В Арбитражный суд Омской области

Истец: Жилищно-строительный кооператив "Омич-2",
644007 г. Омск, ул. Герцена, 79

Ответчик: Индивидуальный предприниматель
Гоппе Снежана Анатольевна,
644007 г. Омск, ул. Фрунзе
угол Орджоникидзе, 49/46, кв. 59

цена иска: 2 969 960 рублей

представителя истца по делу № 46-1506/2011

Доводы в порядке статьи 41 АПК РФ

Ответчиком по делу представлен отзыв на исковое заявление ЖСК "Омич-2" о демонтаже рекламных конструкций и взыскании неосновательного обогащения.

Доводы ответчика, изложенные в отзыве основаны на неправильном понимании норм права.

1. Способ защиты права. Согласно ст. ст. 166, 167 ГК РФ, ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом с момента ее совершения. Заявления отдельного требования о признании сделки недействительной в силу ее ничтожности не требуется (ст. 12 ГК РФ).

Согласно статье 196 ГК РФ, общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Учитывая, что на требование о взыскании неосновательного обогащения распространяется общий срок исковой давности, истец просит взыскать сумму неосновательного обогащения за три года, предшествующие подаче настоящего иска.

Учитывая отсутствие правовых оснований для пользования общим имуществом собственников, размещенные на внешней несущей конструкции дома рекламные вывески подлежат демонтажу.

2. Основания недействительности сделки. Согласно п. 5 статьи 19 закона "О рекламе", установка и эксплуатация рекламной конструкции осуществляются ее владельцем по договору с собственником земельного участка, здания или иного недвижимого имущества, к которому присоединяется рекламная конструкция, либо с лицом, управомоченным собственником такого имущества, в том числе с арендатором.

Как верно отмечено представителем ответчика в отзыве на иск правом распоряжаться общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме обладают сами собственники помещений. Данное положение распространяется и на собственников помещений дома, в котором создан и осуществляет функции управления жилищно-строительный кооператив.

Согласно ч. 2 статьи 129 ЖК РФ на отношения собственности в многоквартирном доме в жилищном кооперативе при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним членом жилищного кооператива распространяется действие главы 6 настоящего Кодекса.

В главе 6 Жилищного кодекса РФ, присутствует статья 36, согласно которой, в частности, "собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности... крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.."

Согласно ч. 2-4 указанной статьи ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме... Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции... По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Таким образом, права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на пользование, владение и распоряжение общим имуществом императивно определены законом и не могут быть ограничены ни уставом (ТСЖ, либо ЖСК), ни тем более наличием самого факта обслуживания дома жилищным кооперативом.

16.10.2006 г. между ЖСК "Омич-2" в лице председателя Аристова Владимира Васильевича (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был подписан договор аренды торцов дома по ул. Герцена, 79 справа и слева, в соответствии с которым ответчику передавались во временное пользование указанные объекты под размещение рекламы. Договор заключался на неопределенный срок. Однако указанный договор не соответствует закону и является недействительным по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 с. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников.

В нарушение указанной нормы права, а также вышеприведенных норм статьи 36 ЖК РФ, согласие собственников на размещение рекламных конструкций на фасаде дома №79 по ул. Герцена в г. Омске при заключении договора аренды ответчиком получено не было.

Кроме того, истец неоднократно отправлял письма в адрес ответчика с указанием на недействительность "заключенного" договора и требованием заключить договор в надлежащей форме.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Указанный договор аренды от 16.10.2006 г. не соответствует требованиям ч. 1 ст. 247 ГК РФ, статье 36 ЖК РФ, следовательно, является ничтожным.

Кроме того, согласно ст. 119 ЖК РФ правом действовать без доверенности от имени жилищно-строительного кооператива, представлять его интересы и совершать сделки имеет председатель правления кооператива.

В силу статьи 183 ГК РФ, при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.

Как разъяснил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в случаях превышения полномочий органом юридического лица при заключении сделки пункт 1 статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации применяться не может. В данном случае в зависимости от обстоятельств конкретного дела суду необходимо руководствоваться статьями 168, 174 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом положений постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.05.98 N 9 "О некоторых вопросах практики применения статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации" (пункт 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.10.2000 N 57 "О некоторых вопросах практики применения статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации".

