ЮРИДИЧЕСКАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ НА САЙТЕ

Получить бесплатную юридическую консультацию вы можете у наших коллег в регионе вашего проживания, заполнив поле всплывающего окна в правом нижнем углу экрана, либо перейдя по ссылке. Также можно позвонить по телефону:

РУБРИКИ:

Автострахование

Административное право

Гражданское право, ГК РФ

Жилищные споры

Участие в долевом строительстве

Защита прав потребителей

Земельные споры

Семейные споры

Трудовые споры, пенсии

 
 
 
 

Обжалование решений о создании ТСЖ при объединении нескольких домов

По данному вопросу, прежде всего, необходимо учитывать некоторые разъяснения Верховного Суда РФ о возможности выхода из членов ЖСК, образованного в нескольких жилых домах:

Управление жилищно-строительным кооперативом является одним из способов управления многоквартирным домом, который выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Поэтому изменение способа управления многоквартирным домом является исключительным правом жителей дома, которые решили выйти из состава ЖСК, и согласие на это других членов ЖСК, проживающих в других домах, входящих в состав ЖСК, не требуется.

"Вопрос 9: Является ли основанием для реорганизации жилищно-строительного кооператива выход собственников жилых помещений одного многоквартирного дома с целью избрания иного способа управления многоквартирным домом из ЖСК, в состав которого входят несколько жилых домов, и требуется ли для этого согласие остальных собственников - членов ЖСК?

Ответ: В соответствии с ч. 1 ст. 110 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.
Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит запрета создания ЖСК при объединении нескольких многоквартирных домов либо нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых домов.
Из положений ст. 44 ЖК РФ следует, что органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, к компетенции которого относится и выбор способа управления многоквартирным домом. Пунктом 3 ст. 161 ЖК РФ предусмотрено, что способ управления многоквартирным домом может быть выбран и изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений.
Статьей 122 ЖК РФ предусмотрено, что жилищный кооператив по решению общего собрания его членов может быть преобразован в товарищество собственников жилья. Иных положений, регулирующих порядок реорганизации жилищного кооператива, Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит.
Частью 4 ст. 110 ЖК РФ установлено, что жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами, которые в свою очередь отнесены к некоммерческим организациям (ч. 3 ст. 50 ГК РФ), следовательно, на них распространяется установленный Гражданским кодексом Российской Федерации общий порядок, предусмотренный для реорганизации юридических лиц.
Статьей 57 ГК РФ предусмотрено, что реорганизация юридического лица может быть осуществлена по решению его учредителей в форме слияния, присоединения, разделения, выделения и преобразования.
Избрание собственниками жилых помещений одного дома, входящими в ЖСК, иного способа управления означает необходимость реорганизации ЖСК в форме выделения, поскольку к вновь образуемому юридическому лицу должна перейти часть прав и обязанностей ранее созданного кооператива, возникших в связи с управлением несколькими многоквартирными домами. Порядок проведения реорганизации определяется п. 1 ст. 57, п. 4 ст. 58, ст. 59 ГК РФ.
При этом следует учитывать, что положения Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающие порядок реорганизации юридического лица, в данном случае должны применяться с учетом норм, содержащихся в ч. ч. 2 и 3 ст. 161 ЖК РФ, из которых следует, что управление жилищно-строительным кооперативом является одним из способов управления многоквартирным домом, который выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Поэтому изменение способа управления многоквартирным домом является исключительным правом жителей дома, которые решили выйти из состава ЖСК, и согласие на это других членов ЖСК, проживающих в других домах, входящих в состав ЖСК, не требуется". ("Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2007 года", утвержденный Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 30.05.2007)

Избрание собственниками жилых помещений одного дома, входящего в ТСЖ, иного способа управления означает необходимость реорганизации ТСЖ в форме выделения, поскольку к вновь образуемому юридическому лицу должна перейти часть прав и обязанностей ранее созданного товарищества собственников жилья, возникших в связи с управлением несколькими многоквартирными домами. Изменение способа управления многоквартирным домом является исключительным правом жителей этого дома, которые решили выйти из состава ТСЖ и согласие на это членов ТСЖ, проживающих в других домах, входящих в состав ТСЖ, не требуется.

