В каком случае назначение является самостоятельным, а когда помещение можно использовать только как вспомогательное? Можно ли определить назначение по фактическому использованию (например за последние десять лет) или только в соответствии с технической документацией? Как суд устанавливает назначение помещений подвалов многоквартирных жилых домов?

Ниже приведены примеры из судебной практики (в виде извлечений из судебных актов), когда суд назначение помещения определил как самостоятельное и отказал в иске о признании права собственности на помещения подвалов и истребовании помещений подвалов из чужого незаконного владения (примеры положительной для собственников жилых помещений судебной практики признания права собственности на подвальные помещения см. здесь).

1. "Смешанное функциональное назначение", "оконные проемы и высокие потолки", назначение "прочие", фактическое использование в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома (аренда под офисные помещения)

..При принятии судебных актов суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что спорные помещения, расположенные в подвале жилого дома, который на момент разграничения государственной собственности в Российской Федерации относился к муниципальной собственности, имеют смешанное функциональное назначение, являются обособленными, имеют оконные проемы и высокие потолки и могут использоваться автономно от всего дома, в документах БТИ учитываются как "прочие", поэтому нахождение в этих помещениях сетей отопления, холодного и горячего водоснабжения, стояков центрального отопления и приборов учета не может служить достаточным основанием для отнесения их к вспомогательным..

Назначение спорных помещений и отсутствие оснований для их отнесения к числу общего имущества дома были установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании исследования документов по техническому учету начиная с первого обследования дома в 1933 году..

ВАС РФ в определении от 17 августа 2010 г. N ВАС-9509/10 указал, что на основании документов технического учета судом было установлено, что спорные помещения не могут быть признаны общей долевой собственностью, поскольку не обладают признаками, характерными для технического подвала.

Спорные подвальные помещения имеют смешанное функциональное назначение, являются обособленными, имеют высокие потолки, до перепланировки имели оконные проемы, то есть являются объектами самостоятельного хозяйственного назначения и использовались в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома (аренда под офисные помещения).

При этом довод заявителя о том, что наличие в спорных помещениях коммуникаций, предназначенных для обслуживания более одной квартиры, свидетельствует о принадлежности данных помещений к общему долевому имуществу собственников квартир, отвергнут судом.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении от 02.03.2010 N 13391/09, наличие коммуникаций в спорных помещениях не является безусловным основанием для возникновения права общей долевой собственности домовладельцев на подвальные помещения (извлечение из постановления ФАС Московского округа от 6 апреля 2010 г. N КГ-А40/2923-10-П по делу N А40-9346/08-136-70).

2. Согласно техническим характеристикам (по документам БТИ) помещения расположены в подвале.., по типу помещения являются встроенными, обособленными, имеют оконные проемы, высокие потолки (2,5 м), отдельный вход и могут использоваться автономно от всего дома. Назначение помещений в документах БТИ определено: как "служебные" и "торговые"

Товарищество собственников жилья "Связист" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к Департаменту имущества города Москвы о:

- признании права собственности на общее имущество собственников помещений многоквартирного дома, находящееся в техническом подвале многоквартирного дома по адресу: г. Москва, Волгоградский пр-т, д. 14 (нежилое помещение II, комнаты N 5 (площадью 72,2 кв. м); N 6 (площадью 59,1 кв. м); нежилое помещение III, комнаты 1-12 (общей площадью 68,8 кв. м);

- истребовании нежилого помещения III, комнаты 1 - 12 (общей площадью 68,8 кв. м) из чужого незаконного владения Департамента имущества города Москвы;

Согласно техническим характеристикам спорных помещений, указанным в документации Бюро технической инвентаризации (том 1 л.д. 19 и 134 - 135), указанные помещения расположены в подвале жилого дома 1964 года постройки, имеющего один подземный этаж, по типу помещения являются встроенными, обособленными, имеют оконные проемы, высокие потолки (2,5 м), отдельный вход и могут использоваться автономно от всего дома.

