Бесплатная
Консультация:
Москва и МО
С-Петербург и ЛО
По России
Статья 29 Жилищного кодекса РФ

Статья 29 ЖК РФ. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения

1. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

2. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.

3. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

4. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

5. Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение:

1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;

2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

6. Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном частью 3 настоящей статьи порядке, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном частью 5 настоящей статьи порядке договору, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов в установленном частью 5 настоящей статьи порядке.


Вернуться к оглавлению документаЖилищный кодекс РФ (с комментариями)

Комментарии к статье 29 ЖК РФ, судебная практика применения

Разъяснения ВС РФ в обзорах практики:

Обязанность по приведению помещения в прежнее состояние, не осуществленная прежним собственником, переходит к новому собственнику данного помещения

В п. 14 "Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2017)"; утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2017 содержится следующий вывод:

Переход права собственности на недвижимое имущество в ходе исполнительного производства, возбужденного в отношении предыдущего собственника, на которого вступившим в законную силу решением суда возложена обязанность о приведении этого имущества в прежнее состояние, влечет переход данной обязанности на нового собственника.

При этом, суд указал, что "обязанность по приведению помещения в прежнее состояние, не осуществленная прежним собственником, переходит к новому собственнику данного помещения. Это правило, касающееся жилых помещений, по аналогии должно применяться и в отношении нежилых помещений.

В связи с этим не основан на законе вывод президиума областного суда о том, что заключение договора купли-продажи помещения, в отношении которого имеется обязанность по приведению его в прежнее состояние, не влечет переход долга с общества на нового собственника".

См. подробнее об обстоятельствах данного дела в извлечении из обзора судебной практики ВС РФ во вложении

Кто вправе обращаться в суд с иском о приведении перепланированного жилого помещения в прежнее состояние?

В "Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2011 года", утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 14.03.2012 года включен ответ на вопрос:

"подлежат ли рассмотрению исковые заявления жилищно-строительных кооперативов к лицам, самовольно переустроившим и (или) перепланировавшим жилое помещение"?

В ответе указано следующее.

"Статья 29 Жилищного кодекса РФ предусматривает обращение в суд с иском к лицам, самовольно переустроившим и (или) перепланировавшим жилое помещение, специального субъекта - органа, осуществляющего согласование перепланировки и (или) переустройства жилого помещения.

Вместе с тем указанная норма (а также иные нормы Жилищного кодекса Российской Федерации) не содержит ограничений для обращения в суд собственников помещений в многоквартирном доме, объединений собственников помещений в многоквартирном доме, а также владельцев помещений, не являющихся собственниками, за защитой своих прав в порядке, предусмотренном ст. ст. 304 и 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из положений данных статей собственник, а также лицо, не являющееся собственником, но владеющее имуществом на предусмотренном законом или договором основании, может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Таким образом, собственники помещений в многоквартирном доме, владельцы помещений, не являющиеся собственниками, а также объединения собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе и жилищно-строительные кооперативы, вправе самостоятельно обращаться в суд с требованиями к лицам, самовольно переустроившим и (или) перепланировавшим жилое помещение, в порядке, предусмотренном соответственно ст. ст. 304 и 305 Гражданского кодекса Российской Федерации, и такие требования подлежат рассмотрению судами.

При этом требования собственников помещений в многоквартирном доме, владельцев помещений, не являющихся собственниками, а также объединений собственников помещений в многоквартирном доме, заявленные в порядке ч. 5 ст. 29 Жилищного кодекса РФ, рассмотрению не подлежат".

Продажа с торгов перепланированного жилого помещения и порядок выселения

В "Ответах на вопросы о практике применения судами Кодекса РФ об административных правонарушениях, жилищного и земельного законодательства, иных Федеральных законов", утвержденных Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 23.11.2005 года содержится ответ на следующий вопрос:

"согласно части 5 статьи 29 ЖК РФ, если жилое помещение после самовольно произведенного переустройства (перепланировки) не будет приведено в прежнее состояние, суд в отношении собственника принимает решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения. Каков порядок выселения этих граждан из жилых помещений? Обязательно ли их выселение до торгов или же они могут проживать до момента проведения торгов?".

Верховным Судом РФ указано в ответе следующее.

"В соответствии со статьей 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии со статьей 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Следовательно, моментом возникновения прав нового собственника на имущество является государственная регистрация соответствующих прав, поэтому права собственности предыдущего собственника на жилое помещение прекращаются с момента государственной регистрации прав нового собственника на указанное имущество.

Из вышеизложенного следует, что до момента государственной регистрации прав на жилое помещение нового собственника, в том числе и на момент проведения торгов, предыдущий собственник обладает правом собственности на указанное жилое помещение и не может быть выселен из него".

Публикации на logos-pravo.ru:

Что считается незаконной (самовольной) перепланировкой квартиры?

Последствия самовольной перепланировки и переустройства жилого помещения

Самовольная перепланировка и переустройство и продажа квартиры с публичных торгов

Штраф за самовольную (незаконную) перепланировку квартиры

Узаконивание (оформление) перепланировки квартиры через суд

Судебная практика узаконивания перепланировки и переустройства квартиры

Образец искового заявления о перепланировке

Исковые заявления о перепланировке квартиры. Образцы, примеры

Вложения:

"Обзор судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2017)"; утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2017 (в ред. от 26.04.2017); п. 14; извлечение

14. Переход права собственности на недвижимое имущество в ходе исполнительного производства, возбужденного в отношении предыдущего собственника, на которого вступившим в законную силу решением суда возложена обязанность о приведении этого имущества в прежнее состояние, влечет переход данной обязанности на нового собственника.