"Вопрос 10: Является ли основанием для реорганизации товарищества собственников жилья выход собственников жилых помещений одного многоквартирного дома с целью избрания иного способа управления многоквартирным домом из товарищества собственников жилья, в состав которого входят несколько жилых домов, и требуется ли для этого согласие остальных собственников жилых помещений - членов ТСЖ?
Ответ: В соответствии с ч. 2 ст. 136 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья может быть создано при объединении нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, а также нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых домов.
Из положений ст. 44 ЖК РФ следует, что органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, к компетенции которого относится и выбор способа управления многоквартирным домом. Пунктом 3 ст. 161 ЖК РФ предусмотрено, что способ управления многоквартирным домом может быть выбран и изменен в любое время на основании решения общего собрания.
В соответствии со ст. 140 ЖК РФ реорганизация товарищества собственников жилья осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.
Статьей 57 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что реорганизация юридического лица может быть осуществлена по решению его учредителей в форме слияния, присоединения, разделения, выделения и преобразования.
Избрание собственниками жилых помещений одного дома, входящего в ТСЖ, иного способа управления означает необходимость реорганизации ТСЖ в форме выделения, поскольку к вновь образуемому юридическому лицу должна перейти часть прав и обязанностей ранее созданного товарищества собственников жилья, возникших в связи с управлением несколькими многоквартирными домами. Порядок проведения реорганизации определяется п. 1 ст. 57, п. 4 ст. 58, ст. 59 ГК РФ.
При этом следует учитывать, что положения Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающие порядок реорганизации юридического лица, в данном случае должны применяться с учетом норм, содержащихся в ч. ч. 2 и 3 ст. 161 ЖК РФ, из которых следует, что управление товариществом собственников жилья является одним из способов управления многоквартирным домом, который выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Поэтому изменение способа управления многоквартирным домом является исключительным правом жителей этого дома, которые решили выйти из состава ТСЖ и согласие на это членов ТСЖ, проживающих в других домах, входящих в состав ТСЖ, не требуется". ("Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2007 года" (утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 30.05.2007 (Извлечение))

Из судебной практики судов общей юрисдикции

Удовлетворяя требования истцов, суд указал, что изменение повестки общего собрания, проведенного путем заочного голосования, не допускается. Общее собрание проведено по инициативе лиц, не являющихся собственниками помещений во всех домах, в которых было созвано собрание, что является нарушением порядка созыва собрания, нарушен срок уведомления собственников о преведении собрания:

Истцы обратились в суд с иском к ТСЖ, иным лицам о признании протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирных домах о создании ТСЖ незаконным, признании недействительной регистрации товарищества собственников жилья и обязании ИФНС N 46 по г. Москве аннулировать запись в Едином государственном реестре юридических лиц о создании товарищества собственников жилья.
Суд удовлетворил требования частично, постановил: Признать недействительными решения общего собрания собственников помещений, расположенных в многоквартирных домах по адресам ... от ... о создании ТСЖ ..., оформленные Протоколом N 1.
Суд второй инстанции оставляя решение суда без изменения указал следующее. "Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что при организации и проведении общего собрания собственников помещений были допущены существенные нарушение действующего законодательства, выразившиеся в следующем:

