Выводы суда: решением районного суда удовлетворен иск об истребовании из чужого незаконного владения помещений технического подвала жилого дома. Однако областной суд отменил указанное решение суда об истребовании помещения технического подвала из чужого незаконного владения. В иске отказано по причине пропуска срока исковой давности.

Другие примеры из судебной практики см. в публикации: "Помещение технического подвала жилого дома было продано. Судебная практика истребования".

РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации

№2-3644/2010 г.

07.10.2010 года

Куйбышевский районный суд г. Омска в составе Председательствующего Левченко Л.Ю. При секретаре Гончаренко А.В.,
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Л. Н. к Ю. Н., О. Н., Администрации г. Омска, МУП г. Омска "Город", ООО "Центр правовой поддержки бизнеса" об истребовании имущества из чужого незаконного владения,

УСТАНОВИЛ:

Л. Н. обратилась в суд с названным исковым заявлением.

В обоснование требований истец указала, что на основании регистрационного удостоверения от 16.11.1992 № 1-3370 является собственником двухкомнатной квартиры № .. в доме .. пр. К. Маркса в г. Омске. Став собственником вышеуказанной квартиры, она в силу закона стала участником общей долевой собственности на имущество дома, имеющее вспомогательное и техническое назначение, в том числе и на подвальное помещение.

Согласно экспликации к поэтажному плану строения, расположенного в городе Омске по улице пр. К. Маркса, .., все помещения подвала имеют назначение "кладовая", то есть не имеют самостоятельного назначения.

Как следует из Акта обследования от 24.12.2008г., проведенного в составе членов комиссии: старшего помощника прокурора г. Омска Казанника Д. А., главного специалиста Государственной жилищной инспекции Омской области Горбуновой О. А., председателя ТСЖ "Маркса, .." М. Г., помещения № 5П номера на поэтажном плане 9, 10, 11, находящиеся в подвале пятиэтажного кирпичного здания, литера А, расположенного по адресу: г. Омск, пр. Маркса, д. .. принадлежит на праве собственности Ю. Н.. Указанные помещения соединены лестничным маршем с помещениями № 5П номера на поэтажном плане 1-4, расположенными на первом этаже. Помещение № 5П на поэтажном плане 9, 10, 11 (подвал) используются под склад магазина "Ткани" (собственник Ю. Н.). Через помещение № 5П номера на поэтажном плане 9, 10, 11 вдоль наружных стен дома проходят внутридомовые инженерные системы (трубопроводы общедомовых систем отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации). Указанные трубопроводы предназначены для предоставления коммунальных услуг по отоплению, горячему и холодному водоснабжению, канализации в помещениях и квартирах, расположенных с 1 по 5 этаж.

Согласно схеме инженерных коммуникаций подвальной части помещений 5П на поэтажном плане №№ 9, 10, 11, расположенных в доме .. по пр. К. Маркса, составленной главным инженером ООО УК "Жилищник", в спорных нежилых помещениях расположены:

- системы отопления; холодного и горячего водоснабжения; канализации;

- стояки холодного водоснабжения квартир: №№ 1, 2, 5, 6, 9, 10, 13, 14; канализации квартир: №№ 1, 2, 5, 6, 9, 10, 13, 14; отопления квартир: №№ 1, 2, 5, 6, 9, 10, 13, 14. Данные коммуникации обслуживает более одного жилого помещения, следовательно, спорное помещение относится к техническому подвалу, то есть является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома.

Тем не менее, из выписки ЕГРП № 01/267/2009-2774 от 26.11.2009 г. истцу стало известно, что УФРС по Омской области за ответчиком зарегистрировано право собственности на нежилые помещения 5П общей площадью 232,1 кв.м., часть которых находятся в подвале пятиэтажного кирпичного здания (номера на поэтажном плане 9, 10, 11), расположенного по адресу: г. Омск, пр. Маркса, д. ..

По мнению истца, оспариваемое имущество выбыло из владения собственников квартир в доме № .. по пр. К. Маркса в г. Омске помимо их воли, с нарушением действующего законодательства.

Истец просит суд истребовать у Ю. Н. помещения 5П в части помещений которые находятся в подвале пятиэтажного кирпичного здания (номера на поэтажном плане 9, 10, 11), расположенного по адресу: г. Омск, пр. Маркса, д..

В судебное заседание истец Л.Н. не явилась, просила о рассмотрении дела в ее отсутствие, о чем указала в заявлении.

