ЮРИДИЧЕСКАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ НА САЙТЕ

Получить бесплатную юридическую консультацию вы можете у наших коллег в регионе вашего проживания, заполнив поле всплывающего окна в правом нижнем углу экрана, либо перейдя по ссылке. Также можно позвонить по телефону:

РУБРИКИ:

Автострахование

Административное право

Гражданское право, ГК РФ

Жилищные споры

Участие в долевом строительстве

Защита прав потребителей

Земельные споры

Семейные споры

Трудовые споры, пенсии

 
 
 
 

Обязанность по внесению квартплаты возникает с момента выбора способа управления МКД и определения управляющей компании

ЖК РФ не предусматривает "временное управление" многоквартирными домами какими-либо организациями с функциями управляющей компании, платить которым "квартплату" собственники не обязаны. У собственников многоквартирного дома возникает обязанность по внесению платы за жилое помещение с момента выбора способа управления домом и определения управляющей компании или проведения открытого конкурса по выбору управляющей компании.

Если истец за свой счет производил расходы на содержание многоквартирного дома, он вправе требовать взыскания данных расходов с собственников многоквартирного дома не в качестве платы за жилое помещение по тарифам, установленным органами местного самоуправления, а в качестве компенсации реально понесенных (подтвержденных) расходов, связанных с добровольным принятием на себя обязанности собственников по содержанию общего имущества многоквартирного дома, в гражданско-правовом порядке


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

30 марта 2012 года г. Советская Гавань

Советско-Гаванский городской суд Хабаровского края
в составе председательствующего судьи Юманова Д.К.,
при секретаре Матаченко И.В.,
с участием представителя ответчика - адвоката Татарникова А.А., представившего удостоверение № 521 от 28.02.2003 г. и ордер № 10 от 30.03.2012 г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании
апелляционную жалобу Мостовлюк З.Я. на решение мирового судьи судебного участка № 40 г.Советская Гавань Хабаровского края от 28.12.2011 г. по гражданскому делу по иску
МУ УМЗ, ООО «ГУК-СЗ» к Мостовлюк З.Я. о взыскании платы за содержание и ремонт жилого помещения,

установил:

МУ УМЗ, ООО "ГУК-СЗ" обратились в суд с иском к Мостовлюк З.Я. о взыскании платы за содержание и ремонт жилого помещения, мотивируя свои требования тем, что ответчик проживает в квартире № дома № по ул.№ в г.№, однако обязанности по оплате за содержание и ремонт жилья не выполняет. Просили взыскать с ответчика плату за содержание и ремонт жилого помещения в пользу истца МУ УМЗ за период с 01.03.2007г. по 31.01.2008г. в сумме ... рублей ... копейки, в пользу истца ООО «ГУК-СЗ», с учетом последующих уточнений, за период с 24.08.2008 г. по 30.06.2011 г. в сумме ... рубля ... коп.

Решением мирового судьи судебного участка № 40 г. Советская Гавань Хабаровского края Молчановой Ю.Е. от 28.12.2011 г. требования истцов удовлетворены частично. А именно, с ответчика в пользу ООО «ГУК-СЗ» взыскана плата за содержание и ремонт жилого помещения за период с 24.08.2008 года по 30.06.2011г. в сумме ... рубля, расходы по уплате государственной пошлины в сумме ... рубля, а всего ... рублей. В иске МУ УМЗ отказано.

