оборудование, предназначенные для обслуживания части жилого дома, аналогичные оборудованию, установленному в подвале для обслуживания оставшейся части дома, и находящиеся в спорном помещении 8-Н по причине отсутствия под 1/4 частью дома подвала (извлечение из Постановления Тринадцатого ААС от 28 июля 2009 г. по делу N А56-36636/2008, оставленного без изменения Постановлением ФАС СЗО от 13 ноября 2009 г. по делу N А56-36636/2008).

2. В спорном помещении размещено инженерное оборудование, предназначенное для обслуживания более чем одного помещения в многоквартирном доме, что в соответствии с положениями статьи 36 ЖК РФ свидетельствует об отнесении спорного помещения к общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме. Доводы представителя Комитета о возможности самостоятельного использования спорных помещений доказательствами не подтверждены

...Товарищество собственников жилья "Азино-1" (далее - Товарищество) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к муниципальному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" (далее - Комитет) о признании недействительными открытых аукционных торгов от 06.03.2009 в части, касающейся продажи помещений подвала дома по ул. Х.Бегичева, д. 3 в г. Казани.

Исковое заявление мотивировано незаконным отчуждением помещений подвала Комитетом, помещения подвала являются техническими помещениями жилого дома и не могут быть самостоятельными объектами продажи.

При рассмотрении дела сторонами произведен совместный осмотр спорного помещения, по результатам которого составлен акт от 11.09.2009. В соответствии с данным актом (с приложенными фотографиями) в спорном помещении размещены инженерные коммуникации, оборудование, предназначенное для снабжения водой и осуществления водоотведения стоков жилого дома, у помещения отсутствует отдельный вход.

Согласно представленной в материалы дела проектной документации спорное помещение также обозначено как техническое подполье.

При данных обстоятельствах судебные инстанции пришли к законному и обоснованному выводу о том, что в спорном помещении размещено инженерное оборудование, предназначено для обслуживания более чем одного помещения в многоквартирном доме, что в соответствии с положениями статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации свидетельствует об отнесении спорного помещения к общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.

Учитывая положения статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, судебными инстанциями установлено, что отчуждение спорного имущества произведено на основании проведенного аукциона и заключенного договора между муниципальным образованием и победителем аукциона Мубаракзяновым А.В. в нарушение прав собственника.

Указание заявителей кассационных жалоб на отнесение спорного имущества к самостоятельному объекту гражданско-правовых отношений противоречит представленным в материалы дела доказательствам. Доводы представителя Комитета о возможности самостоятельного использования спорных помещений доказательствами не подтверждены (извлечение из Постановления ФАС ПО от 12 мая 2010 г. по делу N А65-8418/2009).

ВАС РФ Определением от 8 июля 2010 г. N ВАС-8259/10 отказал в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ (...в передаче дела N А65-8418/2009 Арбитражного суда Республики Татарстан в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения от 16.10.2009, постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 12.05.2010 отказать).

3. В удовлетворении исковых требований предпринимателя о понуждении администрации города произвести приватизацию путем заключения договора купли-продажи с преимущественным правом заявителя на спорное помещение отказано. Суд установил, что в указанном помещении подвала проходят следующие коммуникации: стояки электроснабжения второго подъезда, нижний розлив общедомовой системы отопления с врезанными в него стояками, участок розлива горячего и холодного водоснабжения со стояками и запорной арматурой на них, стояки общедомовой канализации; в отдельном помещении находятся тепловой узел и водомерный узел. Доказательств того, что это отдельное помещение, связанное с обслуживанием жилого дома, выделено из состава помещений подвала, в деле не представлено, помещения подвала предназначено для обслуживания сетей общего пользования жилого дома и, следовательно, подлежит отнесению к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме

Индивидуальный предприниматель Байрамов Размик Баладжа-Оглы (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Приморского края (с учетом уточнения) с заявлением к администрации г. Владивостока, Управлению муниципального имущества, градостроительства и архитектуры администрации г. Владивостока (далее - УМИГА) о признании решения, изложенного УМИГА в письме от 13.04.2009 N 13461д(08), в части отказа в преимущественном праве приватизации помещения, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Казанская, д. 7, общей площадью 179,3 кв.м, незаконным; понуждении администрации г. Владивостока, УМИГА произвести приватизацию путем заключения договора купли-продажи с преимущественным правом заявителя на спорное помещение.