Представитель истца А.А., действующий по доверенности, исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик О.Н. в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, о чем указал в заявлении.

Представитель ответчика О.Н. И.В., действующая на основании доверенности, исковые требования не признала и заявила о пропуске срока исковой давности. Нежилые помещения, истребование которых стало предметом иска, открыто использовались собственниками на протяжении десятилетий. Истец, проживая в доме с 1992 г., не могла не знать, что над спорными нежилыми помещениями располагался детский садик, использовавший их как подсобные. Позднее располагался отдел по выдаче субсидий, с 2004 года - магазин "Ткани". До открытия магазина проводился ремонт помещения. Жильцы дома, выражавшие недовольство по поводу шума, устраивали собрания собственников. Поэтому как минимум в 2004 г. истец уже знала о том, что подвальные помещения используются собственником магазина "Ткани". Между тем, иск заявлен 27.05.2010 г. Согласно, ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

По данным Омского центра технической инвентаризации с 15.05.1984 г. с изменениями на момент обследования помещения 5П 09.10.2001 г., в 1984 г. спорные нежилые помещения имели назначение "склад" и входили в категорию "прочие". В 2001 г. при текущей инвентаризации спорные помещения включены в состав нежилого помещения 5П. Законные основания для присоединения отсутствуют.

С появлением первой приватизированной квартиры многоквартирный дом становился совместным владением уже двух собственников вместо прежнего одного в лице государства. При этом если по состоянию на момент приватизации первой квартиры подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не могло возникнуть. Следует отметить, что Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" принят 04.07.1991 г.

Конституционный Суд РФ в Определении от 19.05.2009 N 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами и самостоятельными объектами гражданских прав.

Помещения с назначением «склад» предназначены для самостоятельного использования и, таким образом, являются самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего правовой режим подвального помещения (в нашем случае - склада) отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Факт наличия в спорных нежилых помещениях стояков горячего и холодного водоснабжения, труб отопления не оспаривается ответчиками. При этом запорная арматура на стояках горячего и холодного водоснабжения, отопления установлена Ю. Н. - бывшим собственником нежилых помещений 5П (номера на поэтажном плане 9,10,11). Цель установления запорной арматуры - возможность перекрытия стояков в случае затопления помещений жильцами верхних этажей.

Следует отметить, что наличие коммуникаций в подвале многоэтажного дома не является безусловным основанием для признания подвала техническим и соответственно признания на него права общей долевой собственности. Для решения вопроса, является ли помещение техническим или нет, необходимо установить, может ли помещение использоваться как самостоятельный объект.

И, наконец, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Приобретение и отчуждение спорных нежилых помещений осуществлялось на законных основаниях.

Распоряжением департамента недвижимости администрации г. Омска от 22.04.1998 г. № 436-р пятиэтажный жилой дом с подвалом литера А зарегистрирован на праве оперативного управления муниципальной собственности за Службой единого заказчика жилищно-коммунальных услуг в ЦАО, о чем выдано регистрационное удостоверение от 31.12.1998 г. № 11846. Сделки по купли -продаже спорные нежилых помещений проверены на законность и зарегистрированы органами федеральной регистрационной службы. Действительность данных сделок истцом не оспаривается.

Ответчик Ю.Н. в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, о чем указал в заявлении.

Представитель ответчика Ю.Н. Р.Н., действующий на основании доверенности, исковые требовании не признал и дал пояснения, аналогичные изложенным выше и отраженным в письменном отзыве. Также представитель ответчика заявил о пропуске срока исковой давности.

Представитель ответчика ООО "Центр правовой поддержки" С.В., действующая на основании доверенности, исковые требования также не признала, заявила о пропуске срока исковой давности и указала на основания для отказа в иске, на которые ссылались представители ответчиков.

Представитель третьего лица ТСЖ "Маркса, .." требования истца поддержал.

Представители Администрации г. Омска в судебное заседание не явился. О месте, и времени рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом, что подтверждается распиской в получении повестки.

Представитель МУП "Город" извещен по месту регистрации юридического лица (л.д. 90-91).

Выслушав мнение участников процесса, исследовав материалы дела, суд находит требования, подлежащими удовлетворению.

Судом установлено, что Л.Н. на основании регистрационного удостоверения от 16.11.1992 № 1-3370 является собственником двухкомнатной квартиры № .. в доме .. пр. К. Маркса в г. Омске.

