Выводы суда: предметом договора ипотеки (залога недвижимости) в счет обеспечения обязательств может быть заложено недвижимое имущество, не только приобретенное в рамках целевого займа (кредита), выданного на приобретение или строительство квартиры, но и в счет обеспечения обязательства по договору займа, кредитному договору или иного обязательства. Обязанность по страхованию заложенного имущества (квартиры), обусловлена требованиями действующего законодательства.

• Рекомендуем: "Признание договора ипотеки недействительным. Судебная практика"

КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судья Харитонов А.С. дело № 33-10381/10 А-57

06 декабря 2010 года судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:
Председательствующего: Ивановой О.Д.
Судей: Васильевой Е.А., Федоренко В.Б.
при секретаре: Чикун Е.С.
заслушала в открытом судебном заседании по докладу Васильевой Е.А.
гражданское дело по иску Карякиной Е.А. к ЗАО «Райффайзенбанк» о признании недействительным договора ипотеки квартиры
по кассационной жалобе Карякиной Е.А.
на решение Октябрьского районного суда г. Красноярска от 24 сентября 2010 года, которым постановлено:
«В удовлетворении исковых требований Карякиной Е.А. к ЗАО «Райффайзенбанк» о признании недействительным договора ипотеки квартиры от 07 марта 2007 года, отказать».
Выслушав докладчика, судебная коллегия

установила:

Карякина Е.А. обратилась в суд с иском к ЗАО «Райффайзенбанк» о признании недействительным договора ипотеки квартиры. Свои требования мотивировала тем, что 07 марта 2007 года между ними в счет обеспечения обязательств по кредитному договору № ... от 07 марта 2007 года, заключенному между Карякиной Е.А., Карякиным Н.А. и ЗАО «Райффайзенбанк Австрия», был заключен договор ипотеки квартиры. В соответствии с п. 1.1 указанного договора истица передала в залог ЗАО «Райффайзенбанк Австрия» четырехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: г. .... Истица считает, что договор ипотеки квартиры от 07 марта 2007 года не соответствует действующему законодательству РФ и является недействительным по следующим основаниям: договор ипотеки квартиры установил целый комплекс обязанностей Карякиной Е.А., связанных со страхованием квартиры, а также жизни и здоровья; п. 2.1.17 договора ипотеки квартиры установлены обязанности Карякиной Е.А. отказаться от права пользования квартирой в случае обращения на нее взыскания залогодержателем и освободить занимаемую квартиру, являющуюся предметом залога по договору, в течение 30 календарных дней, считая с даты предъявления новым собственником требования об освобождении квартиры и сняться с регистрационного учета по месту нахождения квартиры. Вместе с тем, в соответствии с ФЗ «Об ипотеке» обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Обращение взыскания на квартиру поставлено в прямую зависимость от того, что квартира была заложена именно в обеспечение возврата целевого кредита, предоставленного для приобретения или строительства квартиры. Договор ипотеки квартиры между Карякиной Е.А. и ЗАО «Райффайзенбанк Австрия» был заключен не в связи с предоставление Карякиной Е.А. и Карякину Н.А. денежных средств на приобретение и строительство квартиры, а в обеспечение обязательств по потребительскому кредитному договору. Учитывая, что кредит был предоставлен на потребительские цели, а не на приобретение и строительство жилого помещения, то договор ипотеки квартиры от 07 марта 2007 года является недействительным, как несоответствующий ст. 78 ФЗ «ОБ ИПОТЕКЕ», так как предусматривает возможность обращения взыскания и выселения собственника из квартиры, приобретенной не за счет целевого кредита. Кроме того, договор ипотеки квартиры от 07 марта 2007 года не соответствует ст. 1 ФЗ «ОБ ИПОТЕКЕ», а также требованиям ст. 446 ГПК РФ, так как предусматривает принудительную реализацию (оборот) квартиры при наличии запрета в законе, поскольку данная квартира для истицы и ее членов семьи является единственным пригодным для постоянного проживания помещением.

Судом постановлено указанное выше решение.