Решением от 23.12.2009 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Как следует из материалов дела, предприниматель Байрамов Размик Баладжа-Оглы, являясь арендатором нежилых помещений общей площадью 179,3 кв.м, расположенных в доме N 7 по улице Казанская в г. Владивостоке, в порядке ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" обратился к администрации г. Владивостока с заявлением о включении в план преимущественной приватизации на 2009 год указанного помещения (подвал).

Нежилые помещения в подвале общей площадью 179,3 кв.м расположены в подвале четырехэтажного жилого дома в г. Владивостоке по ул. Казанская, 7, используются предпринимателем на условиях аренды, договор аренды от 02.06.2004 N 01-03845-002-Н-АР-3668-00, заключенный на срок до 31.12.2008, цель использования "магазин, офис" (право аренды зарегистрировано в установленном порядке).

Из представленного в деле технического паспорта следует, что указанные помещения расположены в подвале четырехэтажного жилого дома, 1961 года постройки, состоящем из 80-ти квартир. По данным Управления содержания жилищного фонда и городских территорий от 13.10.2009 40 квартир переданы в собственность граждан. Комиссионным актом от 08.10.2009 ООО "РЭУ у Порта" подтверждено, что в указанном помещении подвала проходят следующие коммуникации: стояки электроснабжения второго подъезда, нижний розлив общедомовой системы отопления с врезанными в него стояками 6 шт., участок розлива горячего и холодного водоснабжения со стояками и запорной арматурой на них 4 шт., стояки общедомовой канализации; в отдельном помещении находятся тепловой узел и водомерный узел. Данный факт сторонами не отрицается. Доказательств того, что это отдельное помещение, связанное с обслуживанием жилого дома, выделено из состава помещений подвала, в деле не представлено, данные технического паспорта таких сведений не содержат.

Судебные инстанции, оценив согласно ст. 71 АПК РФ представленные в деле доказательства, правомерно признали подлежащими применению в отношении спорного имущества правила ст. 36 ЖК РФ, в связи с чем обоснованно сделали вывод, что названное имущество - помещения подвала предназначено для обслуживания сетей общего пользования жилого дома по ул. Казанская, 7 и, следовательно, подлежит отнесению к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.

Данный вывод соответствует установленным по делу обстоятельствам, правилам ст. 36 ЖК РФ, ст. ст. 6, 289, 290 ГК РФ, п.п. 1, 2 разъяснений, изложенных в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", и является правильным.

Таким образом, отказ заявителю в преимущественном праве приватизации спорных помещений в соответствии с требованиями ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ, изложенный в письме УМИГА администрации г. Владивостока от 13.04.2009 N 13461д (08), соответствует требованиям вышеприведенных норм права.

ВАС РФ в Определении от 22 июля 2010 г. N ВАС-9430/10, указал, что половина квартир в указанном доме приватизирована жильцами, и в спорных помещениях подвала, которые не выделены из общей площади помещений подвала и являются единым объектом, проходят коммуникации:...

При изложенных обстоятельствах суды пришли к выводу о том, что спорные помещения отвечают признакам, определенным статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, и с учетом разъяснений, изложенных в пунктах 1, 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", признали, что администрация муниципального образования не является уполномоченным органом, который вправе распоряжаться таким имуществом, в том числе путем принятия решения о приватизации.

То, что судами не исследован вопрос о наличии у предпринимателя преимущественного права выкупа помещения на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, не повлияло на законность принятых по делу судебных актов, так как данное право не может быть реализовано в силу иных норм гражданского и жилищного законодательства (извлечение из Постановления ФАС ДО от 20 мая 2010 г. N Ф03-3062/2010).

