В Президиум Омского областного суда

Истец: Ю. М.,
г. Омск, ул. ____, д. __, кв. __;

Ответчики: С. Г.,
г. Омск, ул. ____, д. __, кв. __;

А. В.,
г. Омск, ул. ____, д. __, кв. __

ответчиков по делу А. В., С. Г.

№ дела ____

Надзорная жалоба
на решение суда, кассационное определение
по делу о переводе прав и обязанностей покупателя
по договору купли-продажи квартиры

Решением Ленинского районного суда г. Омска от 21.12.2010г. частично удовлетворены исковые требования Ю.М., на нее переведены права и обязанности покупателя по договору купли-продажи квартиры по адресу: г. Омск, ул. ____, д. __, кв. __. С ответчика С. Г. взысканы в пользу истца 9000 рублей расходов на оплату услуг представителя и госпошлины, в доход местного бюджета 9200 руб.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 02.03.2011г. решение Ленинского районного суда г. Омска оставлено без изменения.

Считаем решение Ленинского районного суда г. Омска от 21.12.2010г. и кассационное определение от 02.03.2011г. незаконными и необоснованными по следующим основаниям.

1. Судами допущены существенные нарушения норм материального права, повлиявшие на исход дела

Решение суда первой инстанции и кассационное определение мотивировано тем, что при заключении договора купли-продажи доли в праве собственности на квартиру № __ по ул. ____ дом __ между ответчиками С.Г. и А.В. не соблюдено право преимущественной покупки истца Ю.М., а именно договор купли-продажи заключен ранее истечения месячного срока извещения сособственника о намерении продать свою долю в праве собственности на квартиру.

Так, в решении суда указано:

"..Также в судебном заседании установлено, что до истечения установленного С.Г. месячного срока преимущественного права покупки доли, 1/2 доля в квартире № __ дома __ по ул. ____ в г. Омске была продана А.В. Договор купли-продажи указанной доли между А.В. и С.Г. заключен 02.09.2010г., зарегистрирован Управлением Росреестра - 04.10.2010г."

Однако относительно договора купли-продажи жилого помещения - понятия "заключен" и "зарегистрирован" не могут различаться, в том числе во времени. Заключенность договора купли-продажи жилого помещения определяется моментом его государственной регистрации, поскольку до момента государственной регистрации договор не считается заключенным.

Согласно ст. ст. 433, 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно п. 7 ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 17.06.1997 сделка считается зарегистрированной со дня внесения записи о сделке в Единый государственный реестр прав.

Приведенные нормы гражданского законодательства однозначно трактуются и судами при рассмотрении других дел.

Так, например, в определении Верховного суда РФ от 23.11.2010г. № 47-В10-7 указывалось следующее:

"Согласно п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Суд первой инстанции, частично удовлетворяя исковые требования Хрипковой Т.П. и признавая договор купли-продажи квартиры от 29 апреля 2009 г. заключенным, а также признавая право собственности на квартиру за Хрипковой Т.П., руководствуясь п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации пришел к выводу о том, что договор был заключен и исполнен сторонами 29 апреля 2009 г.

Отменяя решение суда первой инстанции в части признания договора купли-продажи квартиры заключенным и действительным, признании права собственности на указанную квартиру за Хрипковой Т.П., взыскании с Хрипковой Т.П. госпошлины в доход государства в сумме 19 100 руб. и принимая по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований, судебная коллегия с учетом норм п. 2 ст. 558 ГК РФ исходила из того, что поскольку государственная регистрация договора купли-продажи и регистрация права собственности не была произведена, как того требует закон, договор купли-продажи спорной квартиры между Хрипковой Т.П. и Шеиной М.В. не может быть признан заключенным, а право собственности Хрипковой Т.П. на эту квартиру возникшим.

По мнению Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, выводы суда кассационной инстанции являются правильными, соответствующими нормам материального права, регулирующими отношения по купле-продаже жилых помещений.

Оснований не согласиться с выводами судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда не имеется".

В определении Верховного суда РФ от 27.03.2003г. указано:

"В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п. 1 ст. 164, п. 2 ст. 558 ГК РФ сделки купли-продажи квартиры подлежат государственной регистрации.

Согласно п. 7 ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 17.06.1997 сделка считается зарегистрированной со дня внесения записи о сделке в Единый государственный реестр прав.

Таким образом, днем заключения спорного договора является 28.12.2000 - день регистрации его Москомрегистрацией, а не день нотариального оформления.

К.М.С. указывает, что данное ею ранее нотариально заверенное согласие на продажу спорного жилого помещения было отозвано 18.12.2000, то есть до совершения сделки. На момент государственной регистрации договора купли-продажи от 18.12.2000 регистрационный орган располагал сведениями об этом.