В кассационной жалобе Карякина Е.А. просит отменить решение, считает его незаконным и необоснованным, настаивает на доводах, изложенных в исковом заявлении.

Проверив материалы дела, заслушав объяснения представителя ЗАО «Райффайзенбанк» Масловой Е.А., обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статья 334 ГК РФ предусматривает, что в случае неисполнения обязательств по кредитному договору кредитор имеет право получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

В соответствии со ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае залогом обеспеченного неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Согласно ст. 1 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами.

Согласно статье 2 указанного закона ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст. 50 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статье 3 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно ст. 3 указанного закона ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии со ст. 5 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 гражданского кодекса Российской Федерации, права, на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения.

Согласно ст.ст. 8, 9 указанного закона договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений настоящего Федерального закона. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В соответствии со ст. 78 указанного закона обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Суд первой инстанции, дав надлежащую юридическую оценку представленным сторонами доказательствам и применив нормы материального права, регулирующие спорное правоотношение, пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Карякиной Е.А.

Выводы суда в решении подробно мотивированы, полностью соответствуют фактическим обстоятельствам и материалам дела, из которых видно, что 07 марта 2007 года между ЗАО «Райффайзенбанк Австрия» и Карякиной Е.А., Карякиным Н.А. был заключен кредитный договор № <данные изъяты>, в соответствии с которым ЗАО «Райффайзенбанк Австрия» предоставил Карякиной Е.А., Карякину Н.А. кредит в сумме 2 815 000 рублей на срок 180 месяцев, под 14,5% годовых, со сроками погашения согласно установленному графику платежей.

В обеспечение предоставленного кредита ЗАО «Райффайзенбанк Австрия» 07 марта 2007 года с Карякиной Е.А. был заключен договор ипотеки квартиры залога недвижимости, согласно которому Карякина Е.А. передает залогодержателю принадлежащее ей на праве собственности недвижимое имущество - ... квартиру, расположенную по адресу: г. ..., в счет обеспечения обязательств по кредитному договору № ... от 07 марта 2007 года.

Факт того, что являющаяся предметом залога квартира принадлежит Карякиной Е.А. на праве собственности подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 13.07.2010 года № ..., с указанием обременения права: ипотека, регистрация № ... от 13.03.2007 года, срок 180 календарных месяцев с даты фактического предоставления кредита, залогодержатель: ЗАО «Райффайзенбанк Австрия».

Согласно пункту 3.1 указанного договора залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет залога, при наступлении события неисполнения, принятых на себя обязательств по кредитному договору № <данные изъяты> от 07 марта 2007 года.

Пунктом 2.1.9 указанного договора Карякина Е.А. обязалась до фактического предоставления кредита застраховать за свой счет свою жизнь и потерю трудоспособности, квартиру от рисков утраты и повреждения в пользу кредитора-залогодержателя на срок не менее срока действия настоящего договора в страховой компании, рекомендованной кредитором-залогодержателем, заключив комбинированный договор ипотечного страхования, где в качестве первого выгодоприобретателя будет указан кредитор-залогодержатель. Страховое возмещение, выраженное в валюте кредита, по условиям вышеуказанного комбинированного договора ипотечного страхования в каждую конкретную дату срока действия кредитного договора не должно быть меньше остатка ссудной задолженности по кредитному договору, увеличенного на десять процентов.

Право собственности (с обременением ипотека в силу закона) на указанную квартиру зарегистрировано за Карякиной Е.А. в установленном законом порядке.

Решением Центрального районного суда г. Красноярска от 19 мая 2010 года в пользу ЗАО «Райффайзенбанк» с Карякиной Е.А. и Карякина Н.А. взыскана в солидарном порядке задолженность по кредитному договору в размере 3 186 014 рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины в сумме 20 000 рублей, а всего 3 206 014 рублей 02 копейки.

Определением Центрального районного суда г. Красноярска от 19 мая 2010 года требования ЗАО «Райффайзенбанк» в части обращения взыскания на заложенное имущество выделено в отдельное производство и приостановлено до принятия решения по настоящему исковому заявлению о признании договора ипотеки от 07 марта 2007 года недействительным и вступления его в законную силу.

