ЮРИДИЧЕСКАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ НА САЙТЕ

Получить бесплатную юридическую консультацию вы можете у наших коллег в регионе вашего проживания, заполнив поле всплывающего окна в правом нижнем углу экрана, либо перейдя по ссылке. Также можно позвонить по телефону:

РУБРИКИ:

Автострахование

Административное право

Гражданское право, ГК РФ

Жилищные споры

Участие в долевом строительстве

Защита прав потребителей

Земельные споры

Семейные споры

Трудовые споры, пенсии

 
 
 
 

Помещение технического подвала жилого дома было продано. Судебная практика истребования

Обзор омской судебной практики на тему незаконного отчуждение нежилых помещений подвалов жилых домов: "Право собственности на помещения подвала было незаконно зарегистрировано за третьими лицами (муниципальным образованием - городом или иными субъектами). Департамент имущественных отношений города (или иные лица) передал по сделке указанные помещения, далее с помещениями совершен ряд сделок купли-продажи"

1. Суд постановил истребовать помещения подвалов. При этом указано, что исковая давность на такие требования не распространяется. Решение Куйбышевского районного суда от 6 февраля 2009 г.:

Представитель истца просил суд истребовать у Б. М. помещения 7П общей площадью 55,8 кв.м., находящиеся в подвале пятиэтажного кирпичного здания, признать недействительным право собственности Б. М. на помещения общей площадью 55,8 кв.м. находящиеся в подвале пятиэтажного кирпичного здания, признать недействительной государственную регистрацию права собственности Б. М. на помещения, общей площадью 55,8 кв.м., находящиеся в подвале пятиэтажного кирпичного здания.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить. Дополнительно пояснил, что оспариваемые помещения, являющиеся техническим подвалом жилого многоквартирного дома, в настоящее время находятся в запущенном состоянии, не заняты третьими лицами, объектами договоров аренды никогда фактически не являлись и имеют свободный доступ для эксплуатирующих служб и собственников квартир данного жилого дома.

Суд решил: истребовать у Бориса Михайловича помещения 7П общей площадью 55,8 кв.м., находящиеся в подвале пятиэтажного кирпичного здания, признать недействительным право собственности Бориса Михайловича на помещения 7П общей площадью 55,8 кв.м. /номера на поэтажном плане 1-3/, находящиеся в подвале пятиэтажного кирпичного здания, литера А, расположенного по адресу: г. Омск, пр. К. Маркса, д. 17. При этом суд указал следующее:

..нежилое помещение не занято третьими лицами /в том числе арендатором, указанным в договоре/, находится в запущенном состоянии, имеет свободный доступ для эксплуатирующих служб и собственников квартир данного дома. Оно представляет собой часть технического подвала, предназначенного для обслуживания проходящих в нем трубопроводов обще домовых систем отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации. Указанные трубопроводы предназначены для предоставления коммунальных услуг по отоплению, горячему и холодному водоснабжению, канализации в помещениях и квартирах, расположенных с 1 по 5 этаж. Помещения 7П /номер на поэтажном плане 2-3/ являются лестничным маршем и дверным» проемом, предназначенные для входа в помещение № 7П /номер на поэтажном плане 1/. Строительные работы в спорном помещении не ведутся.

..Таким образом, стороной ответчика допустимых доказательств выноса инженерных коммуникаций, обслуживающих более одной квартиры, за пределы данных спорных помещений, суду не представлено. Более того, все перемещения инженерных коммуникаций должны соответствовать требованиям жилищного законодательства. Переустройство инженерных коммуникаций должно проводиться с согласия собственников многоквартирного жилого дома, поскольку оно не может проводиться в рамках текущего и капитального ремонта.

..Как видно из представленного в судебном заседании плана расположения коммуникаций в подвальном помещении жилого дома №17 по ул. К. Маркса в г. Омске, в нем проходят внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, отопления и канализации, находятся тепловые узлы.

Следовательно, указанные спорные помещения являются частью технического подвала..