В настоящее время нежилое помещение 5П, общей площадью 232.1 квадратных метра, номера на поэтажном плане: подвал 9, 10, 11, находящееся в пятиэтажном кирпичном доме, литера А, расположенном по адресу: г. Омск, пр. К.Маркса, .. на основании договора купли-продажи от 16.11.2009 года, принадлежит на праве собственности О.Н. (л.д.45-47)..

Первоначально право собственности на спорные нежилые помещения были зарегистрированы в УФРС по Омской области за муниципальным образованием городской округ город Омск Омской области на основании регистрационного удостоверения № 11846 от31.12.1998 года (л.д.93-94).

С 23.04.2004 года указанные помещения были переданы на праве хозяйственного ведения МУП "ГОРОД" (л.д.45).

На основании распоряжения Мэра г. Омска от 28.04.2004 года № 1225-р (л.д.53) и договора купли-продажи № 122 от 29.04.2004 года собственником указанных помещения стало ООО "Сатурн-3000" (л.д.45, 50-52).

28.07.2004 года на основании договора купли-продажи право собственности на нежилые помещения перешло к Салтанову Ю.Н. (л.д.45, 48-49).

Спорные нежилые помещения находятся в незаконном владении О.Н. К указанному выводу суд пришел по следующим основаниям.

Статьей 6 Закона РФ от 24.12.2992 года "Об основах федеральной жилищной политики" было установлено, что недвижимость в жилищной сфере, включая жилищный фонд, либо ее часть может находиться, в том числе в частной собственности граждан.

Статьей 8 этого же закона предусмотрено, что при объединении в многоквартирных томах собственников квартир и иных жилых помещений, а также других частей недвижимости в жилищной сфере, находящихся в частной (граждан, юридических лиц), государственной, муниципальной собственности, собственности общественных объединений образуются товарищества собственников недвижимости в жилищной сфере - кондоминиумы. В кондоминиумах в коллективной собственности находятся межквартирные лестницы, лифты, коридоры, крыши, технические подвалы и другие места общего пользования, внеквартирное инженерное оборудование и придомовые территории.

Согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (ч.2).

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч.4).

В силу ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

В соответствии со ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Пункт 2 указанной нормы предусматривает, что собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Статья 246 ГК РФ определяет порядок распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности, который определяется по соглашению всех ее участников.

Товарищество собственников жилья "Маркса .." зарегистрировано в качестве юридического лица 22.02.2008 года (л.д.33-40).

Общим собранием собственников дома решение о передаче в муниципальную или в личную собственность указанных помещений не принималось.

Согласно ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Пунктом 1 ст. 302 ГК РФ предусмотрено, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Оспаривая законность требований истца, ответчики ссылались на Определение Конституционного Суда РФ от 19.05.2009 N 489-О-О, в котором указано, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами и самостоятельными объектами гражданских прав.

По мнению истцов, спорные нежилые помещения с назначением "склад" предназначены для самостоятельного использования и, таким образом, являются самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего правовой режим подвального помещения отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Суд не может согласиться с указанными доводами ответчиков по следующим основаниям.

Согласно техническому паспорту на жилой дом 17 по пр. К Маркса, литера А, составленному по состоянию на 13.07.1990 года (л.д.102-106), спорные помещения имели назначение кладовых.

По данным ГП "ОЦТИиЗ" по состоянию на 15.05.1984 года спорные помещения были обозначены как помещения.

Впервые нежилые помещения, номера на поэтажном плане подвала 9,10, 11,12,13 были выделены в нежилое помещение 5П при текущей инвентаризации 09.10.2001 года.

При обследовании данных помещений был зафиксирован факт перепланировки, в связи с демонтажем перегородок площадь помещений 12 и13 была присоединена к площадям помещения 11 и назначение, помещений поменялось на склад.

Текущая инвентаризация нежилого помещения 5П проводилась 01.04.2004 года, назначение помещений на поэтажном плане подвала 9,10,11 поменялось со складских на помещения.

Документы, разрешающие перепланировку и изменение назначения помещений в архивном деле отсутствуют (л.д.54-55).

Вместе с тем, сами по себе действия по технической инвентаризации объектов недвижимости, в результате которых изменилось назначение помещений в поэтажном плане, не нарушают прав собственников помещений в жилом доме, так как не направлены на отчуждение помещений, их переоборудование или реконструкцию. Кроме того, такие действия органов технической инвентаризации не носят ни правоустанавливающий, ни правоподтверждающий характер.