Таким образом, по мнению К.М.С., на момент заключения договора купли-продажи квартиры Г.Ю.И., ее согласие на совершение сделки по отчуждению квартиры отсутствовало.

В связи с изложенным истица считает, что договоры купли-продажи спорной квартиры являются недействительными.

Эти доводы заслуживают внимания, в связи с чем дело вместе с надзорной жалобой К.М.С. и настоящим определением следует направить для рассмотрения по существу в суд надзорной инстанции".

Данные нормы права, подлежащие применению, не были применены судами первой и второй инстанции.

Таким образом, судами двух инстанций был точно установлен день заключения договора купли-продажи спорной доли в жилом помещении - 04.10.2010г., однако суды сделали не основанный на законе вывод о заключенности договора купли-продажи доли 02.09.2010г., т.е. в момент осуществления расчетов между сторонами.

Незаконный вывод судов о моменте заключения между ответчиками договора купли-продажи доли в праве собственности на жилое помещение привел к неверному применению ст. 250 ГК РФ и необоснованному удовлетворению требований истца.

Так, в кассационном определении указано:

"...учитывая, что ответчики заключили договор купли-продажи до истечения месячного срока, установленного ст. 250 ГК РФ, ...суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о переводе на истца обязанностей продавца по договору купли-продажи от 02.09.2010г."

Данный вывод суда противоречит приведенным выше нормам права и установленным судом обстоятельствам. Так, уведомление о продаже доли истец получила 02.09.2010г., а договор купли-продажи между ответчиками заключен 04.10.2010г., т.е. по истечении одного месяца и двух дней после получения истцом уведомления.

В решении суда первой инстанции указано: "Месячный срок истекал 01.10.2010г., т.е. только фактически с 02.10.2010г. ответчик мог воспользоваться правом продажи доли третьему лицу".

В связи с этим совершенно непонятно, почему суд посчитал заключенный 04.10.2010г. договор купли-продажи - заключенным до истечения месячного срока, установленного ст. 250 ГК РФ.

Согласно ч. 2 ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Таким образом, статья 250 ГК РФ связывыает возможность перевода прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли на другого сособственника лишь с самим фактом приобретения им доли на основании уведомления о ее продаже, а не с желанием ее приобрести.

Для реализации преимущественного права покупки Закон обязывает второго сособственника приобрести долю до истечения месячного срока уведомления, т.е. до 02.10.2010г.

Однако действий по приобретению доли до истечения срока уведомления истец не предприняла.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 316 ГК РФ место исполнения денежного обязательства - место жительства кредитора в момент возникновения обязательства.

Согласно ст. 327 ГК РФ должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса, а в случаях, установленных законом, в депозит суда - если обязательство не может быть исполнено должником вследствие:

1) отсутствия кредитора или лица, уполномоченного им принять исполнение, в месте, где обязательство должно быть исполнено;
2) недееспособности кредитора и отсутствия у него представителя;
3) очевидного отсутствия определенности по поводу того, кто является кредитором по обязательству, в частности в связи со спором по этому поводу между кредитором и другими лицами;
4) уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны.

Внесение денежной суммы или ценных бумаг в депозит нотариуса или суда считается исполнением обязательства.

Нотариус или суд, в депозит которого внесены деньги или ценные бумаги, извещает об этом кредитора.

Истец свою обязанность по приобретению доли в установленный законом месячный срок не исполнила, денежные средства на депозит нотариуса не вносила, письменного согласия на приобретение доли ответчикам не направляла, уведомление Росреестра о нахождении документов на государственной регистрации проигнорировала.

Обязанность истца именно приобрести долю в праве собственности на квартиру до истечения месячного срока уведомления подтверждается и судебной практикой.

Например, в бюллетене Волгоградского областного суда №4 за 2008г. указывалось следующее:

"..п. 2 ст. 250 ГК РФ наделяет участника общей долевой собственности преимущественным правом приобрести продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество, а не ограничиться выражением желания на его покупку".

В определении судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 17.04.2007г. указывалось:

"Судебная коллегия по гражданским делам отменила решение суда в части, указав на то, что перевод прав и обязанностей покупателя на истца был произведен незаконно.

Суд не принял во внимание, что по смыслу ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественное право покупки может быть нарушено и защищается судом только в том случае, когда сособственник не только желал, но и имел реальную возможность приобрести имущество на тех же условиях, а именно на момент продажи имущества другим лицам имел денежную сумму, указанную в договоре."

Материалами дела подтверждается, что к моменту истечения месячного срока уведомления у истца не имелось достаточной суммы для заключения договора купли-продажи доли в праве собственности на жилое помещение.

Так, по договору дарения денежных средств, заключенному с матерью истца, денежные средства в размере 350 000 руб. были переданы истице лишь 19.11.2010г.

По договору займа от 01.10.2010г., согласно показаниям свидетеля Поляковой М.А., денежные средства в размере 100 000 руб. были переданы истице лишь 02.10.2010г., т.е. когда, как установлено в решении, "…фактически с 02.10.2010г. ответчик Калашников мог воспользоваться правом продажи доли третьему лицу".

2. Судами допущены существенные нарушения норм процесуального права, повлиявшие на исход дела

В кассационном определении указано:

"Ответчиками в нарушение положений ч.1 ст. 56 ГПК РФ не представлено доказательств тому, что в установленный законом месячный срок Ю.М. отказалась от покупки доли в праве собственности на квартиру".

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Ст. 250 ГК РФ устанавливает обязанность ответчика С.Г. доказать факт получения истцом уведомления о продаже доли, а не факт отказа истца от покупки доли.

Напротив, истец обязана была доказать действительное приобретение доли до момента истечения месячного срока уведомления.

Между тем, таких доказательств истцом предоставлено не было, кроме того, истцом не оспаривалось, что до 02.10.2010г., т.е. до истечения месячного срока уведомления, действий по оплате доли истцом не предпринималось, никаких письменных уведомлений ответчику не направлялось.

Ответчик С.Г. в свою очередь, согласно ст. 250 ГК РФ, в том числе и по смыслу, придаваемому данной норме судебной практикой, не обязан был ждать появления денежных средств у истца на приобретение доли, выяснять у истца сроки появления данных денежных средств, а также брать письменное либо иное подтверждение отказа от приобретения доли.

В нарушение ГПК РФ, суд кассационной инстанции вышел за пределы заявленных требований, в резолютивной части кассационного определения указал: "заменить запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации от 04.10.2010г. № 55-55-012382010-555 в части регистрации права собственности на 12 доли в жилом помещении – квартире __ дома __ по ул. ____ в г. Омске за А.В. на запись о регистрации такого права за Ю.М.".

Однако данное требование не заявлялось истцом и не было предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

На основании изложенного, считаем, что материалами дела доказано соблюдение со стороны ответчиков требований ст. 250 ГК РФ - уведомление истца о предстоящей продаже доли, заключение договора купли-продажи по истечении месячного срока уведомления.

Согласно ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Судами допущены существенные нарушения норм гражданского законодательства, незаконными и необоснованными решениями нарушены права ответчика А.В. на приобретение жилого помещения по приемлемой для меня цене, при том, что на данный момент приобрести аналогичное имущество за ту же стоимость невозможно. До настоящего времени аналогичного имущества за аналогичную стоимость я не нашел.

Из-за допущенных судами нарушений ответчик С.Г. вынужден нести необоснованные расходы в размере 8 000 руб., взысканные судами в пользу истца на оплату услуг представителя, в размере 1000 руб. на оплату госпошлины, и в размере 9200 руб., взысканные в местный бюджет.

Таким образом, полностью соблюдая нормы гражданского законодательства, ответчик С.Г. на основании принятых судебных постановлений несет существенные для себя расходы в размере более 18 000 рублей.

На основании изложенного, просим суд:

решение Ленинского районного суда г. Омска от 21.12.2010г., кассационное определение Судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 02.03.2011г. отменить.

Приложение:

1. Копии надзорной жалобы;
2. Решение Ленинского районного суда г. Омска от 21.12.2010г.;
3. Кассационное определение от 02.03.2011г.;
4. Квитанция об оплате госпошлины.

___________ /А.В./ ___________/С.Г./

Комментарии:

Рекомендуем: Надзорная жалоба в Президиум Верховного Суда Российской Федерации (образец по состоянию законодательства на 2020 год с комментариями)

Апелляционное и кассационное обжалование. О сроках, порядке рассмотрения апелляционных и кассационных жалоб см. статью "Апелляционные и кассационные суды общей юрисдикции по ГПК и КАС РФ с 01.10.2019 года".

О других новеллах процессуальной реформы см. обзор "Важные изменения в ГПК РФ, АПК РФ и КАС РФ с 01.10.2019 г."

Все документы в суд (процессуальные документы):

Исковые заявления в суд;
Заявления в суд (публичные правоотношения, особое производство..);
Ходатайства в суд, заявления;
Возражения (отзыв) на исковое заявление, жалобу, доводы в суд;
Жалобы в суд (апелляционные, кассационные, надзорные, частные);
Жалобы на постановление по делу об административном правонарушении;
Жалобы в прокуратуру, иные органы власти;
Жалобы, заявления, ходатайства в уголовном процессе;
Иные процессуальные документы;
Досудебные претензии (образцы), требования, ответы на претензии.