ЮРИДИЧЕСКАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ НА САЙТЕ

Получить бесплатную юридическую консультацию вы можете у наших коллег в регионе вашего проживания, заполнив поле всплывающего окна в правом нижнем углу экрана, либо перейдя по ссылке. Также можно позвонить по телефону:

РУБРИКИ:

Автострахование

Административное право

Гражданское право, ГК РФ

Жилищные споры

Участие в долевом строительстве

Защита прав потребителей

Земельные споры

Семейные споры

Трудовые споры, пенсии

 
 
 
 

Обобщение судебной практики по спорам из договора ипотеки, залога имущества

ОБОБЩЕНИЕ
судебной практики по гражданско-правовым спорам,
вытекающим из договора залога имущества, в том числе
недвижимого имущества (ипотеки), рассмотренным
за 2008 год и 1 полугодие 2009 года.

(извлечение)

Согласно плана работы Астраханского областного суда на второе полугодие 2009 года судебной коллегией по гражданским делам Астраханского областного суда проведено обобщение судебной практики по рассмотрению споров, вытекающих из договора залога имущества и недвижимого имущества (ипотеки) по гражданским делам, рассмотренным за 2008 год , 1 полугодие 2009 года.

Целью проведения настоящего обобщения является изучение сложившейся судебной практики по данной категории, правильности применения законодательства и выяснение проблемных вопросов, возникающих при рассмотрении споров указанной категории, определение направления совершенствования законодательства, регламентирующего данную сферу правоотношений.

Предметом настоящего обобщения является систематизация и анализ судебной практики применения норм Гражданского кодекса РФ, регулирующих залог имущества, Федерального закона РФ от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Закона РФ от 29.05.1992 г. № 2872-1 «О залоге» и ряда иных законов, регулирующих отношения по залогу мировыми судьями, судьями федеральных судов Астраханской области.

На протяжении последних лет внимание к институту залога, залога недвижимости (ипотеки) стремительно возрастает как со стороны государства, так и со стороны граждан.

Залог является одним из способов обеспечения обязательств и представляет собой договор между должником (залогодателем) и кредитором (залогодержателем), в силу которого переданное в залог определенное имущество выступает обеспечением долга и за счет которого кредитор может удовлетворить свои требования в случае неисполнения обязательств.

В настоящее время, в связи с использованием на практике системы кредитования физических и юридических лиц сторонами в обеспечения обязательства по возврату кредита заключаются договора залога транспортного средства, товаров в обороте, производственного оборудования, для приобретения жилых помещений заключается договор ипотеки, по которому предметом залога выступает соответствующей объект недвижимости.

Коммерческое кредитование на значительные суммы и длительные сроки, осуществляемое при необходимости привлечения крупных инвестиций, невозможно без серьезного обеспечения предоставляемых кредитов. Наиболее эффективно они могут быть обеспечены залогом в пользу кредитора принадлежащего заемщику имущества, в том числе и недвижимого.

В ходе обобщения были изучены дела, рассмотренные судами всех уровней Астраханской области с применением норм Гражданского кодекса РФ, Федерального закона РФ от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Закона РФ от 29.05.1992 г. № 2872-1 «О залоге», в том числе с участием банков, физических и юридических лиц, по обязательствам вытекающим из кредитных договоров, автокредитования, договоров купли-продажи недвижимого имущества.

Всего на изучение поступило 129 гражданских дел, рассмотренных судами области за указанный период, из которых в 2008 году рассмотрено - 53 дела, в 1 полугодии 2009 года – 76 дел. Дела представлены следующими судами: Кировским районным судом- 40 дел, Ленинским районным судом –36 дел, Советским районным судом – 7 дел, Трусовским районным судом – 14 дел, Наримановским районным судом - 11 дел, Ахтубинским городским судом - 5 дел, Черноярским районным судом 1 дело, Красноярским районным судом- 1 дело, Камызякским районным судом- 3 дела, Приволжским районным судом – 4 дела, Володарским районным судом - 5 дел, мировым судьей судебного участка № 3 Советского района г.Астрахани – 1 дело, мировым судьей судебного участка № 3 г.Ахтубинска Астраханской области – 1 дело.

В основном категории рассмотренных дел представлены соответственно характеру заявленных исковых требований следующим образом:

- о взыскании банковской задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество;
- об оспаривании договора залога,
- об изменений условий договора залога (ипотеки) в связи с разделом недвижимого имущества, являющегося предметом залога,
- о прекращении ипотеки, в связи с исполнением обеспеченного обязательства.

Икрянинским районным судом Астраханской области, Енотаевским районным судом Астраханской области, Харабалинским районным судом Астраханской области, Знаменским городским судом Астраханской области, Лиманским городским судом Астраханской области представлены сведения о том, что за период с 2008 год - 1 полугодие 2009 года дела указанной категории не рассматривались.

Следует отметить, что из 129 дел данной категории - 22 дела рассмотрено судами в порядке заочного производства, 5 дел- в порядке ст. 135 ГПК по последнему известному месту жительства ответчика, по 10 делам с участием ответчиков, признавших исковые требования.

Как правило, решения судов, связанные с удовлетворением требований банков о взыскании ссудной задолженности в связи с нарушением графика погашения и просрочкой платежей с заемщиков и одновременным обращением взыскания на имущество, ответчиками не оспариваются и обращаются к исполнению.

Из представленных на обобщение дел обжаловано в кассационном порядке в 2008 году- 4, из них отменено-3; в 2009 году обжаловано 1, которое оставлено без изменения.
.....
Как показало изучение судебной практики, основную категорию дел по спорам, вытекающим из залогового обязательства составляют споры по искам банков о взыскании задолженности по кредитным договорам, с обращением взыскания на имущество, заложенное в обеспечение исполнения договора займа.

Предметом залога выступают квартиры, дома, нежилые помещения, реже - земельные участки (ипотека), транспортные средства, товары в обороте, производственное оборудование.

Залоговая сделка оформляется письменным договором (п. 2 ст. 339 ГК РФ). Законом предусмотрена простая письменная и нотариальная форма сделки. В ряде случаев, требуется и его государственная регистрация. Договор о залоге должен быть нотариально удостоверен, если основное обязательство, обеспеченное залогом, оформлено договором, который подлежит нотариальному удостоверению.