Назначение помещений в документах БТИ определено: как "служебные" в отношении нежилого помещения II, комнаты N 5 (площадью 72,2 кв. м), N 6 (площадью 59,1 кв. м); "торговые" в отношении помещение III, комнаты 1 - 12 (общей площадью 68,8 кв. м).

Наличие технического этажа или технического подполья в документах БТИ не отражено.

С учетом изложенного кассационная коллегия считает обоснованным отклонение судом первой инстанции ходатайства истца о проведении по делу судебной строительно-технической экспертизы, поскольку истцом не представлено доказательств, опровергающих сведения БТИ в отношении спорных помещений.

Техническое заключение ГУП "МОСЖИЛНИИПРОЕКТ" обоснованно не принято судами за основу, как не отвечающее требованиям относимости доказательств, поскольку данное заключение не свидетельствует, что наличие в подвале дома по N 14 по Волгоградскому пр-ту систем водоснабжения, отопления, канализации и водостока само по себе позволяет характеризовать помещения подвала как технические.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 14.04.2009 г. по делу N А40-58365/08-85-518 отказано Товариществу собственников жилья "Связист" в удовлетворении исковых требований (извлечение из постановления ФАС Московского округа от 25 сентября 2009 г. N КГ-А40/9557-09, по делу N А40-58365/08-85-518).

3. По проектной документации спорные помещения подвала предполагалось использовать не только для технического обслуживания жилого дома, но и как помещения общественного назначения, о чем свидетельствуют заключения специалистов, участвовавших в проектировании спорного объекта, высота помещений (3 м 10 см) и расположение основных инженерных коммуникаций в специальном коммуникационном коридоре

..Из представленных в дело документов следует, что жилой дом проектировался и строился с учетом того, что часть помещений останется нежилой (в этой части предполагалось размещение офиса, аптеки, стоматологического кабинета).

По проектной документации спорные помещения подвала предполагалось использовать не только для технического обслуживания жилого дома, но и как помещения общественного назначения, о чем свидетельствуют заключения специалистов, участвовавших в проектировании спорного объекта, высота помещений (3 м 10 см) и расположение основных инженерных коммуникаций в специальном коммуникационном коридоре. Данное решение не противоречит приказу Министерства архитектуры, строительства, коммунального хозяйства и энергетики Республики Коми от 17.10.2003 N 144-ОД, которым рекомендовано рационально использовать помещения подвалов в целях проектирования в них помещений общественного назначения.

После ввода дома в эксплуатацию в ТСЖ "Яхонт" переданы все помещения подвала, необходимые для обслуживания дома, а именно: теплоузел, водоузел, насосная, шахты, коммуникационный коридор, и обеспечен доступ в помещения, в которых имеются запорные устройства.

Таким образом, помещения, относящиеся к общей собственности домовладельцев, находятся в ведении ТСЖ "Яхонт".

Остальные помещения предназначены для иных целей, и суд правомерно указал на то, что в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не доказал наличие своего права на спорные помещения. Доказательств, бесспорно свидетельствующих о том, что дом возведен только за счет средств участников ТСЖ "Яхонт", без привлечения средств юридических лиц, в материалы дела также не представлено.

При таких условиях суд обоснованно отказал истцу в удовлетворении заявленных требований (извлечение из Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 13 сентября 2007 года по делу N А29-1153/2005-2э).

4. Спорные помещения предназначены для обслуживания служебного помещения и образуют единое помещение, отделенное от коридора капитальными стенами. Вход в указанное помещение осуществляется через дверь из коридора 1 этажа жилого дома. Таким образом, указанные помещения не предназначены для обслуживания более одного помещения в доме, на них правовой режим общего имущества МКД не распространяется

..Судом первой инстанции установлено, что по договору аренды от 15.06.2006 N 9949, заключенному между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (арендодатель) и ООО "Жилищные услуги" (арендатор), последнему передано в аренду нежилое помещение общей площадью 13,8 кв.м под служебное помещение для обслуживания муниципального жилого фонда.

Согласно выписке из реестра муниципальной собственности г. Красноярска от 09.04.2009 N 1465 указанное помещение числится в реестре муниципальной собственности.

Исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела документы, Арбитражный суд Красноярского края установил, что расположенные в помещении (общей площадью 13.8 кв.м) помещения: N 8 (коридор) общей площадью 1,6 кв.м, N 9 (умывальник) общей площадью 1,6 кв.м, N 10 (туалет) общей площадью 1,6 кв.м предназначены для обслуживания служебного помещения N 11 общей площадью 9 кв.м и образуют единое помещение, отделенное от коридора капитальными стенами. Вход в указанное помещение осуществляется через дверь из коридора 1 этажа указанного выше жилого дома.

Таким образом, суд первой инстанции, учитывая характер расположения в жилом доме по указанному выше адресу спорных помещений N 8 - 11, пришел к обоснованным выводам о том, что указанные помещения не предназначены для обслуживания более одного помещения в доме, что на них правовой режим общего имущества многоквартирного жилого дома не распространяется.

При таких обстоятельствах в удовлетворении иска в части обязания ответчика освободить указанные выше спорные помещения отказано правомерно (извлечение из Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 25 ноября 2009 г. N А33-14135/2008).

5. Суд установил, что проектировались спорные помещения в целях, не связанных с обслуживанием других помещений и до создания истца и возникновения права собственности у отдельных лиц на квартиры, в связи с чем пришел к выводу о недоказанности истцом факта использования спорных помещений исключительно в качестве вспомогательных объектов

..Состав общего имущества в многоквартирном доме определен Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, согласно подпункту "а" пункта 2 которых в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, то есть помещения общего пользования.

Из приведенных норм следует, что к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме относятся помещения, предназначенные исключительно для обслуживания иных помещений в многоквартирном доме, которые не могут использоваться самостоятельно, поскольку имеют только вспомогательное назначение.

В обоснование своих позиций лицами, участвующими в деле, были представлены заключение ОАО "Забайкалстрой" от 13.10.2008, акт осмотра от 15.10.2008, экспликация к техническому паспорту 1974 года, схема помещений, составленная истцом, план приватизации БТИ к акту обследования, акт приема-передачи от 11.09.2006, договоры аренды с лицами, занимающими спорные помещения.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, суды обеих инстанций установили отсутствие правопритязаний на помещения теплового и водомерного узла, наличие у них отдельных самостоятельных входов и выходов, проектирование спорных помещений в целях, не связанных с обслуживанием других помещений и до создания истца и возникновения права собственности у отдельных лиц на квартиры, в связи с чем пришли к правомерным выводам о недоказанности истцом факта использования спорных помещений исключительно в качестве вспомогательных объектов для обслуживания помещений данного дома и невозможности их (спорных помещений) отнесения к общему имуществу собственников жилого дома (извлечение из Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 2 июня 2009 г. N А78-3762/08-Ф02-2496/09).

6. Судом отменено решение о признании права общей долевой собственности на это помещение за собственниками помещений дома. ФАС октуга указал, что что в период с 2008 по 2009 годы, спорное помещение подвала передано по договору в аренду для использования под коммерческий центр (фотостудию). Это обстоятельство порождает сомнение в техническом назначении спорного подвала, которое судами не устранено

Товарищество собственников жилья "Доходный дом М.И.Беляева" (далее - товарищество) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к администрации г. Хабаровска (далее - администрация) о признании права общей долевой собственности на это помещение за собственниками помещений дома.

Иск обоснован тем, что спорное помещение относится к общему имуществу дома, так как в нем находится техническое оборудование, предназначенное для обслуживания более чем одного помещения дома. Данное обстоятельство установлено вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по другому делу. Поэтому иск должен быть удовлетворен на основании статьи 290 ГК РФ, статьи 36 ЖК РФ.

Иск в части признания права общей долевой собственности на помещение удовлетворен.

Признавая право общей долевой собственности на помещение, суды, руководствуясь положениями статьи 69 АПК РФ, исходили из того, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Хабаровского края по делу N А73-13288/2006-63 установлены преюдициально значимые для настоящего спора обстоятельства относимости данного помещения к общему имуществу дома.

Между тем согласно части 2 статьи 69 АПК РФ не нуждаются в доказывании обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными актами арбитражного суда по другому делу, в котором участвовали те же лица.

