Бесплатная
Консультация:
Москва и МО
С-Петербург и ЛО
По России
  • Главная
  • Подвал многоквартирного дома. Кому принадлежит по мнению Конституционного Суда РФ
Подвал многоквартирного дома. Кому принадлежит по мнению Конституционного Суда РФ

Нижеприведенное извлечение из определения Конституционного Суда РФ почему-то обрадовало многие ТСЖ, которые воспряли духом и решили, что теперь-то в нелегкой борьбе с предпринимателями-собственниками помещений повалов и органами власти, продолжающими вносить в реестр, а потом и регистрировать право собственности на спорные подвалы, данное определение им существенно поможет отстоять свою позицию в суде.

Что же разъяснил КС РФ?

На самом деле только то, что и так было очевидно большинству юристов: нежилые помещения, в которых находится оборудование, предназначенное для обслуживания помещений дома (технические этажи, чердаки и подвалы) являются общей долевой собственностью домовладельцев, вне зависимости от каких-либо иных полезных свойств данных помещений. Но при этом КС РФ отметил, что могут быть и иные нежилые помещения в подвале, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, то есть могут отчуждаться.

Данное разъяснение, однако, не мешает Арбитражным судам "выявлять" иные полезные свойства у помещений, видеть их "самостоятельность" и приходить к выводу о том, что помещения подвалов не относятся к "вспомогательным", а вполне себе имеют самостоятельное назначение. При этом такие выводы строятся нередко на обстоятельствах фактического использования, а не предназначенности, указанной в технических документах.

В определении КС РФ от 19 мая 2009г. № 489-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалоб товариществ собственников жилья "Невский 163" и "Комсомольский проспект-71" на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации", указано следующее:

" ..2. По смыслу оспариваемых законоположений, к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений.

Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

Из части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не следует, что помещение должно быть предназначено для обслуживания всех или нескольких помещений и иметь исключительно технический характер.

Иных критериев, в том числе критерия наличия иных полезных свойств у помещения, который используется в судебной практике для исключения нежилых помещений из состава общего имущества собственников помещения в многоквартирном доме, часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не содержит.

При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491) использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3)".

В Определении от 17 июня 2010 года № 814-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы граждан Боброва Г. Е. и Репкиной М. Н. на нарушение их конституционных прав пунктом 1 статьи 290 ГК РФ и частью 1 статьи 36 ЖК РФ" КС РФ позицию подтвердил:

..По мнению заявителей, оспариваемые законоположения не соответствуют Конституции Российской Федерации, ее статьям 2, 8, 18, 34 (часть 1), 35 (часть 2) и 55, поскольку допускают отнесение подвальных помещений к общему имуществу собственников жилья не в зависимости от их назначения, а в зависимости от возможности использовать их в иных, помимо обслуживания других помещений жилого дома, целях.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 19 мая 2009 года N 489-О-О, помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования и являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Вопрос отнесения тех или иных помещений к такому имуществу требует учета фактических обстоятельств, установление и исследование которых составляет компетенцию судов общей юрисдикции.


Вернуться к началу обзора практики: "Технические подвалы в многоквартирном доме как общее имущество собственников. Судебная практика" (вопросы назначения помещений, признания права, истребования из незаконного владения)

Рекомендуемые публикации:

Пожалуйста, поделитесь, если статья была вам полезна