Закон о залоге содержит общую норму о необходимости государственной регистрации договора залога любого имущества, если предметом залога выступает имущество, возникновение права собственности на которое подлежит государственной регистрации. Это правило установлено ст. 11 Закона о залоге, в соответствии с которым залог соответствующего имущества должен быть зарегистрирован в том же органе, который регистрирует само заложенное имущество.

Часть первая ГК РФ содержит положение об обязательной регистрации только договора ипотеки. В соответствии с п. 3 ст. 339 ГК РФ, ст. 10 ФЗ «Об ипотеке» договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с недвижимостью. Положениями ст. 130 ГК РФ к недвижимому имуществу также отнесены морские суда и суда внутреннего плавания, поэтому залог таких объектов также является ипотекой. К ипотеке морских судов помимо ГК РФ и ФЗ "Об ипотеке" применяется параграф 2 главы XXII Кодекса торгового мореплавания РФ (далее - КТМ РФ), регулирующий ипотеку судна или строящегося судна. Такие дела за период с 2008 года по 1 полугодие 2009 года судами не рассматривались и на изучение не представлены.

Сторонами залогового правоотношения являются залогодатель - лицо, которое передает свое имущество в залог, и залогодержатель - лицо, принимающее в залог имущество залогодателя с целью обеспечения исполнения обязательства. Залогодержатель - кредитор по обеспеченному залогом обязательству. Совпадение в одном лице кредитора по основному обязательству и залогодержателя вытекает из самой конструкции залога. Уступка залогодержателем своих прав по договору залога другому лицу действительна, если тому же лицу переуступлены права требования к должнику по основному обязательству, обеспеченному залогом (п. 2 ст. 355 ГК РФ).

Определяя права сторон залогового правоотношения, суды исходят из следующего.

Ленинским районным судом г.Астрахани рассмотрено дело по иску ООО «С.» к Ж. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество. Установлено, что 30.11.2007 г. между Коммерческим Банком «Т.» (ЗАО) и Ж. заключен договор о предоставлении целевого кредита в сумме 1 575 000 рублей сроком на 180 месяцев, для приобретения квартиры по адресу: г. Астрахань, ул. Комсомольская Набережная, стоимостью 1 750 000 рублей. По условиям договора Ж. оплачивает проценты в размере 13,75 % годовых, возврат кредита и оплата процентов производиться путем ежемесячных платежей в размере 20 781,76 рублей, не позднее последнего числа месяца, следующего за платежным. Исполнение обязательств по возврату кредитных средств обеспечено ипотекой в силу закону. Право залога на недвижимое имущество удостоверено закладной, зарегистрированной в УФРС по АО. Судом установлено, что в связи с неисполнением обязательства по возврату кредита за Ж. по состоянию на 2 декабря 2008 года образовалась задолженность в сумме 1 716 451,82 рублей, в том числе текущая основная ссудная задолженность 1 542 804,01 рубль, просроченная основная ссудная задолженность 20470,37 рублей, текущие проценты 1159,21 рублей, просроченные проценты 125001,95 рублей, пени за просроченную ссудную задолженность 3676,02 рублей, пени за просроченную проценты 23340,26 рублей.

На основании договора уступки права требования от 30 декабря 2008 года закладная передана ООО «С.» в размере 1 740 827,23 рублей.

В соответствии со ст. 13 Закона об ипотеке права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной. Эта же норма Закона предусматривает, что закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей как право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, так и право залога на имущество, обремененное ипотекой. При этом обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель.

Установив, что заемщик обязательства по возврату кредита и оплаты процентов не исполнил, суд взыскал в пользу владельца закладной сумму задолженности и обратил взыскание на недвижимое имущество, установив начальную продажную стоимость квартиры по условиям договора.

Кроме того, судебная практика свидетельствует о том, что в случае обеспечения ипотекой заемного обязательства, по условиям которого заемщик обязуется уплатить кредитору в случае несвоевременного возврата кредита повышенные проценты за пользование заемными средствами, ипотека распространяется также и на требование о взыскании повышенных процентов.

По другому делу решением Советского районного суда г.Астрахани от 06 ноября 2008 г. исковые требования ООО «И.» к С. о взыскании задолженности по кредиту и обращении взыскания на заложенное имущество оставлены без удовлетворения.

Отказывая в удовлетворении иска, районный суд исходил из того, что истцом не представлено доказательств передачи первоначальным кредитором КБ "О." прав по закладной истцу ООО "И.", так как в представленных суду копиях документов имеются расхождения, а договоры купли-продажи закладной суду не представлены. Кроме того, уступка права требования возникла из договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, как договора, подлежащего государственной регистрации на основании п. 2 ст. 558 ГК РФ, по мнению суда, в этом случае уступка права требования подлежит государственной регистрации, отсутствие государственной регистрации перехода права по закладной явилось основанием для отказа в иске.

Однако, судебная коллегия Астраханского областного суда не согласилась с таким выводом, исходя из следующего.

Из материалов дела следует, между Коммерческим Банком "О." и С. 24.08.2006 года заключен договор о предоставлении последней кредита в сумме 4 200 000 рублей, с оплатой 14% годовых, сроком на 180 месяцев, для приобретения в собственность земельного участка из состава земель городской застройки для строительства и эксплуатации индивидуального жилого дома, общей площадью 409, 40 кв.м., расположенного по адресу: г. Астрахань, пер. 8-й Ульяновский.

Исполнение обязательства по данному кредитному договору обеспечено договором от 29.08.2006 года об ипотеке с выдачей С. (залогодатель, должник) закладной, согласно которой, залогодатель заложил объекты недвижимости -2-х этажный кирпичный жилой дом, расположенный по адресу: г.Астрахань, пер. 8-й Ульяновский и земельный участок.

Права залогодержателя Коммерческого Банка "О." по кредитному договору, обеспеченному ипотекой жилого дома и земельного участка, были удостоверены закладной, составленной сторонами договора 29.08.2006 года, зарегистрированной в УФРС по АО 12.09.2006 года, и выданной первоначальному залогодержателю КБ "О.". Далее на закладной от 12.09.2006 были учтены передаточные надписи, в соответствии с которыми, права по данной ценной бумаге переданы ООО "И.", затем ООО "П" и снова ООО "И.".