На регистрационном учете в спорной квартире, расположенной по адресу: г. ... состоят: Карякина Е.А., Карякин Б.Н. - с 23 января 2008 года, Карякина О.Н. – с 16 января 2008 года.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований Карякиной Е.А., руководствуясь указанными нормами права, пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для признания договора ипотеки квартиры недействительным, поскольку согласно ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», предметом договора ипотеки (залога недвижимости) в счет обеспечения обязательств может быть заложено недвижимое имущество, не только приобретенное в рамках целевого займа (кредита), выданного на приобретение или строительство квартиры, но и в счет обеспечения обязательства по договору займа, кредитному договору или иного обязательства.

Также Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что условие о страховании заложенного имущества является обязательным условием договора ипотеки квартиры от 07 марта 2007 года, поскольку данная обязанность по страхованию квартиры, обусловлена требованиями действующего законодательства.

C момента заключения договора ипотеки квартиры Карякина Е.А. лишь раз исполнила принятые на себя обязательства по договору ипотеки в части страхования жизни и здоровью, а именно на момент заключения договора ипотеки 07 марта 2007 года. В последующем от принятых на себя обязательств Карякина Е.А. отказалась в одностороннем порядке.

Обязанность страхования заемщиком имущественных интересов, связанных с причинением вреда жизни и здоровью заемщиков (страхование от несчастного случая или болезни - личное страхование), законом об ипотеке не установлена. Кроме того, согласно ч.2 ст. 935 ГК РФ обязанность страховать свою жизнь или здоровье не может быть возложена на гражданина по закону. Следовательно, при заключении договора об ипотеке согласно действующему законодательству РФ у заемщика перед кредитором возникает обязанность застраховать только предмет ипотеки.

Вместе с тем, возложение обязанности на заемщика по страхованию жизни и здоровья, не свидетельствует о недействительности договора ипотеки в полном объеме, так как действие договора ипотеки в остальной части не прекращается. Вопрос об обращении взыскания на заложенное имущество в счет обеспечения вышеуказанных обязательств - квартиру в настоящее время рассматривается Центральным районным судом г.Красноярска, однако производство по указанному спорному вопросу приостановлено до рассмотрения настоящего иска.

Доводы Карякиной Е.А., настаивающей на удовлетворении исковых требований, были предметом тщательного судебного разбирательства, признаны обоснованно несостоятельными с приведением убедительных доводов в решении, с которыми судебная коллегия согласилась.

При указанных обстоятельствах судебная коллегия считает необходимым согласиться с решением суда первой инстанции.

Доводы кассационной жалобы Карякиной Е.А. не могут быть приняты во внимание и служить основанием к отмене решения суда, поскольку этим доводам уже дана надлежащая оценка судом при исследовании доказательств в ходе судебного разбирательства, что отражено в решении, в обоснование доводов кассационной жалобы ею не представлено каких-либо новых убедительных доказательств, ставящих под сомнение правильность постановленного судом решения.

Судебная коллегия полагает, что доводы кассационной жалобы Карякиной Е.А. о том, что судом первой инстанции не исследован вопрос о возможности признания недействительным только п. 2.1.17 договора ипотеки квартиры от 07 марта 2007 года, являются несостоятельными. Как видно из материалов дела, Карякина Е.А. обратилась в суд с иском о признании недействительным договора ипотеки квартиры, с заявлением об изменении исковых требований в суд не обращалась, в связи с чем, Суд первой инстанции, в соответствии со ст. 196 ГПК РФ, принял решение по заявленным истицей требованиям, дав оценку в решении указанному договору, в том числе п. 2.1.17.

Следовательно, процессуальных нарушений, влекущих за собой вынесение незаконного решения, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Октябрьского районного суда г. Красноярска от 24 сентября 2010 года оставить без изменения, а кассационную жалобу Карякиной Е.А. - без удовлетворения.

Вернуться к началу обзора: "Судебная практика применения закона об ипотеке (залоге недвижимости)"