П. 32 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года:

32. Течение срока исковой давности для требований участника долевого строительства, предъявляемых к застройщику в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, выявленным в течение гарантийного срока, начинается со дня заявления о недостатках.

А. и А. 2 июля 2008 года в соответствии с договором участия в долевом строительстве подписан акт приема-передачи квартиры в построенном ЗАО "Строительная компания "ЦЕНТР" многоквартирном доме. В связи с наличием в квартире недостатков, которые не были своевременно устранены застройщиком, А. и А. 28 февраля 2011 года направили ему уведомление о расторжении договора.

Московский районный суд города Чебоксары Чувашской Республики отказал в удовлетворении требований А. и А. к ЗАО "Строительная компания "ЦЕНТР" о расторжении договора участия в долевом строительстве жилья со дня направления ответчику соответствующего уведомления, а также о взыскании стоимости аналогичной квартиры по цене, существующей на день фактического исполнения денежного обязательства (уплаты), но не ниже уплаченной суммы, процентов за пользование указанными денежными средствами, денежных средств, потраченных на ремонт квартиры, компенсации морального вреда, применив по заявлению представителя ответчика исковую давность. Суд, исходя из общего трехлетнего срока исковой давности, установленного статьей 196 ГК РФ, пришел к выводу о том, что исковое заявление, направленное истцами 4 июля 2011 года, подано за пределами срока исковой давности.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики нашла, что такой вывод был сделан судом без учета положения пункта 3 статьи 725 ГК РФ о начале течения срока исковой давности по искам о ненадлежащем качестве работы со дня заявления о недостатках - в случае, если законом, иными правовыми актами или договором установлен гарантийный срок и заявление по поводу недостатков результата работы сделано в пределах гарантийного срока. Кроме того, в силу части 6 статьи 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, что такое качество выявлено в течение гарантийного срока.

Как следует из материалов дела, для квартиры установлен гарантийный срок, который составляет пять лет с момента подписания акта приемки законченного строительством объекта (25 декабря 2007 года) и истекает 25 декабря 2012 года. Исковые требования были заявлены истцами, в том числе в связи с недостатками квартиры, наличие которых было обнаружено истцами и установлено Государственной жилищной инспекцией Чувашской Республики при проведении 14 мая 2009 года по их заявлению проверки технического состояния вентиляции в квартире.

Таким образом, как со дня обнаружения недостатков в квартире (14 мая 2009 года), так и со дня обращения истцов к ответчику с заявлением об их устранении (30 декабря 2010 года) и до обращения с иском в суд (4 июля 2011 года) трехлетний срок исковой давности, установленный статьями 725, 196 ГК РФ, не истек. Суд первой инстанции необоснованно в нарушение приведенных правовых норм связал начало течения срока исковой давности с датой подписания сторонами акта приема-передачи объекта долевого строительства. При таких обстоятельствах вывод суда об истечении срока исковой давности является необоснованным, а решение об отказе в иске ввиду истечения срока исковой давности незаконным.

Представленными актами проверки Государственной жилищной инспекции Чувашской Республики (от 14 мая 2009 года, от 15 апреля 2011 года) подтверждается как наличие недостатков в квартире истцов, так и то, что ответчиком в предусмотренный договором срок недостатки, указанные в заявлении истцов от 30 декабря 2010 года, не были устранены. Тем самым ЗАО "Строительная компания "ЦЕНТР" не исполнило предусмотренную частью 2 статьи 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" обязанность по безвозмездному устранению недостатков объекта долевого строительства в разумный срок, что в соответствии с частями 1, 2 и 6 статьи 9 названного Федерального закона дало А. и А. право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, а также требовать возврата денежных средств, уплаченных ими в счет цены договора, и уплаты процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами со дня их внесения до дня их возврата.