Как указано в Постановлении Пленума ВАС РФ от 14.05.1998 N 9, статья 174 Кодекса не применяется в случаях, когда орган юридического лица действовал с превышением полномочий, установленных законом. В указанных случаях надлежит руководствоваться статьей 168 Кодекса.

Согласно ч.2 статьи 44 ЖК РФ (в редакции по состоянию на 2006 года), "к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся ... принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме".. Председатель правления ЖСК не управомочен единолично принимать решение по данному вопросу.

3. О полномочиях ЖСК "Омич-2" на предъявление иска. Доводы, изложенные в отзыве на иск в части отсутствия полномочий ЖСК на обращение в суд не основаны на правильном понимании норм закона.

Согласно пункту 1 статьи 110 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

Подпунктом 2 пункта 2 статьи 119 названного Кодекса установлено, что председатель правления жилищного кооператива без доверенности действует от имени кооператива, в том числе представляет его интересы и совершает сделки.

Собственники вправе делегировать полномочия на обращение в суд третьим лицам, в том числе ЖСК. Как следует из Протокола № 5 внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома № 79 по ул. Герцена в г. Омске, проведенного в форме заочного голосования от 22 ноября 2010 года, собственниками помещений указанного дома принято решение в том числе об обращении в суд с требованием о демонтаже незаконно находящихся на здании № 79 по ул. Герцена в г. Омске рекламных конструкций, расположенных на фасаде дома. Принято также решение об обращении в суд с требованием о взыскании неосновательного обогащения за незаконное пользование общим имуществом собственников помещений дома и наделении полномочиями на обращение в суд с указанными требованиями ЖСК "Омич-2" (п. 3, 4, 7 Протокола).

подпись _______________ /Представитель А. А./

Все процессуальные документы по данному делу:

Письменные доводы в суд истца по делу о демонтаже рекламных конструкций (о недействительности договора "аренды торцов здания под размещение рекламы", заключенного между председателем ЖСК и ответчиком; о полномочиях ЖСК на предъявление иска в суд);

Письменные доводы в суд истца - 2 по делу о демонтаже рекламных конструкций (об основаниях недействительности договора аренды торцов дома, заключенного между ЖСК в лице председателя ЖСК и ответчиком);

Решение Арбитражного суда Омской области от 02.06.2011 года по делу № А46-1506/2011 (об обязании демонтировать и взыскании неосновательного обогащения);

Отзыв на апелляционную жалобу ответчика по делу об обязании демонтировать рекламные конструкции и взыскании неосновательного обогащения за пользованием фасадом жилого дома;

Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2011 года по делу № А46-1506/2011 (решение Арбитражного суда от 02.06.2011 оставлено без изменения)

Отзыв на апелляционную жалобу на определение арбитражного суда о возврате заявления о пересмотре решения по вновь открывшимся обстоятельствам

Заявление об исправлении опечатки (в исковом заявлении, а затем, в решении суда была допущена опечатка в отчестве ответчика: "Анатольевна", тогда как в паспорте гражданина "Анатолевна" - без буквы "ь")

Отзыв на кассационную жалобу ответчика по вышеуказанному делу;

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 23.11.2011 года (решение АС от 02.06.2011 и постановление Восьмого ААС от 25.08.2011 оставлены без изменения)

Образцы исков о демонтаже и взыскании, комментарии см. в рубрике "Общее имущество в многоквартирном доме"

Все документы в суд (процессуальные документы):

Исковые заявления в суд;
Заявления в суд (публичные правоотношения, особое производство..);
Ходатайства в суд, заявления;
Возражения (отзыв) на исковое заявление, жалобу, доводы в суд;
Жалобы в суд (апелляционные, кассационные, надзорные, частные);
Жалобы на постановление по делу об административном правонарушении;
Жалобы в прокуратуру, иные органы власти;
Жалобы, заявления, ходатайства в уголовном процессе;
Иные процессуальные документы;
Досудебные претензии (образцы), требования, ответы на претензии.