..Доводы представителя Департамента имущественных отношений администрации г.Омска об отказе в иске по мотиву истечения срока исковой давности, не могут быть приняты во внимание по следующим основаниям.

В силу ч. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Заявленные требования в интересах Л.Н. - это требования об устранении препятствий в пользовании общим имуществом собственников квартир - подвалом. Согласно ч. 4 ст. 208 ГК РФ на эти требования исковая давность не распространяется.

2. При повторном рассмотрении дела, Омский областной суд согласился с выводами суда первой инстанции об истребовании из владения ООО нежилых помещения подвала жилого дома и передаче их во владение собственников жилых помещенийРешение Куйбышевского районного суда г. Омска от 8 октября 2009 года:

Истец - собственник жилого помещения обратилась в суд с иском к ООО об истребовании нежилых помещений, о признании недействительным права собственности, о признании недействительной государственной регистрации права собственности ООО на нежилые помещения, о выселении ООО из занимаемых нежилых помещений, о признании права общей долевой собственности на нежилые помещения.
Суд требования частично удовлетворил, решил:
Истребовать у ООО спорные нежилые помещения;
Признать недействительным право собственности ООО на спорные нежилые помещения;
Признать недействительной государственную регистрацию права собственности ООО на спорные нежилые помещения
Выселить ООО из занимаемых нежилых помещений.

При этом суд указал следующее:

Согласно схеме внутридомовых сетей по спорному нежилому помещению, приложенной в качестве приложения к рассматриваемому судом гражданскому делу, в данному нежилом помещении проходят трубопроводы системы отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации. Данные внутридомовые сети являются общим имуществом собственников жилого дома. Доступа к внутридомовым системам для обслуживания и ремонта третьему лицу - ТСЖ «Дом со шпилем» нет.

Данные обстоятельства подтверждается актами ТСЖ «Дом со шпилем» (л.д.34; л.д.36; л.д.38) претензией ТСЖ «Дом со шпилем» (л.д.35), пояснениями свидетелей В.Н., А.В., В.Л., К.Л.

Из представленной суду схемы внутридомовых сетей на спорное нежилое помещение следует, что по данным помещениям проходят трубы горячего и холодного водоснабжения, канализации, отопления.

Следовательно, указанные спорные помещения являются частью технического подвала дома № 29 по пр-т Маркса и не могут быть отчуждены либо переданы в пользование, поскольку должны быть всегда доступны для эксплуатирующих служб.

Доводы представителя ответчика об отказе в иске истице Л.Ф. в связи с истечением срока исковой давности, изложенные в соответствующем письменном заявлении (л.д.41), не могут быть приняты во внимание по следующим основаниям.

В силу ч.1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Заявленные истицей Л.Ф. по существу сводятся к требованию об устранении препятствий в пользовании общим имуществом собственников квартир -подвалом. Согласно ч.4 ст.208 ГК РФ на эти требования исковая давность не распространяется.

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда Определением от 18 ноября 2009 года решение Куйбышевского районного суда г. Омска от 8 октября 2009 года отменила, дело направила на новое рассмотрение. Указала следующее.

Из пояснений сторон, в том числе, дававшихся в суде кассационной инстанции, видно, что спорное помещение было обособлено от общего подвала и выбыло из общего владения собственников жилых помещений многоквартирного дома, которым доступ туда был ограничен с 2000 года. Фактически истцом заявлено требование об истребовании имущества из чужого владения, поэтому положения ст. 304 ГК РФ не подлежат применению к спорным правоотношениям. Суду следовало вынести на обсуждение сторон вопрос о наличии предусмотренных ст. ст. 301 и 302 ГК РФ оснований для истребования этих помещений у ответчика, разъяснить истцу, что он обязан доказать незаконность владения имуществом ответчиком, а ответчику - обязанность доказать наличие оснований, препятствующих истребованию имущества.