В рассмотрении дела N А73-13288/2006-63 не участвовало ХГОООИ "Солидарность", привлеченное к участию в настоящем деле, следовательно, вывод судов о том, что обстоятельства, установленные в рамках дела N А73-13288/2006-63, имеют преюдициальное значение для настоящего спора, не согласуется с положениями вышеназванной нормы права.

Кроме того, признавая значимость для настоящего спора выводов, изложенных в решении по указанному делу, суды не учли следующее.

Согласно статье 36 ЖК РФ к общему имуществу дома, на которое возникает право общей долевой собственности, относятся, в частности, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы). То есть объектом общей долевой собственности в силу указанной нормы права являются исключительно технические подвалы.

Из решения по делу N А73-13288/2006-63 не усматривается, что суд установил факт того, что спорное помещение является техническим подвалом, требующим постоянного открытого доступа к находящемуся в нем инженерному оборудованию для целей его эксплуатации и контроля. В рамках этого же дела суд не выяснял условия эксплуатации данного оборудования и коммуникаций с точки зрения того, что согласно техпаспорту по состоянию на 2006 год спорное помещение использовалось под фотоателье.

Данный факт нуждался в судебном исследовании по настоящему спору, учитывая, что в период с 2008 по 2009 годы, то есть после принятия судебных актов по делу N А73-13288/2006-63, это же помещение передано по договору от 02.07.2008 в аренду ХГОООИ "Солидарность" для использования под коммерческий центр (фотостудию). Это обстоятельство порождает сомнение в техническом назначении спорного подвала, которое судами не устранено.

Ошибка в применении статьи 69 АПК РФ при разрешении настоящего спора привела к тому, что суды самостоятельно не выясняли значимые для его разрешения факты, позволяющие признать спорное подвальное (цокольное) помещение общим имуществом дома, и не исследовали соответствующие доказательства. Более того, такие доказательства в материалах дела отсутствуют.

Вследствие этого решение и постановление апелляционного суда в части признания права общей долевой собственности домовладельцев на спорное помещение подлежат отмене как принятые по неустановленным в полном объеме обстоятельствам дела и с нарушением норм права.

При новом рассмотрении дела суду следует всесторонне проверить доводы истца об относимости спорного помещения к общему имуществу дома и доводы ответчика о наличии права муниципальной собственности на него, с этой целью предложить сторонам представить необходимые доказательства в подтверждение данных фактов. В зависимости от установленного судам следует разрешить спор (извлечение из Постановления ФАС Дальневосточного округа от 22 апреля 2010 г. N Ф03-2168/2010).

7. Назначение спорных нежилых помещений: лаборатория, магазин, магазин промышленных товаров, сами помещения – нежилые; назначения частей помещений: тамбур, зал торговый, подсобное помещение; выводами эксперта лишь подтверждается наличие в спорных нежилых помещениях инженерных коммуникаций, требующих к ним доступа специалистов, однако, заявителем не оспаривается невозможность доступа в такие помещения. Установлено, что спорные помещения использовались как самостоятельные нежилые помещения, которые сдавались в аренду, в том числе и самим ТСЖ

Товарищество собственником жилья "Красный проспект, 13" (далее – заявитель, ТСЖ, товарищество) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением о признании недействительными распоряжений Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области (далее - заинтересованное лицо, ТУ Росимущество) №678-р от 30.05.2007г., №1081-р от 21.08.2007г. в части включения в реестр федерального имущества в состав государственной казны Российской Федерации нежилых помещений подвала жилого дома №13 по Красному проспекту в г. Новосибирске..., площадью 203,1 кв.м.

..Состав общего имущества в многоквартирном доме определяется Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006г. № 491, в которых включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, то есть помещения общего пользования.