Именно на основании последней передаточной надписи на закладной ООО "И." и обратилось в Советский районный суд с иском к С.- залогодателю имущества - с требованием об обращении взыскания на заложенный жилой дом и земельный участок.

В соответствии с п.3 ст. 17 Закона РФ "Об ипотеке" нахождение закладной у залогодержателя либо отсутствие на ней отметки или удостоверения иным образом частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства свидетельствует, если не доказано иное, что это обязательство или соответственно его часть не исполнены, за исключением случая, указанного в пункте 2 статьи 48 настоящего Федерального закона.

Согласно ст.48 названного закона передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

Таким образом, закон не предусматривает необходимость предоставления держателем закладной залогодателю договора купли-продажи закладной. Поэтому судебная коллегия не согласилась с выводом суда о том, что не представление договора купли-продажи закладной является основанием для отказа в удовлетворении требования законного держателя закладной.

В соответствии с п.3 ст.48 «Об ипотеке» законным владелец закладной может считаться при соблюдении двух необходимых условий: права владельца закладной основаны на сделке, предусматривающей передачу прав по закладной; права владельца закладной подтверждаются последней отметкой на закладной, произведенной ее предыдущим владельцем.

Отсюда следует, что суду при рассмотрении данного спора необходимо исследовать кредитный договор, договор ипотеки , заключенные между коммерческим Банком "О." и С., а также истребовать у ООО "И." подлинную закладную с отметкой о новом владельце. Данные обстоятельства, имеющие юридическое значение для рассмотрения спора, судом не установлены.

Кроме того, судебная коллегия не согласилась с выводом суда о том, что уступка требования по закладной подлежит государственной регистрации. В соответствии с п.2 ст.23 ФЗ «Об ипотеке» изменения и дополнения регистрационной записи об ипотеке не допускаются, если права залогодержателя удостоверены закладной, за исключением случая, когда должник по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодатель и законный владелец закладной заключили соглашение об изменении ранее установленных условий закладной.

Исходя из указанных норм закона, закладная дает право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства, при этом возможна передача прав по закладной путем совершения на ней передаточной надписи в пользу другого лица и передачи закладной этому лицу.

Обязательства по закладной подлежат исполнению и в том случае, если должник не был о нем уведомлен, но тогда исполнение требования первоначальному кредитору признается правомерным.

Законом установлен закрытый перечень оснований для отказа обязанным по закладной лицом (должником или залогодателем) предъявителю закладной в осуществлении им прав по закладной. Обязанное по закладной лицо не в праве приводить против требований законного владельца закладной об осуществлении прав по ней никаких возражений, не основанных на закладной (п.6 ст. 17 Закона).

Принимая во внимание, что при разрешении дела были допущены нарушения нормы процессуального права, не определены имеющие правовое значение обстоятельства по делу, касающиеся перехода прав по закладной и порядка обращения взыскания по ней, не применены нормы материального права, регулирующие данные правоотношения, решение суда отменено и направлено на новое рассмотрение.

Определяя предмет залогового обязательства и основания обращения взыскания на недвижимое имущество, суды руководствуются положениями главы 11 ФЗ «Об ипотеке», предусматривающими особенности ипотеки земельных участков.

Часть 2 ст. 69 Закона «Об ипотеке» соотносится с п. 3 ст. 340 ГК РФ, который предусматривает, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

В данной связи Постановлением Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" было дано следующее разъяснение.

При разрешении споров необходимо иметь в виду, что правило, установленное п. 3 ст. 340 ГК РФ, подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (ст. 168 ГК РФ).

В остальных случаях, если залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании п. 3 ст. 340 ГК РФ. Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение - и права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из ст. 35 Земельного кодекса РФ, согласно которой при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае обращения взыскания на предприятие, здание или сооружение, принадлежащее залогодателю на праве постоянного пользования земельным участком, лицо, которое приобретает это имущество в собственность, получает тот же объем прав на данный земельный участок, что и прежний собственник имущества.

По делу по иску Камызякского от­деления № 3981 ОАО Сбербанка России к У-ву А. об обращения взыскания на зало­женное имущество, установлено, что 27.08.2007г. между Банком и ИП У-ой М. заключен договор об откры­тии не возобновляемой кредитной линии на сумму 22 700 000 руб. на срок до 26.08.2014г.

В связи с неисполнением заемщиком обязательства по возврату кредита решением Камызякского районного суда от 23.01.2009 г. с предпринимателя У-ой М., У-ва А. и ООО ПКФ в пользу Банка взыскана в солидарном порядке задолженность по кредитному договору от 27.08.2007 г. в сумме 23 878 529 руб. и госпошлина в размере 20 000 руб.

В обеспечение исполнения обязательства по вышеприведенному кредитному договору между Банком и У-ым А. заключены договора ипотеки недвижимого имущества:

от 27.08.2007г. предметом залога выступает объект незавершенного строительства – кафе, общей площадью 483,90 кв.м., процент готовности объекта составляет- 40%, расположенное по адресу: Астраханская область Камызякский район г.Камызяк, а также земельный участок, площадью 1438 кв.м., кадастровый номер земельного участка: ХХХХХ, категория земель земли населенных пунктов, на котором находится объект недвижимости.

по договору ипотеки от 01.11.2007г. в залог переданы: жилой дом, в том числе нежилые встроенные помещения: общей площадью 54,7 кв.м., общей площадью 155,1 кв.м., расположенные по адресу: Астраханская область Камызякский район г.Камызяк ул. Молодежная.

договором ипотеки от 01.11.2007г. в залог преданы: торгово-остановочный комплекс, площадью 63,4 кв.м., Литер А 1, расположенные по адресу: Астраханская область Камызякский район г.Камызяк ул. Молодежная, помещение 2; право аренды земельного участка площадью 86,84 кв.м., расположенного по адресу : Астраханская область Камызякский район г.Камызяк ул. Молодежная, кадастровый номер земельного участка: ХХХХХ, категория земель- земли поселений.