Мостовлюк З.Я. с апелляционной жалобой на указанное решение обратилась в Советско-Гаванский городской суд Хабаровского края.
В апелляционной жалобе ответчик указывает, что решение суда не является законным и обоснованным. Поскольку истцы не представили суду доказательств проведения капитального ремонта всех помещений спорного дома, то они не имеют право перекладывать бремя содержания данного имущества на плечи собственников квартир, т.к. после исполнения бывшим наймодателем обязательства по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме обязанность по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе на гражданах, приватизировавших жилые помещения. В судебное заседание истцы представили не отвечающие требованиям относимости и допустимости письменные доказательства того, что они якобы устраняли аварии в спорном доме и проводили частичный ремонт в некоторых его квартирах. Истцы в качестве доказательств капитального ремонта представили копии актов о приемке выполненных работ в период с 01.09. по 31.09.2010 года в квартире свидетеля Ш. Допрошенная в судебном заседании Ш. пояснила, что никакого ремонта истцы в ее квартире не проводили. После этого суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о вызове в судебное заседание и допросе всех собственников квартир, в которых согласно представленных истцами документов, проводился ремонт. Она утверждает, что никакого капитального ремонта в доме не проводилось. Суд не в праве возлагать на нее бремя содержания имущества, которое первоначально должен был отремонтировать муниципалитет, который не выполнил требования статьи 16 закона о приватизации. Кроме того, нормы ЖК РФ в части, регламентирующей порядок снижения платы за оказанные жилищные услуги, противоречат нормам Закона РФ «О защите прав потребителя» и нормам ГК РФ. Так ЖК РФ уполномочивает Правительство РФ издавать нормативные акты регламентирующие порядок снижения качества и в связи с этим стоимости услуг по ремонту и содержанию жилья. На гражданина возлагается обязанность доказать, путем подачи ежемесячно заявления управляющей компании, факт неоказания или оказания некачественной услуги, что противоречит положениям Закона «О защите прав потребителя», которым именно на лицо оказывающее услугу возложена обязанность доказать ее качество. Просит отменить решение мирового судьи и принять новое решение, отказав истцам в иске в полном объеме.

До судебного заседания от представителя истца Савенко А.В. поступили возражения на апелляционную жалобу ответчика, которая указывает, что управляющая компания приняла на себя полномочия по управлению, содержанию и ремонту многоквартирного дома. Ответчик Мостовлюк З.Я. была обязана вносить плату за жилищные услуги ООО «ГУК-СЗ», однако свои обязательства не исполняла, в связи с чем у истца возникло право истребовать задолженность за оказанные услуги в судебном порядке. Размер платы за жилищные услуги был утвержден Постановлениями Главы администрации г. № в 2008 г., 2009 г., 2010 г., 2011 г. В случае не оказания каких-либо услуг управляющей организацией, либо их ненадлежащего оказания, у ответчика имеется право обратиться в управляющую организацию с требованием об уменьшении размера платы за жилищные услуги. К истцу с заявлениями о перерасчете платы за жилое помещение в связи с ненадлежащим качеством услуг в спорный период ответчик не обращалась, каких либо документов о самостоятельно выполненных работах по ремонту общего имущества, влекущих уменьшение размера платы, ни истцам, ни в судебное заседание ответчик не предоставляла. В ответе № 5 обзора законодательной и судебной практики Верховного Суда РФ от 01.08.2007 г. говорится об обязанности бывшего наймодателя (муниципалитет) по производству капитального ремонта, жилых помещений многоквартирного ремонта (квартир), а не общего имущества дома. Кроме того, если в договоре приватизации указано, что квартира находиться в удовлетворительном состоянии, то собственник в этом случае не вправе требовать от бывшего наймодателя (муниципалитета) проведения капитального ремонта, жилого помещения многоквартирного ремонта (квартиры).

Мировой судья обоснованно определил, что Управляющая компания является фактическим исполнителем жилищных услуг для всех собственников и нанимателей многоквартирного д. ... ул. Советская в рамках заключенного договора Доверительного управления и договора на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома. Просит суд решение мирового судьи оставить без изменения, а апелляционную жалобу Мостовлюк З.Я. без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ответчика Татарников А.А. полностью сослался на доводы, изложенные в жалобе. Дополнительно пояснил, что в качестве основания, подтверждающего необоснованность взыскания истцом с ответчика платы за содержание жилья до 06.01.2009 г. является отсутствие как такового договора управления многоквартирным домом. При этом договор доверительного управления домом таковым не является.

Представители истцов и ответчик в судебное заседание не явились. О месте и времени судебного заседания были извещены надлежащим образом. Суд считает возможным в соответствии с положениями ст.167 ГПК РФ рассмотреть дело без их участия.

