ЮРИДИЧЕСКАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ НА САЙТЕ

Получить бесплатную юридическую консультацию вы можете у наших коллег в регионе вашего проживания, заполнив поле всплывающего окна в правом нижнем углу экрана, либо перейдя по ссылке. Также можно позвонить по телефону:

РУБРИКИ:

Автострахование

Административное право

Гражданское право, ГК РФ

Жилищные споры

Участие в долевом строительстве

Защита прав потребителей

Земельные споры

Семейные споры

Трудовые споры, пенсии

 
 
 
 

Истребование помещений подвалов МКД и срок исковой давности

СРОК ИСКОВОЙ ДАВНОСТИ

Природа иска. Должен ли применяться срок исковой давности по требованиям собственников жилых помещений об истребовании помещений подвалов, находящихся во владении третьих лиц?

Многоквартирный жилой дом, жилые помещения в нем, подвалы, чердаки и другое общее имущество собственников помещений... как указанное имущество соотносить: единое целое, как вещи и принадлежность или ...? От ответа на этот вопрос зависит возможность применения срока исковой давности по требованиям собственников о защите нарушенного права.

I. Многоквартирный жилой дом — единая неделимая вещь. Лифты, подвалы, чердаки - это не принадлежности, а составные части единой вещи — дома. Исковая давность на требования собственников об устранении препятствий в пользовании домом не должна распространяться

Жилое помещение в многоквартирном жилом доме, как правило, соотносят с другими общими помещениями дома, находящимися в общем пользовании (лестницы, лифты, подвалы, коридоры, чердаки, крыши и т.п.) как главную вещь и ее принадлежность. Но, как правило, вещь и принадлежность выступают в гражданском обороте как разные вещи, они могут быть самостоятельными объектами сделок, несмотря на то, что связаны хозяйственным назначением. Однако, технический подвал жилого дома не является самостоятельным объектом права, не может использоваться самостоятельно по своему назначению, так как предназначен для обслуживания более одного помещения, находящегося в доме, поскольку в нем имеется различное оборудование, обеспечивающее жизнедеятельность всего дома.

В соответствии со ст. 133 ГК РФ вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения, признается неделимой. «Здание - это особым способом организованное пространство, состоящее из унифицированных элементов - строительных и инженерных (элементов жизнеобеспечения)» (с). Таким образом, общие помещения жилого дома (в том числе технические помещения) следует рассматривать не как принадлежность главной вещи (квартиры), а как составную часть единой неделимой вещи — жилого дома. Исходя из этого, истец-собственник жилого помещения не лишен владения неделимой вещью, но имеются препятствия в осуществлении права пользования ею.

Истец выбирает надлежащий способ защиты нарушенного права — просит устранить препятствия в пользовании (ст. 304 ГК РФ). Слово «истребовать» в просительной части искового заявления не может определять природу иска (как виндикационного).

Применение иных норм права к спорным правоотношениям будет приводить к возможности применения срока исковой давности к заявленным требованиям. В случае установления судом факта пропуска срока исковой давности, собственник жилого помещения лишается возможности использовать общее имущество, что создает риск невозможности (или ограниченной возможности) использования жилого помещения, принадлежащего ему на праве собственности. Исходя из единого режима пользования жилым помещением и общим имуществом (как составной части единой вещи — дома), неправомерное завладение третьим лицом помещениями технического подвала дома следует рассматривать как чинение препятствий собственнику в пользовании жилым помещением — квартирой. Ведь собственник лишен права на незамедлительное устранение возникающих технических неполадок, аварий, (которые невозможно устранить без незамедлительного доступа в технический подвал специализированных служб) - в результате которых может быть причинен существенный ущерб здоровью и имуществу собственников жилых помещений Это нарушает права собственника на благоприятные и безопасные условия проживания в данном доме (ст. 42 Конституции РФ).

Указанная позиция поддерживается и некоторыми учеными-цивилистами

О понятиях «составная часть вещи» и «принадлежности» применительно к многоквартирному дому и правоприменении высказывался также на страницах сети Интернет (интернет-интервью) Е.А. Суханов, заведующий кафедрой гражданского права МГУ им. М.В. Ломоносова, заместитель председателя Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства, д.ю.н., профессор. Приведем отрывок из интервью на тему "Перспективы развития гражданского законодательства в России: планы и современные реалии":

"...Жилищная собственность - это вообще очень сложный вопрос, с которым надо отдельно разбираться. Приведу пример. Я приватизировал квартиру или комнату в многоквартирном доме, условно говоря, на третьем этаже. Теперь давайте посмотрим, собственником чего я стал. Мой пол - для кого-то потолок. Мой потолок - для кого-то пол. Моя стена - общая с соседом. А теперь пойдем дальше. Моя квартира может существовать отдельно от дома? У нас освещение, отопление едины, лифт и лестница общие. Вряд ли я смогу пользоваться квартирой без всего этого.