4. Установлено фактическое местонахождение в подвальных помещениях отключающих и спускных кранов, позволяющие производить спуск воды и отключение стояка при проведении ремонтных, промывных и других работ по обслуживанию и эксплуатации системы отопления. На стояках в подвале установлена отключающая арматура, позволяющая в случае ремонта отключать стояки водоснабжения, в зону обслуживания которой, входят все помещения. На стояках в подвальных помещениях установлены ревизии для осмотра и удаления засоров в стояках системы канализации, а на канализационных выпусках в наружные сети установлены прочистки для очищения самих лежаков. В зону обслуживания данных устройств входят все помещения, расположенные в подвальных помещениях и выше лежащих этажах. Наличие указанного оборудования и инженерных коммуникаций предполагает свободный доступ в помещения, в которых оно расположено для целей его обслуживания и эксплуатации собственниками помещений данного жилого дома

...Товарищество собственников жилья "Порт-Саида 6" (далее - истец, ТСЖ "Порт-Саида 6") обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (далее - ответчик) с исковыми требованиями о признании права собственности.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2009 решение Арбитражного суда Волгоградской области от 20.04.2009 отменено в части отказа в удовлетворении исковых требований. Исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Согласно экспертному заключению во всех нежилых помещениях цокольно-подвального этажа дома N 6 по ул. Порт-Саида г. Волгограда инженерные коммуникации, в том числе технические устройства, запорно-регулирующая арматура, предназначенные для обслуживания более одного помещения, то есть всего жилого дома (пункт 2 раздела 4).

Назначение каждого нежилого помещения цокольно-подвального этажа дома N 6 определяется в соответствии с проектной документацией. Основное предназначение - размещение инженерных коммуникаций и технических средств для эксплуатации всего дома, а также для использования в качестве вспомогательных и подсобных помещений для размещения лифтерной и мест для хранения колясок, кладовых садово-поливочного инвентаря, слесарных комнат, комнат для кружковой работы и других помещений, предназначенных для удовлетворения потребностей всех жильцов дома (пункт 3 раздела 4).

Как указывает эксперт в заключении (страница 5 последний абзац) при обследовании нежилых помещений экспертом в присутствии представителя участников арбитражного дела было выявлено нахождение в нежилых подвально-цокольных помещениях полного набора инженерного обеспечения, предназначенного для обслуживания более одного помещения, то есть в целом всего многоквартирного дома, а именно разводящих сетей и стояков отопления, водоснабжения, фекальной и ливневой канализации, электроснабжения, телефонизации, лифтового хозяйства.

Указанное обстоятельство подтверждается также пояснительной запиской, обмерочными чертежами, экспликацией подвальных помещений жилого дома N 6 по ул. Порт-Саида с находящимися в них техническими устройствами обслуживающими весь дом (т.е. более одного помещения) по состоянию на 01.11.2007, изготовленных ООО "Сантехпроект".

ООО "Сантехпроект" установлено фактическое местонахождение в подвальных помещениях отключающих и спускных кранов, позволяющие производить спуск воды и отключение стояка при проведении ремонтных, промывных и других работ по обслуживанию и эксплуатации системы отопления. На стояках в подвале установлена отключающая арматура, позволяющая в случае ремонта отключать стояки водоснабжения, в зону обслуживания которой, входят все помещения. На стояках в подвальных помещениях установлены ревизии для осмотра и удаления засоров в стояках системы канализации, а на канализационных выпусках в наружные сети установлены прочистки для очищения самих лежаков. В зону обслуживания данных устройств входят все помещения, расположенные в подвальных помещениях и выше лежащих этажах.

Материалами дела подтвержден факт нахождения в спорных нежилых помещениях инженерных коммуникаций и оборудования, предназначенного для обслуживания более одного помещения, то есть в целом всего многоквартирного дома.

Наличие указанного оборудования и инженерных коммуникаций предполагает свободный доступ в помещения, в которых оно расположено для целей его обслуживания и эксплуатации собственниками помещений данного жилого дома.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, что спорные нежилые подвальные помещения не являются самостоятельными объектами, предназначены для обслуживания более одного помещения жилого дома и в силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации являются общим имуществом собственником помещений многоквартирного жилого дома (извлечение из Постановления ФАС ПО от 12 ноября 2009 г. по делу N А12-18251/2008).