Судом установлено, что Мостовлюк З.Я. с 17 сентября 2008 г. является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: г.№, ул. № д. № кв. № (л.д.145). Ранее, с 17.03.1982 г., являлась нанимателем данного жилого помещения. Зарегистрирована по месту жительства одна. (л.д.16)

Как следует из договора доверительного управления муниципальным жилищным фондом, заключенного 29.12.2007 г., функции по содержанию и ремонту жилищного фонда г.№, в том числе жилого помещения № в д.№ по ул. №, в период с 01.01.2008г. по 06.01.2009 года, были возложены на ООО «ГУК-СЗ».

В соответствии с указанным договором спорное жилое помещение, поскольку на тот момент оно являлось муниципальным имуществом (до 17.09.2008 г.), было передано в доверительное управление.

При этом дом № по ул. № в управление истцам по результатам открытого конкурса, проводимого органом местного самоуправления не передавался, поскольку такой конкурс не проводился.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, выслушав представителя ответчика, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 330 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются, в том числе неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; неправильное применение норм материального права, в частности применение закона, не подлежащего применению.

Судом установлено, что мировым судьей при принятии обжалуемого решения допущено неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела и неправильное применение норм материального права, что является основанием для изменения решения.

Мировой судья в решении сделал вывод, что поскольку функции по содержанию и ремонту жилищного фонда г. № на основании договора доверительного управления муниципальным жилищным фондом в период с 01.02.2008 г. осуществляло ООО «ГУК-СЗ», то в соответствии с положениями раздела 8 Жилищного кодекса РФ, данное юридическое лицо является управляющей компанией, что дает ему основание в соответствии ч.7 ст.155 ЖК РФ требовать плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Однако данный вывод является ошибочным на основании следующего.

Согласно ст.4 Жилищного кодекса РФ, Жилищное законодательство регулирует отношения, в том числе по поводу: содержания и ремонта жилых помещений; управления многоквартирными домами; предоставления коммунальных услуг; внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Согласно ч.3, 4 ст.30 ЖК РФ, Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме.

Согласно ст. 39 ЖК РФ, Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Из содержания ст. 161 ЖК РФ в редакции, действующей в период возникновения спорных правоотношений следует, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или "иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией. Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Судом установлено, что впервые способ управления многоквартирным домом по адресу: г. Советская Гавань, ул. Советская, 32 - управление посредством управляющей организации ООО "Городская управляющая компания - служба заказчика", был выбран на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома, проведенном 05.01.2009 г. На этом же собрании принято решение о размере платы за содержание и ремонт жилого помещения согласно действующему постановлению Главы администрации города Советская Гавань.

В соответствии с п. 8.1 договора на управление, содержание и ремонт указанного многоквартирного дома заключенного собственниками жилого дома с управляющей компанией ООО «Городская управляющая компания - служба заказчика», он вступает в силу с 06 января 2009 г.

В силу ст. 162 Жилищного кодекса РФ, Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Судом установлено, что в предусмотренном законом порядке до 06.01.2009 г. договор управления домом ни с кем из собственников этого дома не заключался.
Учитывая изложенное, истец до 06.01.2009 года не являлся для собственников многоквартирного дома управляющей компанией в том смысле, который изложен в Жилищном кодексе РФ, в связи с чем не вправе требовать с собственников этого дома плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, которая является обязанностью для этих собственников и подлежит уплате именно управляющей компании.

Согласно ст.10 ЖК РФ, жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности.

По мнению суда, из действий участников жилищных отношений между собственниками многоквартирного дома и организациями, в оперативном и доверительном управлении которых находился муниципальный жилищный фонд, жилищные права и обязанности не возникли, поскольку жилищным кодексом в случае пассивной позиции собственников многоквартирного дома предусмотрена обязанность органов местного самоуправления провести открытый конкурс по отбору управляющей организации (ч.4 ст.161 ЖК РФ), что свидетельствует о невозможности временного управления многоквартирными домами какими-либо организациями с функциями управляющей компании до проведения этого конкурса.

Учитывая изложенное, у собственников многоквартирного дома не возникает предусмотренная ст.153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение до того момента, пока не выбран способ управления многоквартирным домом и не определена управляющая компания (в случае выбора такого способа управления домом) или не проведен открытый конкурс по выбору управляющей компании.