По нежилым помещениям был случай, который дошел до Высшего Арбитражного Суда. Некая фирма в Томске купила три комнаты в офисном здании на третьем этаже и захотела ими пользоваться. А собственник здания, который их ей продал, сказал: вот эти три комнаты на третьем этаже ваши, но насчет того, что ваши работники будут ходить по моим лестницам и пользоваться моими лифтами и местами общего пользования, мы не договаривались. Вы за это не платили, поэтому я вам этим пользоваться запрещаю. Выкручивайтесь как хотите, меня не волнует, как вы будете попадать на третий этаж, не имея возможности пользоваться лифтом. Хоть на вертолете или  дирижабле...

Разговор здесь вот о чем: ни комната, ни квартира, ни офисное помещение - это не отдельная вещь. Это составная часть единой юридически неделимой вещи: жилого или нежилого дома. В советские времена у меня была комната или квартира по договору жилищного найма, потом я ее приватизировал. Что я приватизировал - воздух, кубатуру? Это некий идеальный объект. Нет такой вещи, как комната или квартира. Даже юристы до сих пор путаются в понятиях "составная часть вещи" и "принадлежность". Мы считаем, что общее имущество дома, - лестницы, лифты, подвалы, - это принадлежность. Но принадлежность - это самостоятельная вещь, которая может быть использована отдельно от главной, например, в паре "картина и рама" картина вроде бы главная вещь, а рама - принадлежность. Хотя Марк Твен еще в конце девятнадцатого века увидел объявление в одной американской провинциальной газете, где было написано: продается картина с рамой - цена 10 долларов, а можно купить раму без картины, цена - 20 долларов. Вот рама и картина - это принадлежность и главная вещь, это две разных вещи, которые могут использоваться порознь. Они связаны хозяйственным назначением, как футляр и скрипка, автомобиль и запасное колесо.

А теперь подумайте, как вы будете использовать лифт отдельно от дома или лестничную площадку. Еще наш корифей, ученый-правовед Дмитрий Михайлович Генкин в учебнике гражданского права 1944-го года писал: рукава у пиджака - это не принадлежность, это составная часть, без рукавов уже будет не пиджак, а жилетка. А российский законодатель не мог додуматься до того, что лифты, подвалы, чердаки - это не принадлежности, а составные части единой вещи - дома, которыми нельзя пользоваться отдельно от него. И квартирой нельзя пользоваться, не пользуясь лифтом.

..Беда в том, что наши юристы хорошо знают советское гражданское право, где не было вообще понятия недвижимости, где земля была ничья, государственная. А что было до этого - все начисто забыли и восстанавливали впопыхах в конце 80-х - начале 90-х годов. А ведь есть зарубежный опыт, где давно уже по-разному решаются эти вопросы. Жилищная собственность - это отдельный разговор. Общее имущество жилого дома - отдельный объект "права" общей собственности, которое в действительности  дает только одни обязанности. Общая собственность жилого дома - это фактически обязанность по распределению платежей за общее имущество. В обычной общей собственности я могу выделить, продать долю, - здесь это невозможно. И не надо. Но, значит, это не право общей собственности, а что-то совсем другое. Во всем этом надо руководствоваться еще и здравым смыслом". (по материалам consultant.ru)

II. Рассматриваем квартиру и технический подвал как «вещь» и «принадлежность» - судебная практика исходит на сегодняшний день из того, что жилое помещение и отдельно взятая вещь из состава общего имущества (например, те же подвалы, чердаки и другое) соотносятся как вещь и принадлежность, а значит по иску об истребовании, например, помещения подвала, применим срок исковой давности

Так, например, Верховный Суд РФ, в Определении от 25 декабря 2000 г. N 78-Г00-61 указывал, что «по смыслу действующего гражданского и жилищного законодательства Российской Федерации жилые помещения (квартиры), находящиеся в многоквартирных домах, относятся к сложным вещам, т.е. составлены из главной вещи (самой квартиры), непосредственно удовлетворяющей жилищные потребности граждан, а также других общих помещений дома, находящихся в общем пользовании (лестницы, лифты, подвалы, коридоры, чердаки, крыши и т.п.) и предназначенных для обслуживания и обеспечения главной вещи (квартиры), и связанных с ней общим назначением».