..Из приведенных положений нормативно-правовых актов следует, что к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме относятся помещения, которые не могут использоваться самостоятельно, поскольку имеют только вспомогательное назначение. Частично удовлетворяя заявленные требования ТСЖ, суд основывался на выводах эксперта по отнесению нежилых помещений подвала жилого дома к инженерным коммуникациям, необходимых для обслуживания более одного помещения в данном доме, однако указанные обстоятельства сторонами не оспаривались; а возможность их использования по иному назначению подтверждается передачей помещений на праве хозяйственного ведения ФГУП "ФТ-Центр"; а равно сдачей этих помещений ТСЖ "Красный проспект, 13" в аренду , что следует из материалов дела: акт №04-10-01/81 проверки технического состояния жилищного фонда, инженерного оборудования и придомовых территорий (л.д.7,8 т.1); акт использования нежилых помещений, расположенных в здании по Красному проспекту, 13 от 18.05.2005г. (л.д.79, 80 т.1), указанное не отрицалось и представителем ТСЖ в суде апелляционной инстанции, пояснившей, что спорные помещения сдаются в аренду ТСЖ, в том числе и помещения, в которых находятся коммуникации, к коммуникациям имеется свободный доступ; однако не учел, что само по себе нахождение в спорныхпомещениях (которые признаны судом принадлежащими на праве общей долевой собственности ТСЖ) инженерных коммуникаций, системы теплоснабжения, холодного и горячего водоснабжения, бытовой канализации, не является достаточным для признания таких помещений предназначенных для обслуживания более одного помещения в данном доме. Из выписок из реестра объектов капитального строительства на спорные нежилые помещения (л.д. 95-98, т.1), экспликациям к поэтажным планам помещений (л.д.100,102,103, т.1) следует назначение спорных нежилых помещений: лаборатория, магазин, магазин промышленных товаров, сами помещения – нежилые; назначения частей помещений: тамбур, зал торговый, подсобное помещение; указанное назначение нежилых помещений ТСЖ "Красный проспект, 13" под сомнение не поставлено; выводы эксперта применительно к указанным обстоятельствам не подтверждают факт изменения назначения спорных помещений; выводами эксперта (заключение от 05.10.2009г. (л.д. 121-126, т.3) лишь подтверждается наличие в спорных нежилых помещениях инженерных коммуникаций, требующих к ним доступа специалистов, однако заявителем не оспаривается невозможность доступа в такие помещения. В связи с чем, выводы суда первой инстанции о принадлежности части спорных нежилых помещений ТСЖ "Красный проспект, 13" на праве общей долевой собственности только на основании выводов эксперта, без дачи оценки иным представленным в материалы дела доказательствам, а равно не подтверждения заявителем допустимыми и относимыми доказательствами по делу обстоятельств невозможности использования и доступа к спорным нежилым помещениям, нельзя признать обоснованными.

Постановлением ФАС Западно-Сибирского округа в постановлении от 20 мая 2010 г. по делу N А45-589/2008 указал, что в силу прямого указания этой нормы право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы.

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 N 489-О-О отмечено, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Арбитражным судом апелляционной инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что спорные помещения использовались как самостоятельные нежилые помещения, которые сдавались в аренду, в том числе и самим ТСЖ "Красный проспект 13".

Суд апелляционной инстанции при рассмотрении дела, исследуя представленные сторонами доказательства, пришел к выводу о том, что технические характеристики спорных помещений, их назначение и использование не позволяют отнести их к объектам общей долевой собственности, являющихся в силу статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственностью собственников квартир в многоквартирном доме (извлечение из Постановления Седьмого ААС по делу № 07АП-316/10).

8. Судами установлено, что спорные помещения еще до создания ТСЖ использовались как самостоятельные нежилые помещения, а уполномоченный представитель собственника имущества сдавал эти помещения в аренду

.. Товарищество собственников жилья "Красный проспект 13" (далее - ТСЖ "Красный проспект 13") обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к Мэрии города Новосибирска о признании недействительным права муниципальной собственности на нежилые помещения - комнаты на поэтажном плане подвала N N 8, 9, 12-22, литера XVII, общей площадью 127,1 кв.м, и N N 1-25, литера VIII, общей площадью 307 кв.м., расположенных по адресу: город Новосибирск, улица Красный проспект, 13, а также о признании за собственниками помещений многоквартирного жилого дому по адресу город Новосибирск, улица Красный проспект, 13 права общей долевой собственности на данные помещения.