Решением мирового судьи, оставленным без изменения апелляционным определением районного суда, частично удовлетворены исковые требования С. к обществу об устранении препятствий в пользовании имуществом: на ответчика возложена обязанность устранить препятствия в пользовании нежилыми помещениями, принадлежащими С., путем приведения части спорного здания, принадлежащей обществу, в первоначальное состояние в соответствии с типовым проектом и техническим паспортом здания.

Судебным приставом-исполнителем в отношении общества возбуждено исполнительное производство.

С. обратилась к мировому судье с заявлением о процессуальном правопреемстве и замене должника на Р. в связи с отчуждением ему обществом спорного имущества на основании договора купли-продажи.

Определением мирового судьи, оставленным без изменения апелляционным определением районного суда, заявление о процессуальном правопреемстве удовлетворено.

Постановлением президиума областного суда судебные акты судов первой и апелляционной инстанций отменены, в удовлетворении заявления о процессуальном правопреемстве отказано.

Отменяя судебные акты судов первой и апелляционной инстанций, суд кассационной инстанции исходил из того, что заключение договора купли-продажи не является уступкой права требования, не относится к переводу долга и другим предусмотренным законом случаям перемены лиц в обязательстве. Доказательств, свидетельствующих о том, что заключение договора купли-продажи является злоупотреблением правом, не представлено.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации с выводами суда кассационной инстанции не согласилась в связи со следующим.

На основании ч. 1 ст. 52 Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" в случае выбытия одной из сторон исполнительного производства (смерть гражданина, реорганизация организации, уступка права требования, перевод долга) судебный пристав-исполнитель производит замену этой стороны исполнительного производства ее правопреемником.

Согласно ч. 1 ст. 44 ГПК РФ в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном решением суда правоотношении (смерть гражданина, реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга и другие случаи перемены лиц в обязательствах) суд допускает замену этой стороны ее правопреемником. Правопреемство возможно на любой стадии гражданского судопроизводства.

Переход долга возможен в силу закона, что предусмотрено ст. 392 ГК РФ.

Обязанность по приведению помещений в первоначальное состояние, возложенная решением мирового судьи на общество (ответчика по делу), являлась долговым обязательством последнего перед истцом.

Гражданский кодекс Российской Федерации не содержит нормы, регламентирующей то, на кого данная обязанность будет возложена при продаже нежилых помещений, требующих приведения их в первоначальное состояние в случае отчуждения их иному лицу. В связи с этим судам надлежало руководствоваться по аналогии (п. 1 ст. 6 ГК РФ) законодательством, регулирующим сходные отношения, а именно ст. 29 ЖК РФ.

Согласно ч. 3 ст. 29 ЖК РФ собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

В соответствии с ч. 6 той же статьи орган, осуществляющий согласование для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном ч. 3 данной статьи порядке, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном ч. 5 этой статьи порядке договору, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние.

Таким образом, по смыслу изложенных норм, обязанность по приведению помещения в прежнее состояние, не осуществленная прежним собственником, переходит к новому собственнику данного помещения. Это правило, касающееся жилых помещений, по аналогии должно применяться и в отношении нежилых помещений.

В связи с этим не основан на законе вывод президиума областного суда о том, что заключение договора купли-продажи помещения, в отношении которого имеется обязанность по приведению его в прежнее состояние, не влечет переход долга с общества на нового собственника.

Кроме того, принимая решение о правопреемстве Р., суд апелляционной инстанции указал, что сделка по отчуждению обществом недвижимого имущества в пользу Р. фактически была направлена на уклонение от исполнения судебного акта, поскольку имущество, в отношении которого общество обязано совершить определенные действия, выбыло из его владения, что исключает возможность совершения обществом каких-либо действий в отношении этого имущества.

При этом суд отметил, что Р., являясь генеральным директором общества и владельцем его акций, участвовал лично и через представителя в деле по иску С. к обществу об устранении препятствий в пользовании имуществом, знал о принятом решении, помещения были проданы ему обществом, единоличным собственником которого он являлся, в период между вынесением решения судом первой инстанции и рассмотрением дела судом апелляционной инстанции.

Отменяя определение суда второй инстанции и не соглашаясь с высказанной в нем позицией о том, что со стороны Р. имело место злоупотребление правом, президиум областного суда указал, что доказательств, свидетельствующих о том, что Р. при осуществлении своего права на заключение договора купли-продажи действовал исключительно с намерением причинить вред третьему лицу либо действовал в обход закона с противоправной целью, а также допустил иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) в соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ, в материалах дела не содержится. Суд кассационной инстанции пришел к заключению о необоснованности вывода суда апелляционной инстанции о том, что, заключив договор купли-продажи, Р. злоупотребил своим правом на участие в договорных отношениях.

Таким образом, президиум областного суда фактически произвел переоценку доказательств, что для суда кассационной инстанции недопустимо, поскольку в силу ч. 2 ст. 390 ГПК РФ при рассмотрении дела в кассационном порядке суд проверяет правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права судами, рассматривавшими дело. Суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими и определять, какое судебное постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила постановление президиума областного суда, оставив в силе определение мирового судьи и апелляционное определение районного суда.

Пожалуйста, поделитесь, если статья была вам полезна