5. Суды установили, что в спорных помещениях находятся инженерные коммуникации (электро- и водоснабжение, канализация), предназначенные для обеспечения нормативного функционирования всего жилого дома. Доказательств иного, в том числе подтверждающих возможность и факт самостоятельного использования спорных помещений в какой-либо период, ответчиками не представлено. Выписка из реестра муниципальной собственности от 21.01.2010г. не позволяет с достоверностью установить, на каком основании и в какой период спорное помещение в жилом доме было выделено в качестве самостоятельного объекта, включенного в реестр муниципального имущества. Судами также исследован и отклонен довод администрации о пропуске срока исковой давности

Товарищество собственников жилья "Закамское" (далее - товарищество) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к администрации и департаменту о признании права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме на нежилое помещение площадью 60,6 кв. м, расположенное в подвале жилого дома по адресу: г. Пермь, ул. Шишкина, д. 29.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 19.02.2010 (судья Шатунов А.В.) иск удовлетворен.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2010 (судьи Гребенкина Н.А., Скромова Ю.В., Усцов Л.А.) решение суда оставлено без изменения.

...При рассмотрении спора судами установлено, что жилой дом общей площадью 8 251 кв. м, в том числе жилой - 5694 кв. м, литера А, расположенный по адресу: г. Пермь, ул. Шишкина, д. 29, отнесен к муниципальной собственности на основании постановления администрации от 30.12.1994 N 2299 "Об утверждении в муниципальной собственности жилищного фонда со встроенными нежилыми помещениями и объектами инфраструктуры, передаваемого из федеральной собственности с баланса завода "Машиностроитель".

Как следует из выписки из реестра муниципальной собственности от 21.01.2010 N 19-24-272/07, нежилые помещения в подвале данного дома площадью 60,6 кв. м включены в реестр муниципальной собственности города Перми на основании указанного постановления.

...Исследовав и оценив в совокупности в порядке, установленном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела документы, в том числе технические паспорта спорного помещения, составленные по состоянию на 10.12.2007 и 08.09.2008, заключение по результатам технического обследования подвала (подполья) жилого дома по адресу: ул. Шишкина, 29 в Кировском районе г. Перми, подготовленное закрытым акционерным обществом "Эрон", суды установили, что в спорных помещениях находятся инженерные коммуникации (электро- и водоснабжение, канализация), предназначенные для обеспечения нормативного функционирования всего жилого дома.

...Доказательств иного, в том числе подтверждающих возможность и факт самостоятельного использования спорных помещений в какой-либо период, ответчиками не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Суды также указали, что в результате разграничения государственной собственности жилой дом, расположенный по адресу: г. Пермь, ул. Шишкина, д. 29, был закреплен в муниципальной собственности в целом, как единый объект. При этом имеющиеся в деле документы, в частности выписка из реестра муниципальной собственности от 21.01.2010 N 19-24-272/07, не позволяют с достоверностью установить, на каком основании и в какой период спорное помещение в жилом доме было выделено в качестве самостоятельного объекта, включенного в реестр муниципального имущества.

Судами также исследован и отклонен довод администрации о пропуске срока исковой давности. Как указали суды, материалами дела подтверждается, что жилой дом, расположенный по адресу: г. Пермь, ул. Шишкина, д. 29, передан в управление товариществу по договору от 02.05.2007 N 1, и с этого момента истец мог и должен был узнать о предполагаемом нарушении прав, в защиту которых он обратился в арбитражный суд (ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом достоверных доказательств того, что собственники помещений в жилом доме должны были узнать о нарушении своих прав ранее указанного момента, в дело не представлено.

При таких обстоятельствах и учитывая, что спорные помещения относятся к общему имуществу жилого дома, отвечают признакам, установленным ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, суды правомерно удовлетворили исковые требования... (извлечение из Постановления ФАС УО от 4 августа 2010 г. N Ф09-6056/10-С6 по делу N А50-41394/2009).

6. Факт включения спорного имущества в реестр муниципальной собственности сам по себе не является достаточным доказательством его принадлежности соответствующему публичному собственнику. Поскольку внесение названного имущества в указанный реестр не исключает возможность правовой оценки в судебном порядке оснований для государственной регистрации права собственности на указанные имущество за соответствующим муниципальным образованием, ссылки заявителя на наличие в материалах дела выписок из этого реестра подлежат отклонению. Судами было установлено, что спорные помещения по своему функциональному назначению и техническим характеристикам относятся к имуществу, необходимому для обслуживания всего указанного дома. Согласно акту осмотра, представленному истцом в обоснование заявленных требований, в названных помещениях находятся инженерные коммуникации, в том числе энергооборудование и элементы системы водоснабжения и канализации