Решением суда от 05.08.2009, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 22.10.2009, в удовлетворении иска отказано.

Судами установлено и подтверждается материалами дела, что спорные помещения еще до создания ТСЖ "Красный проспект 13" использовались как самостоятельные нежилые помещения, а уполномоченный представитель собственника имущества сдавал эти помещения в аренду.

Из материалов дела усматривается, что спорные помещения используются под размещение ресторана, пельменной, магазина. Из технических документов на помещения следует, что в них расположены кухня, обеденный зал, гардеробная, туалеты и другие помещения, не соответствующие по назначению техническому подвалу.

Возникшее в надлежащем порядке право муниципальной собственности на спорное помещение может быть прекращено лишь по основаниям, установленным статьей 235 Гражданского кодекса Российской Федерации.

ВАС РФ в определении от 31 мая 2010 г. N ВАС-7033/10 в отказном определении указал: установив, что спорные помещения имеют самостоятельное функциональное назначение, выделены для целей, не связанных с обслуживанием жилого дома, суды, исходя из положений статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о том, что на них не распространяется режим общей долевой собственности.

Выводы судов относительно применения норм Жилищного кодекса Российской Федерации в данном деле соответствуют правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09 (извлечение из Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 10 февраля 2010 г. по делу N А45-16654/2008).

9. Наличие коммуникаций в спорных помещениях, принадлежащих ответчику, не дает оснований автоматически считать этот объект недвижимости общей долевой собственностью домовладельцев, поскольку согласно технической документации БТИ данные помещения не обладают признаками, характерными для технического подвала, и истцом обстоятельства отнесения их к техническим не доказаны

Товарищество собственников жилья "Кривоколенный-9" (далее - ТСЖ "Кривоколенный-9") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту имущества города Москвы (далее - ДИГМ) о признании права общей долевой собственности на технический подвал (подвальное помещение) общей площадью 369,6 кв. м (согласно планам МосгорБТИ), расположенный по адресу: г. Москва, Кривоколенный пер., д. 9, стр. 1 за собственниками многоквартирного жилого дома.

..Решением Арбитражный суд города Москвы от 18 марта 2010 г., оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 мая 2010 г., в удовлетворении исковых требований отказано.

Отказывая в удовлетворении иска суды, с учетом, установленных по делу обстоятельств признали, что наличие коммуникаций в спорных помещениях, принадлежащих ответчику, не дает оснований автоматически считать этот объект недвижимости общей долевой собственностью домовладельцев, поскольку согласно технической документации БТИ данные помещения не обладают признаками, характерными для технического подвала, и истцом обстоятельства отнесения их к техническим не доказаны.

В силу прямого указания статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации право общей долевой собственности домовладельце возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, наличие которых в домовладении N д. 9, стр. 1 по Кривоколенному переулку в городе Москве, судами не установлено (извлечение из Постановления ФАС Московского округа от 25 августа 2010 г. N КГ-А40/8070-10 по делу N А40-90250/09-59-657).

10. Факт использования помещения в течение длительного времени под размещение магазина свидетельствует о возможности его использования как самостоятельного объекта недвижимости

..Суды пришли к обоснованному выводу, что истцом не представлены в доказательства размещения в спорном здании инженерных коммуникаций и иного оборудования, относящегося к обслуживанию всего дома, т.е. к общедомовому имуществу. Более того, факт использования помещения в течение длительного времени под размещение магазина свидетельствует о возможности его использования как самостоятельного объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает обжалуемые решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.08.2009 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2009 законным и не подлежащим отмене (извлечение из Постановления ФАС Поволжского округа от 1 апреля 2010 г. по делу N А65-13670/2009).

11. Первоначально данное помещение было передано в аренду Обществу по договору аренды в 1997 году под выставку-продажу, в настоящее время согласно договору аренды от 27.08.2002 используется Обществом под кафе. При таких условиях нахождение в этом помещении инженерного оборудования - при использовании помещения в течение длительного времени как самостоятельного - не свидетельствует о его вспомогательном значении и предназначении исключительно для обслуживания иных помещений в многоквартирном доме

Товарищество собственников жилья "Кронверк-8" (далее - ТСЖ "Кронверк-8") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) о признании права общей долевой собственности на помещение 6-Н (кадастровый номер 78:3051:0:2:6) площадью 210,3 кв.м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, улица Кронверкская, дом 8, литера А, а также о признании недействительной государственной регистрации права собственности Санкт-Петербурга на указанное помещение.