Суду следовало выяснить у участвующих лиц, когда и в связи с чем спорное помещение было обособлено и впервые оформлено из общей долевой собственности всех собственников помещений многоквартирного дома в собственность конкретного лица, предложить истцу, обязанному доказывать незаконность владения ответчика спорным имуществом, представить соответствующие доказательства, а при невозможности их самостоятельного получения — разъяснить право ходатайствовать об истребовании таких доказательств в регистрирующих органах. С учётом полученных доказательств оценить доводы сторон о законности выбытия спорных помещений из владения всех собственников помещений многоквартирного дома с учётом положений законодательства, действовавшего в соответствующие периоды времени, исходя из установленных обстоятельств принять решение о наличии или отсутствии оснований для истребования имущества из владения ответчика.

Принимая во внимание, что на иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения распространяется исковая давность п. 4 ст. 208 ГК РФ применены судом неправомерно. Разрешая ответчика о применении срока исковой давности и учитывая, что истец не являлась стороной сделки, послужившей основанием для регистрации права собственности ответчика на спорное помещение, суду следовало разъяснить ответчику его обязанность доказать, что истец узнала или должна была узнать о выбытии спорного помещения из общего владения ранее, чем за три года до предъявления данного иска.

При новом рассмотрении Куйбышевский районный суд г. Омска решением от 15 марта 2010г. требования удовлетворил, решил:

Истребовать из владения ООО нежилые помещения общей площадью 104,3 кв.м., находящиеся в подвале пятиэтажного кирпичного жилого дома.. Передать указанные помещения во владение собственников жилых помещений пятиэтажного кирпичного жилого дома, расположенного по адресу: г. Омск, пр-т Маркса, дом № 29.

При этом суд указал:

..Оценив собранные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований Л.Ф. и А.Я., поскольку в спорном помещении подвала находятся инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания более одного жилого помещения в доме № 29 по пр. Маркса в г. Омске, что позволяет суду сделать вывод о принадлежности данного помещения к техническим подвалам, требующим постоянного открытого доступа к инженерному оборудованию и коммуникациям для эксплуатации и контроля, на которые согласно ст. 36 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ распространяется право общей долевой собственности домовладельцев. То есть, собственники квартир в доме, в том числе и истцы, являются собственниками и указанного подвала в силу закона. При этом суд учитывает, что решения суда о принудительном изъятии спорных подвалов, которое возможно и при отсутствии согласия собственников, никогда не имелось.

Принимая во внимание, что указанное имущество выбыло из владения собственников квартир дома № 29 по пр. Маркса, 29 в г. Омске помимо их воли, суд находит основание возникновения права муниципальной собственности недействительным, соответственно недействительны и все последующие сделки с данным имуществом. При этом, участники указанных выше сделок не лишены права обращения в суд в общем порядке с требованиями о приведении сторон сделки в первоначальные положения. В данном же судебном процессе, применение судом двусторонней реституции не основано на законе.

При данных обстоятельствах суд приходит к выводу о необходимости истребования спорных помещений из владения собственника - ООО «Арго-Омск» и передаче его во владение собственников жилых помещений дома № 29 по пр. Маркса в г. Омске, в том числе и истцов.

Доводы представителей ООО «Арго-Омск» и Департамента имущественных отношений Администрации г.Омска о пропуске истцами срока исковой давности, не могут быть приняты во внимание, поскольку, в силу ст. 200 ГК РФ, течение исковой давности начинается со дня когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Как следует из показаний истцов и не опровергнуто ответчиками, им не было известно о том, что спорное помещение передано в чью либо собственность, Л.Ф. узнала об этом лишь в 2008 году на общем собрании жильцов дома, а А.Я в 2009 году при оформлении документов на перевод жилого помещения в нежилое, то есть в пределах 3-хлетнего срока исковой давности. Само по себе использование спорных помещений организацией не может свидетельствовать об осведомленности истцов о переходе права собственности на спорное помещение.

