- Главная
- Статья 288 ГК РФ. Собственность на жилое помещение
Гражданский кодекс Российской Федерации:
Статья 288 ГК РФ. Собственность на жилое помещение
1. Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
2. Жилые помещения предназначены для проживания граждан.
Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.
Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.
3. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.
Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.
Вернуться к оглавлению документа: Гражданский кодекс РФ Часть 1 в действующей редакции
Комментарии к статье 288 ГК РФ
В п. 1 ст. 288 ГК РФ говорится об определенных ограничениях при осуществлении собственником своих правомочий по владению, пользованию и распоряжению в отношении жилого помещения. Указанные правомочия собственника в данном случае могут осуществляться только в соответствии с назначением жилого помещения.
Из установленного законом целевого назначения жилого помещения следует, что недопустимо размещение в жилых помещениях торговых предприятий, офисов юридических лиц, производственных мощностей.
К пределам осуществления прав на жилые помещения следует также отнести обязательность надлежащего обращения с жилым помещением, т.е. соблюдение санитарно-гигиенических требований, строительных и иных норм и правил. Например, собственник, наниматель или любой другой пользователь жилья в многоквартирном доме не вправе без разрешения соответствующих органов перестраивать квартиру, устанавливать дополнительное отопительное или иное оборудование и т.д., то есть производить самовольную перепланировку и переустройство жилого помещения.
В качестве крайней меры к собственнику за бесхозяйственное обращение с принадлежащим ему жилым помещением, например, за нарушение прав и интересов соседей, использование жилого помещения не по назначению, либо за непроведение необходимого ремонта, согласно ст. 293 ГК РФ, может быть применена санкция о прекращении права собственности.
Целевое назначение жилого помещения
- проживание в нем граждан
В п. 2 ст. 288 ГК РФ говорится об особом правовом режиме жилых помещений, которые предназначены для проживания граждан и проживания членов их семьи.
В определенных случаях они могут использоваться для проживания других лиц, которым они согласно ч. 2 п. 2 ст. 288 ГК РФ могут сдаваться собственником на основании договора (найма, ссуды и т.п.), но также исключительно для проживания.
Жилое помещение можно занимать в качестве получателя ренты либо в качестве отказополучателя (при установлении в пользу такого лица "жилищного" завещательного отказа). Однако во всех без исключения случаях на любого пользователя жилья (начиная от собственника и заканчивая производным владельцем) возлагается универсальная юридическая обязанность, суть которой сводится к тому, что жилое помещение должно использоваться по его целевому назначению.
Таким образом, использование жилого помещения является целевым:
- для проживания собственника и членов его семьи;
- для проживания иных лиц с разрешения собственника на основании договора аренды, найма и т.п.
Обязанность поддерживать жилое помещение
в надлежащем состоянии, соблюдать и уважать права
и законные интересы соседей
Обязанность по целевому использованию жилых помещений находится в прямой причинно-следственной связи с такими жилищными обязанностями, как обязанность обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать его в надлежащем состоянии, соблюдать и уважать права и законные интересы соседей. Данные обязанности лежат абсолютно на любом пользователе жилья, будь он собственник, наниматель или какой-либо иной производный владелец.
Обязанность обеспечивать сохранность жилого помещения. Эта обязанность означает, что пользователь должен бережно относиться как к жилому помещению в целом, так и к элементам внутреннего благоустройства, находящимся в нем. Следует помнить, что согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему жилого помещения, т.е. обязанность собственника - содержать имущество в исправном, безопасном и пригодном для эксплуатации состоянии в соответствии с его назначением. Пользователь обязан поддерживать надлежащее техническое состояние таких элементов квартиры, как стены, пол, потолок, окна, двери, электропроводка, санитарно-техническое оборудование. Пользователь не вправе вести такой образ жизни или заниматься таким родом деятельности, которые приведут к конструктивному разрушению или ухудшению занимаемого жилого помещения. Например, пользователь не имеет права организовывать в занимаемой им квартире столярную мастерскую или гранитный цех.
Обязанность по поддержанию надлежащего состояния жилого помещения. Если в предыдущем пункте речь шла о поддержании надлежащего технического состояния жилого помещения, то в данном пункте речь идет о состоянии санитарно-гигиеническом. Пользователь не вправе складировать в своем жилом помещении предметы бытовых и пищевых отходов. Пользователь не имеет права вести такой образ жизни, который будет провоцировать появление в жилом помещении всевозможного рода насекомых и грызунов (мух, тараканов, крыс и др.). Если у пользователя в помещении проживают его домашние животные (кошки, собаки), пользователь обязан принимать усиленные меры по поддержанию своего жилого помещения на должном санитарно-гигиеническом и экологическом уровне. Наконец, пользователь не имеет права хранить в жилом помещении и уж тем более использовать предметы и вещества, создающие повышенную опасность для окружающих. Например, в жилом помещении не могут храниться канистры с бензином, баллоны со сжиженным газом, установки сверхвысокого напряжения, радиоактивные материалы, емкости с ртутью и др.