Принадлежность У-ву А. на праве собственности предоставленных в залог Бан­ку объектов недвижимости подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 03.11.2007г.; от 21.05.2007г.; от 28.03.2008г.; от 07.12.2005г.; от 26.12.2005г.; от 24.05.2005г.

Договором от 30.01.2003г. подтверждается факт владения У-ым А. на праве аренды сроком на 49 лет земельным участком площадью 86,84 кв.м., по адресу: Астрахан­ская область Камызякский район г.Камызяк ул. Молодежная.

Статья 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривает, что если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды. Оценка предмета ипотеки определяется при ипотеке земельного участка с соблюдением требований статьи 67 настоящего Закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

Положениями п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке абз. 2, а также п. 9 ст. 22 ЗК РФ предусмотрено, что залог права аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Исходя из требований ст. 5 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", правила данного Федерального закона применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил ст. 69 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Таким образом, правила, установленные для ипотеки зданий и сооружений, применимы и к залогу незавершенного строительством объекта, если законом не установлено иное.

Гражданский кодекс Российской Федерации и Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) применительно к ипотеке зданий, строений и земельных участков установили два правила.

Первое из этих правил, сформулированное в п. 3 ст. 340 ГК РФ, предусматривает, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Согласно второму правилу, изложенному в п. 4 ст. 340 ГК РФ, при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие.

Особенность в том, что ипотека не завершенного строительством объекта допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка. Более того, действующее законодательство допускает ипотеку строящихся жилых домов.

Поскольку ответчиком завершено строительство кафе, расположенного по адресу: Астраханская область Камызякский район г.Камызяк ул. Молодежная, выступающего по договору ипотеки в качестве объекта незавершенного строительства, по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости заложенного по договорам ипотеки имущества.

Установив, что обязательство перед Банком не исполнено, суд удовлетворил требования Банка и обратил взыскание на законченный строительством объект недвижимости и земельный участок, на котором он расположен, а также право аренды земельного участка, определив начальную продажную цену исходя из заключения судебной экспертизы.

Вызывает интерес дело, рассмотренное Кировским районным судом г.Астрахани, по иску Банка «Б.» к К. об обращении взыскания на заложенное имущество. Установлено, что 12.05.2006 г. между «Б.» и индивидуальным предпринимателем А. заключено кредитное соглашение о выдаче кредита в сумме 5 100 000 рублей, сроком на 36 месяцев, с оплатой 16 % годовых. По условиям договора 12.05.2006 г. сумма кредита перечислена на ссудный счет заемщика, в свою очередь А. обязана ежемесячно погашать кредит в соответствии с графиком платежей и оплачивать проценты.

В обеспечение исполнения обязательства заемщика между Банком и К. заключен договор ипотеки от 12.05.2006 г., по условиям которого залогодатель передал в залог банку принадлежащее ему на праве собственности нежилое помещение, находящееся по адресу: г. Астрахань, ул. Шаумяна, помещение 1 «г», площадью 247,90 кв.м., цокольный этаж, номер на поэтажном плане 1 «г». Данный договор зарегистрирован в УФРС по АО, по соглашению сторон залоговая стоимость ипотеки составила 5 940 000 рублей.

В связи с неисполнением заемщиком обязательств по возврату кредита и оплаты процентов, решением Арбитражного суда г. Москвы от 16.12.2008 г. с ИП А. в пользу Банка «Б.» (ЗАО) взыскана задолженность по кредитному соглашению в сумме 2 433 462 рублей 14 копеек и расходы, связанные с оплатой государственной пошлины в сумме 23667 рублей.

Установлено, что решение суда не исполнено, задолженность по соглашению сторон не погашена, в связи с чем, Банк просил обратить взыскание на предмет залога.

В соответствии с п. 2 ст. 9 Закона об ипотеке предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Согласно ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) обязательным приложением к документам, необходимым для осуществляемой государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, является план данного объекта недвижимого имущества.

В соответствии с ч. 1 ст. 5 ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимого имущества», по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из следующего. Установлено, что нежилое помещение, являющееся предметом залога, реконструировано залогодателем. Согласно заключению от 26.02.2007г. ФГУП «Ростехинвентаризация», в домовладении по адресу: ул. Шаумяна, помещение 1 «в» произошло изменение площади за счет присоединения части помещения 1 «г» площадью 53,6 кв.м. Площадь помещения 1 «г» увеличилась за счет самовольного пристроя - тамбур площадью 4,0 кв.м., сноса лестничной клетки и образования комнаты площадью 10,1 кв.м., сноса перегородки и внутренней отделки. По данным инвентаризации 2006 г. площадь помещения 1 «г» составляет 211,5 кв.м.

В ЕГРП внесена запись о государственной регистрации права К. о праве собственности на реконструированное нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Астрахань, Кировский район, ул. Шаумяна, помещение 1 «г», общей площадью 211,5 кв.м., цокольный этаж, номер на поэтажном плане 1 «г» и выдано свидетельство от 28.04.2009 г.

Об изменении предмета залога дополнительное соглашение между сторонами не заключалось. Поскольку предметом ипотеки выступает иной объект недвижимости, суд отказал в удовлетворении исковых требований об обращении взыскания на нежилое помещение, принадлежащее К.

По общему правилу требования залогодержателя удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда (ст. 349 ГК).

Изучение судебной практики показало, что в случае обращения взыскания на имущество, суд определяет начальную продажную цену исходя из условий договора залога (ипотеки), устанавливающих стоимость имущества. При наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества.

