Может ли управляющая организация, в лице ее должностного лица, удостоверить доверенность собственника жилого помещения на голосование на общем собрании собственников МКД?

Прим. от 18.10.2017г.: в соответствии с ч. 2 ст. 48 ЖК РФ, доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями пунктов 3 и 4 статьи 185.1 ГК РФ или удостоверена нотариально.

Таким образом, в перечне лиц, установленных законом, имеющих право удостоверять доверенности на право голосования на общем собрании собственников, ни ТСЖ, ни ЖСК, ни управляющая компания не указана. См. подробнее: "Доверенность на право голосования на общем собрании собственников помещений МКД"

Из статьи 48 ЖК РФ, статьи 185 ГК РФ следует, что доверенность на голосование на общем собрании собственников помещений дома может быть удостоверена, в том числе, жилищно-эксплуатационной организацией по месту его жительства.

Понятие "жилищно-эксплуатационная организация" в действующем Жилищном кодексе РФ не содержится.

Ранее, в Жилищном кодексе РСФСР, утратившим силу с введением Жилищного кодекса РФ в 2005 году, содержались соответствующие нормы права. Так, в частности, как было указано в статье 22 кодекса, для эксплуатации государственного и общественного жилищного фонда создаются жилищно-эксплуатационные организации, деятельность которых осуществляется на основе хозяйственного расчета… Жилищно-эксплуатационные организации (ЖЭО) обеспечивают сохранность жилищного фонда и надлежащее его использование, высокий уровень обслуживания граждан, а также контролируют соблюдение гражданами правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории.

В настоящее время, управление, содержание и ремонт МКД осуществляется управляющими (коммерческими) организациями (УО), либо товариществами собственников жилья, которые не названы законом как жилищно-эксплуатационные организации.

Вместе с тем, как ранее существовавшие ЖЭУ, так и ныне функционирующие ТСЖ, УО, осуществляют управление, эксплуатацию жилого фонда, поэтому под жилищно-эксплуатационной организацией по смыслу статьи 185 ГК РФ можно понимать, в том числе и управляющую организацию, в предмет деятельности которой, входит, в том числе и эксплуатация жилищного фонда.

Пример из судебной практики

Истец, заявивший требования о признании решения общего собрания собственников недействительным, полагал, что подлежат исключению голоса тех лиц, от имени которых голосовали по доверенности, удостоверенной в ООО "ЖКУ №2" директором данного общества. Истец полагал, что данные доверенности являются недействительными, поскольку ООО "ЖКУ №2" не является управляющей организацией по месту жительства доверителя, как того требует ст. 185 ГК РФ. Доверенности, удостоверенные директором ООО "ЖКУ №2", составляют 13,02% от общего числа голосов или 875, 38 кв.м, которые, по мнению истца и его представителя, подлежат исключению из общего числа проголосовавших.

Судом отвергнуты приведенные доводы истца по следующим основаниям.

Сославшись на нормы права, предусмотренные в п. 1 и 2 статьи 48 ЖК РФ, п. 4 и 5 статьи 185 ГК РФ, суд отметил, что оспариваемые истцом доверенности, удостоверены генеральным директором ООО «ЖКУ №2» с приложением печати данной организации.

Согласно устава ООО "ЖКУ №2", предметом деятельности Общества является:

• управление многоквартирными домами и нежилыми зданиями и сооружениями;
• эксплуатация объектов недвижимости всех форм собственности;
• обеспечение предоставления коммунальных услуг и поставки энергоресурсов.

Общество осуществляет в установленном законодательством РФ порядке следующие основные виды деятельности:

• техническое содержание зданий, их инженерного оборудования;
• санитарное содержание зданий и придомовой территории;
• обеспечение предоставления коммунальных услуг по отоплению, холодному и горячему водоснабжению, водоотведению канализации, электроснабжению, газоснабжению, а также иных услуг;
• текущий ремонт, капитальный ремонт, другие виды деятельности.

Одним из установленных гражданским законодательством критериев, по которому доверенность может быть признана недействительной, является несоблюдение ее формы.

В данном случае доверенности совершены руководителем жилищно-эксплуатационной организацией в надлежащей письменной форме с приложением печати организации, а также с указанием в ней сведений, предусмотренных ст. 48 ЖК РФ, в том числе - полномочий касающихся проведения общего собрания и переданных доверенному лицу.

Так же суд обратил внимание на то, что ни один из собственников жилых помещений, выдававших доверенности, не обратился в суд лично, и не оспорил выданную им доверенность.

Таким образом, суд не нашел оснований для признания недействительными как доверенностей, так и соответствующих решений (из решения Дубненского городского суда Московской области от 21 июня 2013 г. по делу № 2-403/2013).

Вернуться к началу обзора судебной практики: "Доверенность на участие в общем собрании собственников"

Рекомендуем также обзор судебной практики: "Общее собрание собственников многоквартирного дома. Порядок проведения, судебная практика"