- общее собрание собственников помещений было созвано лицами, которые не могли быть инициаторами собрания;
- инициаторами собрания нарушен срок уведомления собственников помещений о проведении собрания;
- решения были приняты по вопросам, не включенным в повестку дня собрания.инициаторы собрания также не являлись собственниками помещений в домах, в которых по их инициативе было созвано общее собрание. Вывод суда о том, что решение о создании ТСЖ в пяти домах было принято по вопросу, который не включался в повестку дня собрания, подтвержден материалами дела; вопросы, поставленные в повестку дня собрания (об объединении в единый комплекс недвижимого имущества 15 домов и создании одного ТСЖ в 15 домах) не соответствуют решениям, принятым на собрании собственников жилых помещений 17 июля 2009 г. (об объединении в единый комплекс недвижимого имущества 5 домов и создании одного ТСЖ в 5 домах). ... Поскольку изменение повестки общего собрания, проведенного путем заочного голосования, не допускается, то решение общего собрания должно было быть принято по 15 домам. Такое решение не принималось. В то же время было принято решение по вопросу, который в повестку дня не включался. (Определение судебной коллегии Московского городского суда от 12 ноября 2010 г. по делу N 33-35163)

Решение о создании товарищества собственников жилья при объединения нескольких многоквартирных домов может быть принято только после принятия собственниками жилых помещений, находящихся в каждом из данных многоквартирных домов, самостоятельных решений о выборе способа управления:

Оставляя решение суда о признании решения общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирных домах города Магадана по созданию товарищества собственников жилья «Адмирал» недействительным, суд кассационной инстанции указал следующее.

"..Как следует из протокола общего собрания, решение о создании ТСЖ «...» было принято собственниками, владеющими 55,8 % доли от общего объема площади.
Данные, подтверждающих соотношение долей муниципальной и частной собственности в многоквартирных домах, в протоколе отсутствуют.
Каких-либо сведений о количестве голосов, которым обладает каждый собственник помещения в каждом из указанных многоквартирных домов, а также о количестве голосов присутствующих на общем собрании собственников помещений в данном доме, равно как и расчета голосов каждого собственника пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме, в протоколе не имеется.

Из системного анализа положений статьи 291 ГК РФ в ее совокупности со статьей 135, пунктом 4 части 1 статьи 44, пунктом 1 части 2 статьи 136 Жилищного кодекса РФ следует, что решение о создании товарищества собственников жилья при объединения нескольких многоквартирных домов может быть принято только после принятия собственниками жилых помещений, находящихся в каждом из данных многоквартирных домов, самостоятельных решений о выборе способа управления. При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о недействительности решений общего собрания членов товарищества собственников жилья «...», изложенных в протоколе общего собрания членов товарищества собственников жилья «...», ввиду несоответствия требованиям статей 136 и 146 Жилищного кодекса РФ порядка организации и проведения общего собрания, а также порядка принятия решения и самого решения об объединении нескольких многоквартирных домов в ТСЖ без предварительного решения вопроса о выборе способа управления каждым из объединенных в ТСЖ домов". (Кассационное определение Магаданского областного суда от 20 июля 2010 года по делу № № 33-780/2010)

Признано законным создание ТСЖ при объединении четырех жилых домов, поскольку установлено, что эти дома расположены на общем земельном участке и объединены общими сетями инженерно-технического обеспечения, то есть с соблюдением требований ст.136 ЖК РФ