По делу по иску ООО «Т. Банк» к З. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскании на заложенное имущество, рассмотренного Ахтубинским городским судом Астраханской области, установлено, что по договору от 23.03.2007 г. ОАО «И.» коммерческий банк предоставил заемщику З. кредит в сумме 399 500 руб., сроком до 20.12.2032 года, для приобретение квартиры. По условиям кредитного договора заёмщик обязалась производить ежемесячное погашение кредита и оплачивать 13, 5 % годовых за пользование кредитом. В обеспечение исполнения договора сторонами оформлена закладная на приобретаемое жилое помещение, расположенное по адресу: Астраханская область, г.Ахтубинск, ул. Чаплыгина, стоимостью 470 000 руб. Между ОАО «И.» и ООО «А. Ипотека» заключен договор от 30.03.2007 г. о купли-продажи закладной по указанному кредитному договору. В соответствии с договором купли-продажи от 21.10.2008 г. ООО «А. Ипотека» передала права по закладной ООО «Т. Банк». Поскольку заемщик обязательства по возврату кредита и оплаты процентов не исполнил, суд взыскал в пользу владельца закладной сумму задолженности и обратил взыскание на недвижимое имущество.

Устанавливая начальную продажную цену подлежащего реализации недвижимого имущества – 823 000 руб., суд исходил из отчета судебной экспертизы по определению рыночной стоимости заложенного имущества, которая существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге.

На основании ч. 3 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке», учитывая, что залогодателем является гражданин и залог не связан с осуществлением предпринимательской деятельности, принимая во внимание тяжелое финансовое положение истца, суд предоставил отсрочку реализации заложенного имущества сроком на четыре месяца. Что дает возможность ответчику самостоятельно реализовать имущество и исполнить обязательство по возврату кредита в добровольном порядке.

По другому делу решением Ленинского районного суда г.Астрахани от 15.06.2009 г. удовлетворены исковые требования ООО «Б. Банк» Астраханский филиал к И. , М. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на предмет залога – недвижимое имущество, в связи с неисполнением обязательства по возврату кредита и процентов в сумме 299 198 руб.

Определяя начальную продажную цену подлежащего реализации недвижимого имущества, суд исходил из стоимости квартиры, определенной условиями договора ипотеки от 13.10.2006 г. в сумме 504 000 руб. Решение суда сторонами не обжаловано и вступило в законную силу.

Между тем, в материалы дела был представлен отчет об оценке квартиры, расположенной по адресу: : г. Астрахань, ул. Профсоюзная, в соответствии с которым рыночная стоимость жилого помещения в 2009 году составляет в 1 292 000 руб.

В решении суда не дана оценка представленному доказательству, свидетельствующего об изменении стоимости объекта недвижимости.

При принятии решения об обращении взыскания на предмет залога суды должны учитывать то обстоятельство, что указание в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства.

Поэтому, если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.

При рассмотрении споров об обращении взыскании на заложенное имущество в связи с ненадлежащим исполнением должником обеспеченного залогом обязательства, суды учитывают степень отклонения от надлежащего исполнения.

Согласно п. 2 ст. 348 ГК РФ, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, то в обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано.

По делу по иску Акционерного коммерческого банка «Банк О.» (ОАО) в лице Астраханского филиала к индивидуальному предпринимателю Р-ву Н. и Р-ой Э. о взыскании задолженности по кредитному договору и об обращении взыскания на заложенное имущество, решением суда исковые требования удовлетворены частично.

Установлено, что между АКБ «Банк О.» (ОАО) в лице Астраханского филиала и ИП Р-ым Н. заключен кредитный договор от 12 декабря 2006 года, по условиям которого последнему предоставлен кредит в сумме 2 100 000 рублей, под 13% годовых, сроком возврата 5 декабря 2008 года на пополнение оборотных средств и обязательством его возврата в полной сумме. В целях обеспечения кредитного договора между истцом и предпринимателем был заключен договор об ипотеке от 12.12.2006 г., согласно которому Р-в Н. предоставил в залог склад, общей площадью 392,10 кв.м., расположенный по адресу: Астраханская область Приволжский район, с. Карагали, ул. Мостовая и земельный участок с кадастровым номером из категории земель поселений, с разрешенным использованием (назначением) под оптовый склад, общей площадью 559+16 кв.м. по данному адресу.

В качестве дополнительного обеспечения кредитного договора между банком и Р-ой Э. заключен договор поручительства (с физическим лицом) от 12.12.2006 г.

Р-ву Н. выдан кредит путем перечисления денежных средств на его расчетный счет 18.12.2006 г. Дополнительным соглашением от 28.07.2008 г. изменены условия кредитного договора, за пользование кредитом установлена процентной ставка в размере 13,5% годовых.

Установлено, что Р-ым Н. погашен основной долг по кредиту в сумме 1 554 834 рублей 60 коп., просроченная задолженность по основному долгу в сумме 349 138 рублей 23 коп., проценты, начисленные на сумму основного долга в сумме 428 877 рублей 98 коп., неустойка в виде пени на просроченную задолженность по кредиту и процентам в сумме 2 951 рублей 02 коп., а всего 2 335 801 рубль 83 коп.

05 декабря 2008 года ответчик Р-в Н.Н. в соответствии с п. 6.1 Кредитного договора обязан погасить основной долг по кредиту в виде последнего платежа в сумме 200 000 рублей, однако обязательство в этой части не исполнил. Распоряжением от 05.12.2008 года основной долг в сумме 196 027 рублей 17 коп. был перенесен на счет просроченной задолженности с начислением неустоек (п.8.2 Кредитного договора).

По состоянию на 27.03.2009 года за ответчиками как солидарными должниками числится задолженность по кредитному договору на общую сумму 223 551 рубль 42 коп. По условиям договора ипотеки залоговая стоимость недвижимого имущества определена в сумме 2 238 500 рублей.

При рассмотрении спора ответчики признали исковые требования в части взыскания суммы задолженности по кредитному обязательству.

Отказывая в удовлетворении исковых требований об обращении взыскания на предмет залога, суд исходил из положений ст. 348 ГК РФ, ст. 54 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которым, в обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение обязательства, обеспеченного ипотекой, крайне незначительно, а также, если размер требований залогодержателя в связи с этим явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Суд пришел к выводу, что допущенное должником нарушение обязательства, обеспеченного ипотекой, является крайне незначительным, а размер требований залогодержателя в связи с этим явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, поэтому в иске в этой части отказал. Исковые требования банка о взыскании задолженности с ответчиков удовлетворил.

Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" устанавливает правило, в силу которого обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования совместно проживающих в таких жилом доме или квартире залогодателя и членов его семьи (бывших членов семьи) при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо юридическим лицом на приобретение или строительство таких жилого дома или квартиры.