28 апреля 2010 года Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда определила решение Куйбышевского районного суда г.Омска от 15 марта 2010 года оставить без изменения, кассационную жалобу представителя ООО «Агро-Омск» - без удовлетворения. Суд указал:

В силу п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Как установлено судом, истицы узнали о нарушении своего права, а именно что данная часть подвала принадлежит на праве собственности обществу в 2008 -2009 годах. Использование его до указанного времени, не свидетельствует о том, что истцам было известно о праве собственности на объект недвижимости.

В данной связи доводы кассационной жалобы о неправильном применении судом норм материального права при разрешении заявления ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, не могут повлечь отмену состоявшегося судебного постановления.

3. Областной суд отменил решение суда об истребовании помещения технического подвала из чужого незаконного владения за пропуском срока исковой давности.

Кассационным определением от 1 декабря 2010 года, Решение Куйбышевского районного суда г. Омска от 07.10.2010 отменено. В удовлетворении иска об истребовании из чужого незаконного владения части нежилого помещения 5 П: помещений №№ 9, 10, 11, расположенных в подвале дома, отказано.

Б. обратилась в суд с иском к Салтановым Ю.Н., О.Н., Администрации г. Омска, МУП г. Омска «Город», ООО «Центр правовой поддержки бизнеса» об истребовании имущества из незаконного владения. Указала, что является собственником квартиры в доме и участником общей долевой собственности на имущество дома, имеющее вспомогательное и техническое назначение, в том числе на подвальное помещение. Согласно экспликации к поэтажному плану строения все помещения подвала имеют назначение «кладовая», то есть не имеют самостоятельного назначения. Между тем часть подвала дома (номера помещений на поэтажном плане 9, 10, 11 помещения 5П) принадлежит на праве собственности Салтанову О.Н.

Отменяя решение суда первой инстанции, и вынося новое решение об отказе в иске, суд кассационной инстанции, указал:

Течение срока давности для всех собственников помещений многоквартирного дома, независимо от времени приобретения ими прав на помещения в доме и проживания или иного пользования ими, начинается при таких обстоятельствах во всяком случае с 1 января 2001 г.

Стороны не оспаривали, что реконструкция помещения 5П путем присоединения спорных помещений, расположенных в подвале, к помещениям, расположенным на 1 этаже, во всяком случае, была произведена в 2004 г.

Б., являющаяся собственником квартиры в доме с 1992 года, не могла не знать о фактическом владении спорными помещениями иными лицами.

Иное свидетельствует о безразличном отношении собственника к правам на спорные помещения.

Незнание того, что право собственности на спорные помещения зарегистрировано за иными лицами, правового значения для дела не имеет, поскольку течение срока давности начинается с момента, когда истцу стало известно или должно было стать известно о выбытии помещений из его владения.

Из дела видно, что истец обратился в суд 27 мая 2010 года, т.е. с пропуском срока исковой давности.

Заявление о восстановлении срока истцом не подавалось.

Истец, являясь собственником квартиры, несла бремя содержания принадлежащего ей имущества и должна была следить за его сохранностью.

В силу ст. 199 ГК РФ пропуск срока давности является основанием к отказу в иске. Судебная коллегия приходит к выводу о том, что в связи с пропуском срока исковой давности оснований для удовлетворения требований Б. не имеется.

4. Суд первой инстанции вынес решение об истребовании из владения ответчика нежилых помещений, находящихся в подвале жилого дома и передаче их во владение собственников помещений МКД. Омский областной суд решение отменил, в иске отказано по причине пропуска истцом срока исковой давности. Решение Куйбышевского районного суда от 30 сентября 2010 года:

Истец  А.Я. обратился в суд с иском указав, что является собственником квартиры № .. дома № .. по ул. Проспект Маркса в г.Омске. В мае 2010 истец узнал о нарушении своего права выразившегося в том, что он как собственник жилого помещения лишен возможности владеть пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме, а именно нежилыми помещениями, находящимися в подвале пятиэтажного кирпичного жилого дома, расположенного по адресу: г. Омск. Пр. Маркса, д. ... Указанные помещения предназначены для обслуживания более одного помещения, находящегося в доме, поскольку в нем имеется различное оборудование, обеспечивающее жизнедеятельность всего дома. Общим собранием собственников дома решение о передаче в муниципальную или в личную собственность указанных помещений не принималось. Просил суд истребовать у В. Н. нежилые помещения, находящиеся в подвале жилого дома по адресу г. Омск, пр-кт Маркса, д... ул. Масленникова, ..,

Судом постановлено:

Истребовать из владения Открытого акционерного общества Акционерный Банк «......» нежилые помещения, находящиеся в подвале пятиэтажного кирпичного жилого дома, расположенного по адресу: г. Омск. Пр. Маркса, д. ...