...При новом рассмотрении дела истец в порядке статьи 49 АПК РФ уточнил исковые требования и ответчиков по делу, пояснив, что требования заявлены к Администрации города Омска, Управлению Федеральной регистрационной службы, департаменту имущественных отношений Администрации города Омска, муниципальному предприятию "Центр недвижимости, дизайна и рекламы", просил:

признать недействительными и исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи № 55-55-01/032/2008-401 о регистрации муниципального права собственности на нежилые помещения, номера на поэтажном плане № ЗП: 1-10, общей площадью 91,10 кв.м.; № 55-55-01/032/2008-376 на нежилые помещения, номера на поэтажном плане № 2П: 1-13, общей площадью 133,40 кв.м.; № 55-55-01/032/2008-327 на нежилые помещения, номера на поэтажном плане № 1П: 1-7, общей площадью 71,60 кв.м., находящиеся в полуподвале жилого дома, литера А, расположенного по адресу: г. Омск, Ленинградская площадь, д. 2А;

признать недействительными и исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права хозяйственного ведения за муниципальным предприятием "Центр недвижимости, дизайна и рекламы" на нежилые помещения, номера на поэтажном плане № ЗП: 1-10, общей площадью 91,10 кв.м.; на нежилые помещения, номера на поэтажном плане № 2П: 1-13, общей площадью 133,40 кв.м.; на нежилые помещения, номера на поэтажном плане № 1П: 1-7, общей площадью 71,60 кв.м., находящиеся в полуподвале жилого дома, литера А, расположенного по адресу: г. Омск, Ленинградская площадь, д. 2А.;

признать право общей долевой собственности на полуподвальное помещение дома 2А на Ленинградской площади г. Омска площадью 477,2 кв.м. по наружному обмеру за собственниками помещений в многоквартирном доме № 2-А на Ленинградской площади г. Омска.

В судебном заседании представители истца пояснили, что спорные помещения – это полуподвал с окнами, в нем находятся офисы. В настоящее время эти помещения сданы в аренду трем разным фирмам. Все коммуникации жилого дома находятся в полуподвале. Всего в подвал имеется два входа, которые закрыты арендаторами металлическими дверями. В связи с чем в течение последних 15 лет эксплуатировать эти помещения невозможно, а при аварии (прорыв трубы) необходим доступ в помещения арендаторов, чтобы перекрыть воду. Тепловой узел и водоразборная рамка также находятся в полуподвале. Ранее в полуподвале находились слесарные, электрощитовая и помещения – кладовые жильцов дома для хранения овощей и использования в других целях. Другого подвала у ТСЖ не имеется. Спорные помещения, о которых идет речь, составляют площадь всего подвала... Указывает, что в акте обследования жилого дома указано, что в подвальном помещении расположены входящая разводка водоснабжения дома, входящая разводка отопления, канализация, электрощитовая, узел управления и водомерная рамка. Из приложенных к акту схем следует, что разводка системы отопления дома расположена по периметру подвального помещения, водопровод и канализация разведены в имеющихся лотках под полом всего подвального помещения. Как указывает истец, доказательств, опровергающих данное обстоятельство ответчики не представили.Представленный истцом в материалы дела технический паспорт от 05.12.1998 свидетельствует о наличии в жилом доме по ул. Масленникова (пл. Ленинградская), д. 2А, полуподвального помещения площадью 477, 2 кв.м. и содержит технические характеристики этого помещения до государственной регистрации нежилых помещений площадью 91,10 кв.м, 133,40 кв.м, 71,60 кв.м.

Из технических паспортов, составленных по состоянию на 05.12.1995, 05.12.1998 вышеуказанного жилого дома усматривается, что данный дом является пятиэтажным с числом квартир - 40, построен в 1960 году, в доме имеется полуподвал площадью 477,2 кв.м., в котором расположены электрощитовая, 2 слесарные, и эксплутационной организацией дома является ПЖРЭУ № 6 ЦАО.Таким образом, материалами дела подтверждается наличие в жилом доме полуподвального помещения, которое по своим признакам (имеет инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование) относится к категории технического подвала, следовательно, входит в состав общего имущества собственников жилых помещений д. 2А на Ленинградской площади города Омска (см. подробнее Решение Арбитражного суда Омской области от 15 июня 2009 года по делу № А46-4607/2008).