По делу по иску ООО «Э.» к Ц. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, прекращении права пользования жилым помещением и выселении, заочным решением суда исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Установив, что ответчик, являясь заемщиком по кредитному договору, обеспеченного залогом недвижимого имущества, не исполняет обязательства по возврату кредита, суд взыскал в пользу владельца закладной сумму задолженности и обратил взыскание на предмет залога: квартиру по ул. 8-я Железнодорожная, в г.Астрахани.

При этом суд принял решение о прекращении ответчиком права пользования жилым помещением и выселении Ц. из квартиры. Постановление суда сторонами не обжаловалось и вступило в законную силу.

Между тем, в соответствии с положениями ч.1 ст. 78 Закона об ипотеке, момент прекращения права пользования заложенным жилым помещением связан с реализацией двух обязательных условий: обращения взыскания на заложенное жилье и его реализации.

Следует учесть, что порядок реализации недвижимого имущества предусмотрен ст. ст. 57 - 61 Закона об ипотеке. При этом обращение взыскания на жилое помещение может производиться как в судебном, так и во внесудебном порядке. Реализация в судебном порядке производится в рамках исполнительного производства, возбужденного по исполнительному листу залогодержателя (кредитной организации или иного юридического лица).

Действия по исполнению судебных актов не могут являться основанием для нарушения баланса интересов сторон исполнительного производства. Правило о принудительном исполнении судебного акта не исключает возможности исполнения требований исполнительного документа в добровольном порядке.

По смыслу статьи 60 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" право должника прекратить обращение взыскания на заложенное имущество, удовлетворив обеспеченные ипотекой требования залогодержателя, невыполнение которых послужило основанием для обращения взыскания на заложенное имущество, наличествует даже после начала процедуры взыскания.

Должник и залогодатель вправе в любое время до того, как состоялась продажа предмета залога, прекратить обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено.

Кроме того, положениями ст. 35 ЖК РФ предусмотрено, что в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, другими федеральными законами, договором или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

При соблюдении условий, предусмотренных ст. 78 Закона об ипотеке, новый собственник помещения вправе потребовать признания ранее проживавших в помещении лиц прекратившими право пользования жилым помещением, а также их выселения. С момента окончания реализации имущества, т.е. передачи его новому собственнику, право пользования жилым помещением залогодателя и иных лиц, проживавших с ним, прекращается и указанные лица подлежат выселению.

Таким образом, для признания залогодателя и иных лиц прекратившими право пользования жилым помещением необходимым условием является окончание процедуры реализации заложенного имущества.

После окончания данной процедуры любое лицо - собственник имущества, обремененного правами третьих лиц, вправе обратиться за защитой нарушенного права, в том числе с иском о выселении лиц, которые утратили право пользования жилым помещением.

Вышеприведенные нормы права не учтены судом при рассмотрении спора об обращении взыскания на жилое помещение.

Не вызывает у судов затруднения рассмотрение исковых требований банка об обращении взыскания на движимое имущество, являющееся предметом залога, в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств по кредитному договору. Предметом договора залога выступает производственное оборудование, сельскохозяйственные животные, подлежащие индивидуальному учету, предметы быта, транспортные средства.

Основная категория таких споров вытекает из договора кредитования на приобретение транспортного средства (автокредитование). Суд, установив факт ненадлежащего исполнения заемщиком обязательства по возврату кредита, взыскивает в пользу банка сумму задолженности и обращает взыскание на транспортное средство, являющееся одновременно предметом договора купли-продажи за счет предоставленных банком кредитных средств и договора залога. Начальная продажная цена устанавливается по условиям договора залога или акта оценки на момент рассмотрения спора.

Вместе с тем, при рассмотрении спора Кировским районным судом г.Астрахани по иску АКБ «О.» в лице Астраханского филиала к М., Ф., Д., Ж., О. об обращении взыскания на заложенное имущество, не учтены положения ст. 32 Федерального закона от 29 мая 1992 года N 2872-1 "О залоге".

Установлено, что по кредитному договору 26.12.2005 г, заключенному между АКБ «О.» и М., последнему предоставлен кредит в сумме 281 000 руб. на приобретение автомобиля, который обеспечен залоговым обязательством, возникшим из договора залога приобретаемого автомобиля.

В связи с неисполнением обязательства по возврату кредита решением Кировского районного суда г.Астрахани от 11.12.2006 г. с М. в пользу банка взыскана задолженность в сумме 376 146 руб. 60 коп.

Отказывая в удовлетворении исковых требований по настоящему делу, суд исходил из того, что М.. в нарушение условий договора залога распорядился залоговым имуществом, реализовав его по договору купли-продажи Ф-ву, который в свою очередь, распорядился им. Последним покупателем стал О. Все действия по отчуждению автомобиля производились регистрирующим органом ГИБДД КВД АО. Банк, зная об отчуждении заложенного имущества, никаких мер к залогодателю не принял, в связи с чем, суд пришел к выводу о злоупотребления правом со стороны банка и в иске отказал (решение суда от 04.08.2008 г.).

Судебная коллегия Астраханского областного суда не согласилась с выводами районного суда, исходя из следующего.

В соответствии с действующим законодательством залог является способом обеспечения исполнения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, предусмотренными законом.

В силу ст. 32 Федерального закона от 29 мая 1992 года N 2872-1 "О залоге" (с последующими изменениями и дополнениями) залог сохраняет силу, если право собственности или полного хозяйственного ведения на заложенную вещь либо составляющее предмет залога право переходит к третьему лицу.

Согласно пункту 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае перехода права собственности на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу. Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.

Гарантия интересов залогодержателя закреплена и в пункте 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Таким образом, в нарушение указанной нормы М.. не имел права отчуждать заложенное имущество.

В силу подпункта 3 пункта 2 статьи 351 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет залога в случае нарушения залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом (пункт 2 статьи 346).

Такое основание к прекращению залога, как приобретение заложенного имущества лицом, которое не знало о его обременении залогом, не указано и в статье 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующей прекращение залога.