Но, собственнику жилого помещения в многоквартирном доме принадлежит не конкретная перечисленная в статье 36 ЖК РФ вещь (лестницы, лифты, подвалы, коридоры, чердаки, крыши и т.п.), а доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 289 ГК РФ), которая устанавливается исходя из площади помещения собственника. Доля в праве собственности не имеет самостоятельного имущественного значения, а потому, нельзя рассматривать жилое помещение и долю в праве собственности как главную вещь и принадлежность.

Однако, даже если принять за истину точку зрения, согласно которой квартира и общее имущество собственников соотносятся как вещь и принадлежность (т.е. многоквартирный дом не является единой неделимой вещью), то требования истца об устранении препятствий в пользовании общим имуществом и об истребовании помещения технического подвала также не имеют природу виндикационного иска, так как истец не лишен владения общим имуществом (в состав которого входит и подвал) собственников помещений дома. В качестве обоснования данной позиции можно привести следующие нормы права.

Общее имущество принадлежит на праве общей собственности всем собственникам квартир и нежилых помещений, каждый из которых имеет свою долю в праве на это имущество. В силу правового режима общего имущества многоквартирного дома, закрепленного в статье 290 ГК РФ и статье 37 ЖК РФ, общее имущество есть единый, неделимый объект, права на который распределены между несколькими субъектами (собственниками квартир, нежилых помещений). Исходя из смысла части четвертой статьи 37 ЖК РФ общее имущество не может быть разделено между правообладателями, невозможен выдел в натуре долей в общем имуществе многоквартирного дома, то есть невозможно определение по объектной принадлежности общего имущества конкретным лицам.

Общее имущество в целом может находиться в собственности только собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ), как и доля в праве общей собственности на указанное имущество принадлежит только указанным собственникам (ст. 289 ГК РФ, ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Таким образом, в силу статьи 129 ГК РФ общее имущество в многоквартирном доме, как и доля в праве общей собственности на указанное имущество, является объектом, ограниченным в обороте, который может принадлежать лишь определенному участнику оборота - собственнику помещения (квартиры) в доме (с).

Исходя из того, что общее имущество есть единый, неделимый объект, права на который распределены между несколькими субъектами, необходимо констатировать, что истец по настоящему делу не лишен владения не только главной вещью (квартирой), но и принадлежностью — общим имуществом, как единым объектом (межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения и т.д.). Истцу, как собственнику доли в праве собственности на общее имущество (не лишенному владения ни вещью, ни принадлежностью), чинятся препятствия в пользовании имуществом. Соответствующий способ защиты нарушенного права указан в ст.ст. 12, 304 ГК РФ.

III. «Судебное понимание» норм права

Ни первая позиция, согласно которой «Многоквартирный жилой дом — единая неделимая вещь», ни вторая, согласно которой «общее имущество собственников есть единый, неделимый объект» не находит понимания у судов, которые требования истцов не считают требованиями об устранении препятствий в пользовании жилым помещением или в пользовании общим имуществом, на которые не распространяется исковая давность. В результате арбитражные суды по искам ТСЖ в интересах собственников помещений применяют сроки исковой давности (3 года); по искам же граждан суды общей юрисдикции в случае удовлетворения исковых требований вынуждены отписывать некорректные с процессуальной точки зрения решения, в которых указывают: «истребовать помещение у ответчика и передать его во владение ВСЕХ собственником помещений дома». Думаю, не нужно объяснять, что ВСЕ собственники помещений дома истцами по делу, как правило, не являются и ничего у суда не просят, оснований для такого решения формально нет. Нет у суда оснований и удовлетворить иск только в пользу одного собственника помещения — истца, так как он собственник только доли в праве, но не помещения технического подвала.

Вернуться в глобальную тему: Судебная (арбитражная) практика: технические подвалы в многоквартирном доме как общее имущество собственников помещений. Вопросы назначения помещений, признания права, истребования из незаконного владения

См также статью по теме: Как вернуть подвалы собственникам? а также рубрику "Общее имущество в многоквартирном доме"


Copyright © Logos-pravo.ru
При копировании гиперактивная ссылка "Logos-pravo.ru" обязательна.
 
Новое на сайте
 

Развод, раздел имущества супругов, дети, алименты

Уровень шума в квартире

Размер алиментов

Жалоба по КоАП РФ

Расселение аварийного дома

Иски в суд, ходатайства

       
Расчет госпошлины     |     Реквизиты для уплаты госпошлины в суд
     Студия «Граф» - создание сайтов