Передать указанные помещения во владение собственников жилых помещений пятиэтажного кирпичного жилого дома, расположенного по адресу: г. Омск, проспект Маркса, дом № ...

Определением судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 03.11.2010г. решение Куйбышевского районного суда от 30 сентября 2010 года отменено, принято новое решение об отказе в иске по мотиву пропуска срока исковой давности. Коллегия указала:

Статьей 196 ГК РФ предусмотрен общий срок исковой давности в три года.

В соответствии с п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Из материалов дела следует, что право собственности на спорные нежилые помещения было зарегистрировано на имя П. в марте 2000 году, после чего помещения неоднократно передавались в собственность разных физических лиц. С марта 2000 г. спорные помещения во владении жильцов дома не находились, в данных нежилых помещениях находился магазин.

Следовательно, спорные нежилые помещения выбыли из владения собственников помещений многоквартирного дома не позднее чем в марте 2000 года. Течение срока давности для всех собственников помещений многоквартирного дома, независимо от времени приобретения ими прав на помещения в доме и проживания или иного пользования ими, начинается с 1 апреля 2000 г. А.Я. стал собственником жилого помещения в доме в 1995 г. О том, что в спорных помещениях с марта 2000 г. располагаются торговые помещения он не мог не знать. Иное свидетельствует о его безразличном отношении к правам на спорные помещения.

Незнание о том, зарегистрировано ли за кем-либо право собственности на спорные помещения, правового значения для дела не имеет, поскольку течение срока давности начинается с момента, когда истцу стало известно или должно было стать известно о выбытии помещений из его владения, а не с момента, когда стало известно о регистрации права собственности. Из дела видно, что истец обратился в суд 7 июня 2010 года, т.е. с пропуском срока исковой давности. Заявление о восстановлении срока А.Я. не подавалось.

Проживание истца в Германии само по себе не является подтверждением того, что А.Я. не знал о выбытии спорных помещений из владения собственников квартир. А.Я., являясь собственником квартиры, нес бремя содержания принадлежащего ему имущества, должен был следить за его сохранностью.

В силу ст. 199 ГК РФ пропуск срока давности является основанием к отказу в иске.

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что в связи с пропуском срока исковой давности оснований для удовлетворения требований А.Я. не имеется.

В истребовании дела для пересмотра в порядке надзора отказано. При этом, стоит отметить, что доводы, изложенные в надзорной жалобе вообще не нашли накакого отражения в определении суда.


Вернуться к оглавлению обзора: Технические подвалы в многоквартирном доме. Истребование из незаконного владения и срок исковой давности. Судебная практика

О режиме владения, пользования общим имуществом собственников помещений МКД, а также иные полезные материалы см. в рубрике общее имущество в многоквартирном доме см. также комментарии к статье 36 Жилищного кодекса РФ

и обзор практики по темеСудебная (арбитражная) практика: технические подвалы в многоквартирном доме как общее имущество собственников помещений. Вопросы назначения помещений, признания права, истребования из незаконного владения


Copyright © Logos-pravo.ru
При копировании гиперактивная ссылка "Logos-pravo.ru" обязательна.
 
Новое на сайте
 

Развод, раздел имущества супругов, дети, алименты

Уровень шума в квартире

Размер алиментов

Жалоба по КоАП РФ

Расселение аварийного дома

Иски в суд, ходатайства

       
Расчет госпошлины     |     Реквизиты для уплаты госпошлины в суд
     Студия «Граф» - создание сайтов