Из указанных правовых норм следует, что переход права собственности не прекращает право залога: правопреемник залогодателя становится на его место. При этом каких-либо исключений, позволяющих освободить лицо, приобретшее заложенное имущество, от перешедших к нему обязанностей залогодателя на основании того, что при заключении договора купли-продажи оно не знало о наложенных на него обременениях, не предусмотрено.

С учетом этих требований закона и принимая во внимание, что независимо от перехода права собственности на вещь к третьим лицам залогодержатель не утрачивает право обратить на нее взыскание по долгу, а права третьего лица (нового приобретателя) могут быть защищены в рамках иных отношений - между новым приобретателем (третьим лицом) и бывшим собственником (залогодателем) по поводу возмещения продавцом убытков, причиненных при изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи.

На основании изложенного, судебная коллегия пришла к выводу, что решение суда не соответствует нормам материального права и существу обязательства, в связи с чем, подлежит отмене. Так как обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и исследованы судом в полном объеме, судебная коллегия приняла по делу новое решение, которым требования банка удовлетворены.

При рассмотрении аналогичных дел впоследствии судьями учитывались указанные нормы права и принимались решения в соответствии с требованиями закона.

По делу по иску ОАО «А. Банк» к В-у И. и В-у Д. о взыскании заложенности по кредитному договору, установлено, что между сторонами заключен кредитный договор от 16.02.2006 г. По условиям договора В-у И. открыта кредитная линия на сумму 1 500 000 руб., с оплатой процентов, сроком до 16.02.2009 г.

03.08.2007 г. стороны заключили договор о кредитной лини на сумму 4 000 000 руб., под 17 % годовых, сроком возврата до 03.02.2009 г.

В обеспечение исполнения обязательства по возврату кредита между сторонами заключен договор залога, согласно которому заемщик предоставил в залог транспортные средства и товарные запасы.

Установлено, что залоговая стоимость автотранспортных средств значительно снизилась и не обеспечивает возврата кредитных средств, отсутствуют товарные запасы, предоставленные в залог.

Положениями п.2 ч. 1 ст. 343 ГК РФ предусмотрена обязанность залогодателя или залогодержателя в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество (статья 338), если иное не предусмотрено законом или договором, принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств и требований со стороны третьих лиц.

В случае невыполнения залогодателем вышеуказанных обязанностей, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства (ч.2 ст. 352 ГК РФ).

Установив, что залогодателем нарушены обязательства о сохранности заложенного имущества, суд удовлетворил требования о взыскании суммы кредита досрочно.

Судами рассматривались дела по искам залогодателей о прекращении ипотеки в связи с исполнением обеспеченного залогом обязательства. (п.п.1 п. 1 ст. 352 ГК РФ). Данная категория дел представляет незначительную часть. Основанием исковых требование является отсутствие залогодержателя и его невозможностью явиться в регистрирующий орган с заявлением о прекращении залога. Такие иски в основном рассматриваются по последнему известному месту жительства ответчика, в качестве его представителя судом назначается адвокат в порядке ст. 50 ГПК РФ.

По делу решением суда удовлетворены исковые требования З. к М-ву А., М-ву Д., Г., М-ой В. о прекращении ипотеки удовлетворены. Прекращена ипотека в силу закона, зарегистрированная 28.07.2000 г., на жилой дом, расположенный по адресу: Астраханская область, Наримановский район, с. Разночиновка, ул. Ленина.

Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из положений ст. 352 ГК РФ, согласно которым залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

В соответствии со ст. 25 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда о прекращении ипотеки.

Установлено, что по договору купли-продажи от 26.06.2000г. М-ов А., М-ов С., М-ов Д., Г., М-ова В. передали в собственность З. по одной пятой доли, а в целом жилой дом литер А, расположенный по адресу: Астраханская область, Наримановский район, с. Разночиновка, ул. Ленина. Условиями договора определена цена объекта недвижимости - 16 000 руб., которые покупатель оплачивает продавцам в следующем порядке: до подписания договора оплачивается 10 000 руб., оставшаяся сумма 6 000 руб. оплачивается в срок до 15.09.2000г. В обеспечение условий об оплате по договору, зарегистрирована ипотека в силу закона.

Согласно расписке от 04.10.2000, заверенной нотариусом Л., М-ов А. получил от З. деньги в сумме 6 000 рублей по договору купли-продажи от 26.06.2000г.

Установив, что обеспеченное ипотекой обязательство исполнено, суд прекратил ипотеку в силу закона.

Незначительную часть дел, рассмотренных судами за период с 2008 года по 1 полугодие 2009 года, составляют споры по искам о признании недействительным договора залога.

По делу К-ва М. обратилась в суд с иском к К-ву Н., ОАО "Г.", ОАО "С" о признании недействительным договора залога акций. В обоснование иска указала, что в обеспечение кредитных обязательств по кредитному договору от 29.12.2005г., её супруг К-в Н. передал в залог акции. При совершении указанной сделки К-ым Н. не было получено ее согласие, чем нарушены ее права, предусмотренные ст. 35 СК РФ. Кроме того, полагает, что сделка залога акций является недействительной ввиду того, что регистрация залога ценных бумаг произведена реестродержателем при отсутствии в залоговом распоряжении подписи Залогодателя.

Решением Наримановского районного суда г. Астрахани от 24.03.2008 г. в удовлетворении исковых требований К-ой М. отказано.

В соответствии с ч.1,2 ст. 35 СК РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

Согласно п.З ст. 35 СК РФ перечень сделок по распоряжению одним из супругов общим имуществом, для которых требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга, является ограниченным.

В соответствии с п.1 п.п 1 ст. 161 ГК РФ должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения: сделки юридических лиц между собой и с гражданами.

В соответствии с ч.2 ст. 339 ГК РФ договор о залоге должен быть заключен в письменной форме.

В силу п.2 ст. 164 ГК РФ законом может быть установлена государственная регистрация сделок с движимым имуществом определенных видов.

Однако, действующее законодательство, а именно ФЗ от 26.12.1995г. №208-ФЗ "Об акционерных обществах" и ФЗ от 22.04.1996г. №39-Ф3 "О рынке ценных бумаг" не содержит указания на необходимость государственной регистрации сделки с ценными бумагами, в том числе и с акциями.