Постановлением апелляционного суда от 02.04.2010 решение от 07.10.2009 отменено, в иске отказано.

В силу подпункта "а" пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества включаются, в частности, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

С учетом приведенной нормы и разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащихся в постановлении от 23.07.2009 N 64, апелляционный суд правомерно указал на то, что право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы.

Из приведенных норм следует, что отнесение помещения к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме связано с тем, что по своему назначению помещение предназначено для обслуживания более одного помещения в доме. Между тем апелляционным судом установлено, что спорное помещение задолго до создания ТСЖ "Кронверк-8" использовалось как самостоятельное нежилое помещение, прошло технический и кадастровый учет. Первоначально данное помещение было передано в аренду Обществу по договору аренды от 19.12.1997 N 15-А004163 под выставку-продажу, в настоящее время согласно договору аренды от 27.08.2002 N 15-А004163 используется Обществом под кафе. При таких условиях нахождение в этом помещении инженерного оборудования - при использовании помещения в течение длительного времени как самостоятельного - не свидетельствует о его вспомогательном значении и предназначении исключительно для обслуживания иных помещений в многоквартирном доме (извлечение из Постановления ФАС Северо-Западного округа от 21 июня 2010 г. по делу N А56-7623/2008).

12. Поскольку к началу реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.91 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", спорное помещение было учтено и сформировано как помещение для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и доказательств использования его на тот момент фактически в качестве общего имущества домовладельцами истец не представил, суд правомерно отказал в иске

Товарищество собственников жилья "Дом Ланского" (далее - ТСЖ "Дом Ланского") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ), Управлению Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (далее - Управление) о признании недействительной государственной регистрации права собственности Санкт-Петербурга на нежилое помещение 3-Н с кадастровым номером 78:1269:0:10:2, расположенное в жилом доме по адресу: Санкт-Петербург, ул. Маяковского, д. 48, лит. А; о признании права общей долевой собственности собственников помещений в жилом доме (домовладельцев) на указанное помещение.

Решением от 30.07.2009 в удовлетворении заявленных требований отказано, в том числе по мотиву пропуска срока исковой давности, о применении которой заявил КУГИ, поскольку данный срок необходимо исчислять со дня, когда собственники квартир узнали или должны были узнать о нарушении своего права, а не с момента создания товарищества.

Как установлено судом и подтверждается имеющимися в деле документами, в том числе справкой Проектно-инвентаризационного бюро Центрального района, нежилое помещение 3-Н оборудовано как складское в подвале строения при капитальном ремонте дома, в учетной документации числится с 1989 года; до капитального ремонта в данной части дома по состоянию на 1977 год числились нежилые помещения 3-Н, 4-Н, 6-Н, 10-Н как складские и помещение 5-Н ателье, сформированные, в свою очередь, на площади квартир и двух складских помещений. После капитального ремонта дома в 1989 году помещение 3-Н использовалось как складское, что не отрицалось и представителями ТСЖ "Дом Ланского"; в отношении данного помещения заключались договоры аренды с различными лицами.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении Президиума от 02.03.2010 N 13391/09, правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в жилых домах, построенных до начала действия законодательного разрешения приватизации жилищного фонда, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. В случае если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома. При этом для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Таким образом, право общей долевой собственности на общее имущество возникает в момент приватизации первого помещения в доме и в отношении того имущества, которое фактически на этот момент использовалось в качестве общего.

Поскольку к началу реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.91 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", спорное помещение было учтено и сформировано как помещение для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и доказательств использования его на тот момент фактически в качестве общего имущества домовладельцами истец не представил, суд правомерно отказал в иске (извлечение из Постановления ФАС Северо-Западного округа от 18 июня 2010 г. по делу N А56-60395/2008).