Согласно протоколу осмотра подвалов, проведенного с участием специалистов (л.д.115-116), схеме (л.д.107), в спорных нежилых помещениях расположены стояки отопления, холодного и горячего водоснабжения, канализации квартир 1 подъезда, с запорным оборудованием. По периметру всего помещения расположен магистральный трубопровод отопления.

Конституционный Суд РФ в вышеназванном определении указал, что помещения, внутри которых расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд домовладельцев, не имеют самостоятельного назначения. Понятие самостоятельное назначение, применительно к помещению означает, что такое помещение может находиться в собственности отдельных лиц, которые вправе распоряжаться им по своему усмотрению (передавать в аренду, продавать, дарить, передавать в залог и т.д.). Соответственно, если в помещении находится оборудование обслуживающее другие помещения жилого дома, то такой правовой режим для него исключается оно должно принадлежать собственникам помещений многоквартирного жилого дома и использоваться по соглашению между ними.

Как следует из справки ООО УК "Жилищник-6" от 09.03.2010г. в период с 1997 года доступ к инженерным системам дома, находящимся в спорном помещении отсутствует (л.д.15).

Из письма ООО ПКФ "Престиж" следует, что свободный доступ к инженерным коммуникациям, находящимся в спорных нежилых помещениях отсутствует (л.д.16).

ТСЖ "Маркса .." обращалось к ответчику с просьбами о предоставлении доступа в спорные нежилые помещения (л.д. 17).

Поскольку спорные нежилые помещения отвечают требованиям общего имущества сособственников многоквартирного дома, согласия собственников на отчуждение указанных помещений не имелось, постольку владение О.Н. является незаконным.

Суд не может согласиться с доводом представителя ответчика о том, что имущество не может быть истребовано из владения О.Н. поскольку он является добросовестным приобретателем, поскольку это не основано на положениях п.1 ст. 302 ГК РФ. Нежилые помещения выбыли из владения собственников помимо их воли, а потому подлежат истребованию и от добросовестного приобретателя.

Ответчиками заявлено о пропуске срока исковой давности.

Согласно ст. 200 ГК РФ, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.

Истец Л. Н. узнала о выбытии спорных нежилых помещений подвала в ноябре-декабре 2009 года. В указанный период времени она обратилась к председателю правления ТСЖ "Маркса, .." М. Г. с вопросом, касающимся обслуживания и ремонта общего имущества домовладельцев, и в частности стояков отопления. Из разговора узнала, что в одном из помещений подвала, в котором находятся стояки отопления расположен склад и собственник указанного помещения чинит препятствия в проведении ремонта и обслуживания инженерных коммуникаций, там находящихся. Тогда же и узнала, что собственником является г-н Ю. Н. и что собственником спорного помещения он быть не может, так как в силу закона помещение принадлежит всем собственникам помещений дома.

Ответчиками не представлено доказательств, что истец узнала или должна была узнать о выбытии спорного помещения из общего владения ранее, чем за три года до предъявления данного иска.

Истцом заявлено требование об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Согласно разъяснениям, данным в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП (п. 52 Постановления).

Поскольку собственников спорных помещений является О.Н., постольку имущество подлежит истребованию из его незаконного владения. Иных требований истцом не заявлено. Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Истребовать из чужого незаконного владения О. Н. нежилое помещение 5П, общей площадью 232.1 квадратных метра, номера на поэтажном плане: подвал 9, 10, 11, находящееся в пятиэтажном кирпичном доме, литера А, расположенном по адресу: г. Омск, пр. К.Маркса, ...

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд в течение 10 дней путем подачи жалобы через Куйбышевский районный суд г. Омска

Приведенное решение суда отменено кассационным определением Омского областного суда от 01.12.2010 года. Вынесено новое решение - об отказе в иске.

Вернуться к началу обзора: "Технические подвалы в многоквартирном доме. Истребование из незаконного владения и срок исковой давности. Судебная практика"

Рекомендуемые публикации:

• Технические подвалы в многоквартирном доме как общее имущество собственников. Судебная практика (вопросы назначения помещений, признания права, истребования из незаконного владения)
• Кому должны принадлежать подвалы в многоквартирных домах?
• Как вернуть подвалы собственникам?
• Рубрика "Общее имущество в многоквартирном доме"