Согласно ст.ст.8,9 ФЗ "О рынке ценных бумаг", а также Положению о ведении реестра владельцев именных ценных бумаг, утвержденному Постановлением Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 02.10.1997г. №27, реестродержателем осуществляется лишь учет (фиксация) прав на ценные бумаги путем внесения записи в реестр, что не является, по своей сути, регистрацией сделок с ценными бумагами.

По условиям договора залог установлен в отношении эмитированных ОАО "Г." обыкновенных именных бездокументарных акций в количестве 5 956 штук, а также именных бездокументарных привилегированных акций с фиксированным размером дивиденда в количестве 403 штуки.

Суд пришел к выводу, что при заключении сделки (договора залога), требования закона не нарушены, поскольку оспариваемая сделка совершена в простой письменной форме, подписана сторонами, и для ее совершения нотариально удостоверенное согласие другого супруга не требовалось.

В соответствии с п.1 ст. 341 ГК РФ право залога возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении залога имущества, которое надлежит передаче залогодержателю, с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге.

Согласно п.2 ст. 149 ГК РФ операции с ценными бумагами подлежат фиксации лицом, которое несет ответственность за сохранность официальных записей. Обеспечение их конфиденциальности, представление правильных данных о таких записях, совершение официальных записей о проведенных операциях.

В соответствии с п.1 ст.44 ФЗ от 26.12.1995г. № 208-ФЗ "Об акционерных обществах" в реестре акционеров общества указываются сведения о каждом зарегистрированном лице, количестве и категориях (типах) акций, записанных на имя каждого зарегистрированного лица, иные сведения, предусмотренные правовыми актами РФ.

Поскольку, по спорному договору сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям рассматриваемого договора, суд пришел к выводу, что он является заключенным и отсутствие в залоговом распоряжении подписи Залогодателя не может являться основанием для признания рассматриваемой сделки недействительной.

Советским районным судом г.Астрахани рассмотрено дело по иску Д. к У-ой Л., ООО «И.», ОАО «З. финансовая компания» о возложении обязанности, внесении изменений в договор ипотеки, разделе общего долга супругов, взыскании судебных расходов.

Установлено, что 19 декабря 2006 года между ОАО «К. Банк» (кредитором) и Д., У-ной Л. (заемщиками) заключен кредитный договор на сумму 600 000 рублей, предоставленные сроком на 180 месяцев под 17% годовых.

20 декабря 2006 года между ОАО «К. Банк» (залогодержателем) и Д.. (залогодателем) заключен договор ипотеки, согласно которому истец передает в залог кредитному учреждению жилой дом, расположен­ный по адресу: г. Астрахань, Набережная реки Царев.

2 мая 2006 года между ОАО «К. Банк» и ОАО «З. финансовая компания» заключен договор, вследствие чего закладная по договору ипотеки от 20 декабря 2006 года передана ОАО «З. финансовая компания».

В свою очередь, на основании договора купли-продажи от 1 ноября 2006 года, заклю­ченного между ОАО «З. финансовая компания» (ипотечным дилером) и ООО «И.» (рефинансирующая компания), вышеуказанная закладная передана ООО «И.».

В соответствии со ст. 323 ГК РФ при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в от­дельности, притом как полностью, так и в части долга. Кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право, требовать недополученное от остальных солидарных должников. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение договора возможны по соглашению сто­рон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при су­щественном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных на­стоящим Кодексом, другими законами или договором.

Установлено, что по условиям кредитного договора Д. и У-на Л. являются солидарными должниками.

Решением мирового судьи судебного участка г. Астрахани от 26 октября 2007 года брак между Д. и У-ной Л. прекращен.

Вместе с тем, солидарная ответственность по вышеуказанному денежному обязатель­ству установлена кредитным договором, заключенным между кредитором и Д., У-ной Л., в связи с чем, общий долг истца и ответчика возник в силу принятых на себя сторонами по договору обязательств, следовательно, раздел долга не может быть про­изведен с нарушением законных прав и интересов ООО «И.».

Решением Советского районного суда г. Астрахани от 20 марта 2008 года за Д. признано право собственности на 1/2 доли, за У-ой Л. - на 5/12 долей, за У-ой И. - на 1/12 доли жилого дома, расположенного по адресу: г. Астрахань, Набереж­ная реки Царев.

В соответствии со ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке», предметом залога может являться часть жилого дома, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат, и не допускается передача в залог недвижимого имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения.

В силу п.4.4 договора ипотеки замена предмета ипотеки допускается только с письменного согласия Залогодержателя на основании дополнительного соглашения к на­стоящему Договору.

Разрешая спор, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении тре­бований истца в части внесения изменений в договор ипотеки об обеспечении испол­нения обязательств по кредитному договору, поскольку письменного согласия ООО «И.» на замену предмета ипотеки не давал; кроме того, предметом ипотеки не может яв­ляться часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения.

Суд удовлетворил исковые требования Д. в части взыскания с У-ой Л. денежных средств в счет погашения задолженности в период с октября 2007 года по март 2008 года в сумме 23 142, 10 рублей.

Обобщение гражданских дел показало, что в целом судами правильно применялся материальный закон при рассмотрении споров данной категории. Изучение судебных актов судов Астраханской области позволяет определить, что судебная практика применения гражданско-правовых норм и подходы судов к рассмотрению дел этой категории соответствуют положениям норм Гражданского кодекса РФ, регулирующих залог имущества, Федерального закона РФ от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Закона РФ от 29.05.1992 г. № 2872-1 «О залоге».

Судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда


Вернуться к обзору: Судебная практика применения закона об ипотеке (залоге недвижимости)


Copyright © Logos-pravo.ru
При копировании гиперактивная ссылка "Logos-pravo.ru" обязательна.
 
Новое на сайте
 

Развод, раздел имущества супругов, дети, алименты

Уровень шума в квартире

Размер алиментов

Жалоба по КоАП РФ

Расселение аварийного дома

Иски в суд, ходатайства

       
Расчет госпошлины     |     Реквизиты для уплаты госпошлины в суд
     Студия «Граф» - создание сайтов