13. Отправляя дело на новое рассмотрение, суд округа указал: как видно из материалов дела, спорные помещения сформированы как самостоятельные вторичные объекты недвижимости и в этом качестве прошли технический и кадастровый учет. Длительное время, как до создания товарищества, так и после, КУГИ сдавал спорные помещения в аренду под склад, что также подтверждает возможность их использования в иных не связанных с обслуживанием других помещений (квартир) дома целях

Вывод суда первой инстанции о том, что спорные подвальные помещения принадлежат собственникам помещений (домовладельцам) многоквартирного жилого дома на праве общей долевой собственности в силу закона, обоснован результатами технической экспертизы, подтвердившей наличие в этом помещении инженерных коммуникаций и технологического оборудования, предназначенных для обслуживания более одного помещения в жилом доме.

Между тем согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы.

Из раздела 2.3 "Эксплуатационные показатели общего имущества" технико-экономического паспорта многоквартирного дома (л.д. 26, т. 2) следует, что технические помещения, к числу которых отнесены водомерные узлы, занимают площадь лишь 10 кв.м. Без надлежащей оценки данного обстоятельства суд признал общим имуществом все помещения подвала.

Как видно из материалов дела, спорные помещения сформированы как самостоятельные вторичные объекты недвижимости и в этом качестве прошли технический и кадастровый учет. Длительное время, как до создания товарищества, так и после, КУГИ сдавал спорные помещения в аренду под склад, что также подтверждает возможность их использования в иных не связанных с обслуживанием других помещений (квартир) дома целях. Данному обстоятельству суд надлежащей оценки не дал.

При таких обстоятельствах дело подлежит направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду надлежит учесть изложенное, принять законное и обоснованное решение, в зависимости от которого распределить судебные расходы по кассационной жалобе (извлечение из Постановления ФАС Северо-Западного округа от 12 апреля 2010 г. по делу N А56-22997/2009).

14. Помещения образованы из помещений подвала, были сформированы до создания товарищества и учтены при инвентаризации еще в 1992 - 1993 годах; технологические помещения, предназначенные для обслуживания многоквартирного дома, в спорных помещениях отсутствуют; данные помещения используются длительное время по самостоятельному назначению в целях, не связанных с обслуживанием дома, в том числе для размещения кафе, под магазин, под фотоателье

..Наряду с помещениями, предназначенными для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющих самостоятельного назначения, в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые могут использоваться самостоятельно. Таким помещения являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, входящих в состав общего имущества.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, в том числе информацией Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", помещения 46Н, 43Н (впоследствии разделено на 61Н и 62Н), 37Н образованы из помещений подвала, были сформированы до создания товарищества и учтены при инвентаризации еще в 1992 - 1993 годах; технологические помещения, предназначенные для обслуживания многоквартирного дома, в спорных помещениях отсутствуют; данные помещения используются длительное время по самостоятельному назначению в целях, не связанных с обслуживанием дома, в том числе помещение 46Н - для размещения кафе, помещение 43Н - под магазин, помещение 37Н - под фотоателье.

При таких обстоятельствах суд, установив, что спорные помещения не могут считаться вспомогательными по отношению к другим помещениям в доме, правомерно не усмотрел оснований для распространения на данные помещения режима общего имущества многоквартирного дома и удовлетворения требования ТСЖ "ИнДом" (извлечение из Постановления ФАС Северо-Западного округа от 19 марта 2010 г. по делу N А56-4291/2009).

Вернуться к началу обзора практики: "Технические подвалы в многоквартирном доме как общее имущество собственников. Судебная практика" (вопросы назначения помещений, признания права, истребования из незаконного владения)

Рекомендуемые публикации:

• Технические подвалы в многоквартирном доме. Истребование из незаконного владения и срок исковой давности. Судебная практика
• Кому должны принадлежать подвалы в многоквартирных домах?
• Как вернуть подвалы собственникам?
• Исковое заявление об истребовании из чужого незаконного владения нежилого помещения, находящегося в подвале многоквартирного жилого дома
• Рубрика "Общее имущество в многоквартирном доме"