Сызранским городским судом Самарской области рассмотрено гражданское дело по иску У. В.П., М. А.М. и других (всего 9 истцов) к ТСЖ «Военный городок летчиков- Авиатор» и В. Г.А. о признании решения общего собрания незаконным.
В обоснование своих требований истцы ссылались на то, что В. Г.А. незаконно заочно оформил Товарищество собственников жилья, в которое в нарушение требований ст.136 ЖК РФ включены четыре жилых дома по ул. Ж. в г.Сызрани. Фактически никакого собрания не было, их надлежащим образом о проведении собрания не извещали, и они против создания такого ТСЖ. В связи с чем, просили суд признать решение общего собрания собственников помещений о создании ТСЖ незаконным, и исключить данное ТСЖ из Единого государственного реестра юридических лиц.
Решением суда, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда, в удовлетворении иска отказано, поскольку нарушений закона при проведении общего собрания собственников помещений не установлено.
Признано законным создание ТСЖ при объединении четырех жилых домов, поскольку установлено, что эти дома расположены на общем земельном участке и объединены общими сетями инженерно-технического обеспечения, то есть с соблюдением требований ст.136 ЖК РФ, в соответствии с которой товарищество собственников жилья может быть создано при объединении нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не мене чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.
Кроме того, установлено, что проведение собрания в форме заочного голосования, подсчет голосов проведены без нарушения закона в соответствии со ст.ст.45-48 ЖК РФ.
Материалами дела опровергаются утверждения истцов о том, что они ненадлежащим образом извещались о проведении общего собрания. К тому же, суд пришёл к правильному выводу о том, что голосование истцов против принятия решений на этом собрании не могло повлиять на его результаты, указанным решением их права не нарушены и убытки не причинены (ст.46 ч.6 ЖК РФ).
Правильно разрешено тем же судом аналогичное гражданское дело по иску М. С.Ю. и других к вышеприведенному ТСЖ. ("Справке о результатах обобщения практики рассмотрения судами Самарской области гражданских дел по спорам, связанным с деятельностью товариществ собственников жилья (ТСЖ)")

Оставлен без удовлетворения иск о признании незаконным решения общего собрания собственников помещений двух многоквартирных жилых домов, а именно: о создании ТСЖ, об утверждении устава ТСЖ и избрании его органов, о принятии собственников жилья и дольщиков в члены товарищества, о выборе способа управления многоквартирным домом, т.к. решение принято большинством голосов, реально отражает волеизъявление собственников:

ООО «Строительно-монтажное управление Мособлстрой», ряд собственников помещений дома предъявили иск к Товариществу собственников жилья «Близнецы» о признании незаконным решения общего собрания собственников помещений двух многоквартирных жилых домов №№ 201 и 203 по проспекту Ленина в городе Обнинске, а именно: о создании ТСЖ «Близнецы», об утверждении устава ТСЖ и избрании его органов, о принятии собственников жилья и дольщиков в члены товарищества, о выборе способа управления многоквартирным домом.

Отказывая в удовлетворении требований, суд указал, что товарищество собственников жилья может быть создано при объединении нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры. В силу части 3 статьи 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов.

Суд пришел к выводу, что обстоятельства, на которые ссылаются истцы не влияют на результаты проведенного голосования, поскольку решение общего собрание о выборе формы управления многоквартирными домами и о создании ТСЖ принято большинством голосов (свыше 50%) от общего числа голосов, принимавших участие в данном собрании собственников помещений. Решение общего собрания о выборе председателя и правления ТСЖ, утверждении Устава ТСЖ не противоречит действующему законодательству, так как реально отражает волеизъявление собственников, не нарушает их права и интересы. Право дольщиков на создание ТСЖ предусмотрено статьей 139 Жилищного кодекса Российской Федерации, в связи с чем, они имеют право на участие в общем собрании собственников. (Решение Обнинского городского суда Калужской области от 26 июля 2010 года по делу № 2-581/2010)


Вернуться к оглавлению обзораСудебная практика обжалования решений общего собрания собственников МКД, собрания членов ТСЖ

Рекомендуем также обзор судебной практикиОбщее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Порядок проведения и обжалования

Рекомендуем позднее опубликованный на нашем сайте обзорОбщее собрание собственников многоквартирного дома. Порядок проведения, судебная практика

А также обзорГолосование и подсчет голосов на общем собрании собственников МКД


Copyright © Logos-pravo.ru
При копировании гиперактивная ссылка "Logos-pravo.ru" обязательна.
 
Новое на сайте
 

Развод, раздел имущества супругов, дети, алименты

Уровень шума в квартире

Размер алиментов

Жалоба по КоАП РФ

Расселение аварийного дома

Иски в суд, ходатайства

       
Расчет госпошлины     |     Реквизиты для уплаты госпошлины в суд
     Студия «Граф» - создание сайтов