В случае, если истец за свой счет производил расходы на содержание многоквартирного дома, он вправе требовать взыскания данных расходов с собственников многоквартирного дома не в качестве платы за жилое помещение по тарифам, установленным органами местного самоуправления, а в качестве компенсации реально понесенных (подтвержденных) расходов, связанных с добровольным принятием на себя обязанности собственников по содержанию общего имущества многоквартирного дома, в гражданско-правовом порядке.

При таких обстоятельствах, доводы ответчика в указанной части, являются обоснованными.

Учитывая, что суд не вправе выходить за пределы заявленных требований, то есть самостоятельно не может изменить предмет или основание иска, требование истов о взыскании с ответчика платы за содержание и ремонт жилого помещения за период до 06 января 2009 года, основанием которого являются жилищные правоотношения, связанные с обязанностью собственника жилого помещения вносить плату за жилое помещение управляющей компании, удовлетворению не подлежит.

Поскольку с 06.01.2009 года управление многоквартирным домом по адресу: г. №, ул. №, № осуществляется посредством управляющей организации ООО "ГУК-СЗ, что свидетельствует из представленного договора на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, требование ООО "ГУК-СЗ" в части взыскания с ответчика платы за содержание и ремонт жилого помещения за период с 06.01.2009 года по 30.06.2011 года является обоснованным.

Решение мирового судьи подлежит изменению, из периода взыскания следует исключить период с 24.08.2008 г. по 05.01.2009 г., что составляет сумму ... рубль (... + доначисление ...).

В остальном мировым судьей при вынесении решения правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, собранным по делу доказательствам дана надлежащая оценка, а доводы апелляционной жалобы не содержат оснований к отмене решения.

Доводы ответчика о необходимости проведения капитального ремонта для получения права на взыскание платы за содержание жилья, суд находит несостоятельными, поскольку наймодатель не обязан до передачи жилого помещения или после в собственность нанимателю производить капитальный ремонт всего общего имущества многоквартирного дома. Такая обязанность нормативно не установлена.

Судом было установлено, что ответчик в установленном порядке с заявлением об изменении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения к истцам не обращался. Таким образом, доводы ответчика о необходимости изменения размера данной платы заявлены необоснованно. Мировым судьей со ссылкой на Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491, в решении обоснованно указано, что поскольку каких-либо заявлений, которые могли, бы являться основанием для изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность ответчиком не подавалось, соответствующих актов не составлялось, то оснований для изменения размера платы не имеется.

Доводы ответчика о том, что нормы ЖК РФ противоречат нормам Закона РФ «О защите прав потребителя» и нормам ГК РФ не могут быть предметом рассмотрения по заявленному иску, поскольку не относится к компетенции районных судов.
Учитывая вышеизложенное и руководствуясь ст.ст. 198, 328-330 ГПК РФ, суд,

определил:

Решение мирового судьи судебного участка № 40 г.Советская Гавань Хабаровского края от 28.12.2011 г. изменить.
Иск ООО "ГУК-СЗ" удовлетворить частично.
Взыскать с Мостовлюк З.Я. в пользу ООО «ГУК-СЗ» плату за содержание и ремонт жилого помещения за период с 06.01.2009 г. по 30.06.2011 г. в размере ... рубль, расходы по уплате государственной пошлины в размере ... рубль, а всего взыскать ... рублей.
В остальной части иска отказать.
Определение вступает в силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу при условии, что были исчерпаны иные способы обжалования судебного постановления до дня вступления его в законную силу.
Мотивированное определение изготовлено 09 апреля 2012 года.


Вернуться в обобщение практики: Судебная практика взыскания задолженности за жилищно-коммунальные услуги. Решения судов, комментарии


Copyright © Logos-pravo.ru
При копировании гиперактивная ссылка "Logos-pravo.ru" обязательна.
 
Новое на сайте
 

Развод, раздел имущества супругов, дети, алименты

Уровень шума в квартире

Размер алиментов

Жалоба по КоАП РФ

Расселение аварийного дома

Иски в суд, ходатайства

       
Расчет госпошлины     |     Реквизиты для уплаты госпошлины в суд
     Студия «Граф» - создание сайтов