ФАС округа постановил решение Арбитражного суда Омской области от 15.06.2009 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2009 по делу N А46-4607/2008 оставить без изменения, кассационную жалобу департамента имущественных отношений администрации города Омска - без удовлетворения. Указано следующее.

Судами установлено, что в соответствии с выпиской из реестра муниципального имущества города Омска от 14.04.2008 нежилые помещения включены в состав муниципальной казны города Омска на основании решения малого совета Омского областного совета народных депутатов от 24.12.1992 N 245 "О передаче предприятий, организаций и учреждений в муниципальную собственность города Омска".

На указанные объекты зарегистрировано право муниципальной собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 24.03.2008.

...суды пришли к выводу о том, что дом 2А по улице Масленникова (ныне Ленинградская площадь) не был передан в муниципальную собственность, и не мог быть внесен в реестр муниципальной собственности, тем более что на момент вынесения указанного решения часть квартир в жилом доме была приватизирована его жильцами.

Суды установили, что в полуподвале жилого дома, расположенного по адресу: город Омск, Ленинградская площадь, дом 2А, находятся общие коммуникации, обслуживающие более одной квартиры. Данное обстоятельство подтверждается актом обследования нежилых помещений от 05.05.2008, с оставленным истцом с ООО "УК "Жилищник". В указанном пятиэтажном доме, построенном в 1969 году с числом квартир - 40, все 40 квартир находятся в собственности граждан.

Исходя из изложенного, судебные инстанции сделали обоснованный вывод, что спорные помещения относятся к категории технического подвала и входят в состав общего имущества собственников жилых помещений дома, расположенного по адресу: город Омск, Ленинградская площадь, дом 2А (извлечение из Постановления ФАС ЗСО от 29 декабря 2009 года по делу № А46-4607/2008).

Определением ВАС РФ от 31 марта 2010 г. N ВАС-3826/10 отказано в передаче дела в президиум Высшего Арбитражного Суда РФ, указано, в частности, следующее

...По итогам оценки фактических обстоятельств дела судами было установлено, что спорные помещения по своему функциональному назначению и техническим характеристикам относятся к имуществу, необходимому для обслуживания всего указанного дома. Согласно акту осмотра, представленному истцом в обоснование заявленных требований, в названных помещениях находятся инженерные коммуникации, в том числе энергооборудование и элементы системы водоснабжения и канализации.

Названные помещения не имеют самостоятельного назначения, поскольку предназначены для обслуживания инженерного оборудования всего этого жилого дома. Поскольку спорное имущество носит вспомогательный характер и обладает признаками, установленными статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, суды сочли, что на него распространяется режим общей долевой собственности всех собственников помещений в указанном жилом доме.

Кроме того, дав оценку собранным по делу доказательствам, суды пришли к выводу о том, что спорные помещения не переданы и не могли быть переданы соответствующему муниципальному образованию на основании решения малого Совета Омского областного совета народных депутатов от 24.12.1992 N 245 в порядке разграничения государственной собственности.

Факт включения спорного имущества в реестр муниципальной собственности сам по себе не является достаточным доказательством его принадлежности соответствующему публичному собственнику. Поскольку внесение названного имущества в указанный реестр не исключает возможность правовой оценки в судебном порядке оснований для государственной регистрации права собственности на указанные имущество за соответствующим муниципальным образованием, ссылки заявителя на наличие в материалах дела выписок из этого реестра подлежат отклонению.

Вернуться к началу обзора практики: "Технические подвалы в многоквартирном доме как общее имущество собственников. Судебная практика" (вопросы назначения помещений, признания права, истребования из незаконного владения)

Рекомендуемые публикации:

• Технические подвалы в многоквартирном доме. Истребование из незаконного владения и срок исковой давности. Судебная практика
• Кому должны принадлежать подвалы в многоквартирных домах?
• Как вернуть подвалы собственникам?
• Исковое заявление об истребовании из чужого незаконного владения нежилого помещения, находящегося в подвале многоквартирного жилого дома
• Рубрика "Общее имущество в многоквартирном доме"