Обязанность соблюдать права и законные интересы соседей. Как следует из ст. 209 ГК РФ и прямо указывается в ст. 17 ЖК РФ, осуществление права собственности на жилое помещение не должно нарушать права и охраняемые действующим законодательством интересы других лиц. Под соседями здесь понимаются как соседи по квартире (в случае коммунальной квартиры), так и соседи по дому. Конечно, с одной стороны, необходимо понимать, что любой пользователь в принадлежащем ему жилом помещении имеет право слушать музыку, смотреть телевизор, играть на музыкальных инструментах, осуществлять строительно-ремонтные работы. Однако такая деятельность во всех без исключения случаях должна осуществляться исключительно с учетом прав и законных интересов всех соседей, проживающих в сопредельных жилых помещениях. Если говорить более конкретно, то пользователь имеет право слушать музыку или смотреть телевизор, но только не превышая допустимого уровня звука (см. по данной теме "Допустимый уровень шума в квартире. Измерение, ответственность. Судебная практика"). То же самое относится и к игре на музыкальных инструментах. Пользователь, естественно, имеет право осуществлять в своем жилом помещении ремонтно-строительные работы. Однако такие работы не могут производиться в ночное время, а также в выходные и праздничные дни.
Что понимается под использованием
жилого помещения не по назначению?
В жилых помещениях, например, не могут располагаться офисы юридических лиц, отделения политических партий, склады, различного рода кустарные мастерские и т.д. В жилых помещениях недопустимо содержание сельскохозяйственных животных.
Нормы жилищного и гражданского законодательства прямо устанавливают, что в жилых помещениях не могут находиться промышленные производства, гостиницы, а также осуществляться миссионерская деятельность. (ч. 3 ст. 17 ЖК РФ, п. 3 ст. 288 ГК РФ), поскольку любое жилое помещение должно использоваться только для проживания граждан (нанимателей, собственников, членов их семей и др.).
Пользователь жилья не имеет права заключать никакие гражданско-правовые договоры, меняющие целевое использование жилых помещений.
В п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ" по данному вопросу указано следующее:
"под использованием жилого помещения не по назначению исходя из положений частей 1 - 3 статьи 17 ЖК РФ следует понимать использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), то есть фактическое превращение жилого помещения в нежилое. В то же время необходимо учитывать, что законом (часть 2 статьи 17 ЖК РФ) допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности (например, научной, творческой, адвокатской и др.) или индивидуальной предпринимательской деятельности без перевода его в нежилое гражданами, проживающими в нем на законных основаниях (в том числе по договору социального найма), но при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и др.)".
Запрет промышленных производств в жилом помещении. В п. 3 ст. 288 ГК РФ содержится императивный запрет на размещение в жилых домах промышленных производств. Аналогичная норма содержится в ч. 3 ст. 17 ЖК РФ, однако в последней говорится о жилых помещениях. Поскольку жилые дома являются разновидностью жилых помещений, формулировка, содержащаяся в ЖК РФ, является более точной.
Вместе с тем допускается размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий (не связанных с промышленным производством, например магазинов, кафе и др.), учреждений, организаций. Но это возможно только после перевода такого помещения в нежилое, который осуществляется в соответствии с нормами ЖК РФ.
Признаки, которым должно соответствовать жилое помещение
В п. 2 статьи 15 ЖК РФ говорится о признаках, которым должно соответствовать жилое помещение: оно должно быть изолированным и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
Пригодность помещения для постоянного проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством, по конкретным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям. В частности, жилое помещение должно отвечать таким потребительским качествам, как постоянство и всепогодность сооружения, его недвижимость, фундаментальный характер, условия для проведения проживающих в нем домашнего хозяйства. Удовлетворение потребности в длительном проживании предопределяет обособленный тип жилого помещения с присущими ему потребительскими свойствами и с предоставлением возможности ведения домашнего хозяйства. Кроме того, к жилому дому предъявляются требования минимального стандарта (с учетом местных условий) санитарных и технических требований, создающих состояние пригодности сооружения к проживанию в течение длительного времени.
Требования к жилому помещению, порядок признания жилого помещения пригодным для проживания и основания, по которым жилое помещение признается непригодным для проживания, и в частности многоквартирный дом признается аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, установлены Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции".