Гражданский кодекс Российской Федерации:

Статья 123.12 ГК РФ. Основные положения о товариществе собственников недвижимости

1. Товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, садовых домов, садовых или огородных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.

2. Устав товарищества собственников недвижимости должен содержать сведения о его наименовании, включающем слова "товарищество собственников недвижимости", месте нахождения, предмете и целях его деятельности, составе и компетенции органов товарищества и порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, а также иные сведения, предусмотренные законом.

3. Товарищество собственников недвижимости не отвечает по обязательствам своих членов. Члены товарищества собственников недвижимости не отвечают по его обязательствам.

4. Товарищество собственников недвижимости по решению своих членов может быть преобразовано в потребительский кооператив.

Вернуться к оглавлению документа: Гражданский кодекс РФ Часть 1 в действующей редакции

Комментарии к статье 123.12 ГК РФ

Товарищество собственников недвижимости (ТСН) как самостоятельный вид некоммерческих корпораций появилось в Гражданском кодексе РФ в 2014 г. после внесения изменений в положения о юридических лицах. В указанном наименовании данная организационно-правовая форма впервые введена в ГК РФ с 01.09.2014. Таким образом, как и некоторые другие организационно-правовые формы некоммерческих организаций (ассоциации, потребительские кооперативы), ТСН можно рассматривать как родовое понятие, которое включает в себя следующие разновидности:

• товарищество собственников жилья (ТСЖ);
• садовое, а также огородническое некоммерческие товарищества (СНТ, ОНТ).

Однако организация может создаваться и непосредственно в форме ТСН, в частности, с целью управления общим имуществом здания, в котором нежилые помещения принадлежат различным собственникам.

Таким образом, согласно буквальному толкованию положения п. 3 ст. 50 ГК РФ ТСН является родовым понятием (типом), включающим в настоящее время такую разновидность, как ТСЖ (разд. VI ЖК РФ) и с 1 января 2019 г. - садоводческие или огороднические некоммерческие товарищества, деятельность которых в настоящее время регулируется Федеральным законом от 29.07.2017 N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Признаки товарищества собственников недвижимости

Отличительными признаками ТСН являются:

• добровольность объединения;
• членство предоставляется только собственникам недвижимого имущества;
• цели объединения: ТСН создается для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в общей собственности или в общем пользовании данных лиц, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.

То есть наличие права общей собственности - не обязательное условие создания ТСН. Они могут быть созданы и в случае, когда какие-либо объекты инфраструктуры находятся не в собственности, а в общем пользовании.

Обязательным признаком ТСН является цель создания - совместное владение, пользование и в установленных законом пределах распоряжение имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании.

Таким образом, ТСН - это новая организационно-правовая форма некоммерческих организаций, объединяющих владельцев любых видов недвижимого имущества независимо от места его нахождения.

ТСЖ в форме товарищества собственников недвижимости

С 1 сентября 2014 г. товарищество собственников жилья (ТСЖ) создается в организационно-правовой форме юридического лица - товарищества собственников недвижимости (ТСН) (пп. 4 п. 3 ст. 50, ст. 123.12 ГК РФ). При этом перерегистрация ранее созданных ТСЖ в ТСН не требуется.

Как указывалось выше, ТСЖ является разновидностью такой некоммерческой организации, как ТСН (пп. 4 п. 3 ст. 50 ГК РФ).

В юридической литературе отмечается, что в отличие от ТСЖ, товарищество собственников недвижимости - это более перспективная организационно-правовая форма некоммерческой корпорации, которая позволяет объединить владельцев любых видов недвижимого имущества независимо от места его нахождения для решения практических вопросов совместного управления недвижимым имуществом, в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.

Садоводческое или огородническое некоммерческое
товарищество собственников недвижимости

Как уже было сказано выше, в соответствии со ст. 123.12 ГК РФ и ч. 3 ст. 4 Закона о ведении гражданами садоводства садоводческое или огородническое некоммерческое товарищество является видом ТСН. Устав товарищества собственников недвижимости должен содержать сведения о его наименовании, включающем слова "товарищество собственников недвижимости".

Из указанных норм следует, что с 1 января 2019 г. по виду организационно-правовой формы садоводческих и огороднических товариществ возможны следующие наименования:

• садоводческое некоммерческое товарищество собственников недвижимости;
• огородническое некоммерческое товарищество собственников недвижимости.

Согласно ч. 12 ст. 54 Закона о ведении гражданами садоводства некоммерческая организация, созданная гражданами до дня вступления в силу этого Закона для ведения садоводства или дачного хозяйства, вправе внести изменения в свой устав, указав в нем организационно-правовую форму "товарищество собственников недвижимости" и вид "товарищество собственников жилья" в случае соответствия нормам жилищного законодательства РФ, регулирующего создание товарищества собственников жилья, и одновременного соответствия следующим условиям:

• земельные участки, образованные в результате раздела земельного участка, предоставленного такой некоммерческой организации, расположены в границах населенного пункта;
• на всех земельных участках, образованных из земельного участка, предоставленного такой некоммерческой организации, размещены жилые дома.

В соответствии с ч. 6 ст. 54 Закона о ведении гражданами садоводства изменения наименований садоводческих, огороднических и дачных огороднических объединений не требуют внесения изменений в правоустанавливающие и иные документы, содержащие их прежние наименования. Внесение таких изменений может осуществляться по желанию заинтересованных лиц.

Устав и ответственность ТСН

В п. 2 ст. 123.12 ГК РФ определяется перечень сведений, которые должны быть включены в устав ТСН, однако этот перечень не является закрытым - он может дополняться законами, определяющими статус ТСН отдельных видов.

В п. 3 ст. 123.12 ГК РФ закрепляется самостоятельная имущественная ответственность ТСН. Законодательство не предусматривает в данном случае субсидиарной ответственности членов по долгам организации.

Преобразование ТСН в кооператив

Пункт 4 ст. 123.12 ГК РФ закрепляет единственно возможную организационно-правовую форму преобразования товарищества собственников недвижимости. По решению своих членов такое товарищество может быть преобразовано в потребительский кооператив.

Здесь следует обратить внимание на нормы ч. 2 ст. 140 ЖК РФ, предусматривающей конкретную разновидность потребительского кооператива, которая может быть выбрана при преобразовании товарищества собственников жилья по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Товарищество собственников жилья может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив. Аналогичным образом в п. 3 ст. 123.2 ГК РФ установлено, что жилищный или жилищно-строительный кооператив по решению своих членов может быть преобразован только в товарищество собственников недвижимости.