Вопрос: управляющая компания, занимающаяся содержанием и ремонтом общего имущества в нашем многоквартирном жилом доме не исполняет свои обязанности. Это выражается в том, что, с одной стороны, не устраняются даже течи в кровле доме, допускается выпадение кирпичей с фасада здания, тем самым здание разрушается, с другой стороны, управляющая компания передала в пользование одному из арендаторов нежилого помещения часть стены под рекламную вывеску. Мотивировали так, что "денег на доме для ремонта не хватает, за счет сдачи в аренду стены дома и получением за аренду денег, мы отремонтируем крышу".

Большинство собственников возражают против таких "заработков" управляющей компании за счет общего имущества. Куда обращаться с жалобой?

Ответ:

Претензии к управляющей компании в сфере ЖКХ могут быть связаны как с ее действиями, так и бездействием.

Незаконные действия управляющей компании

В качестве незаконных действий управляющей компании можно привести следующие:

• взимание оплаты с жильцов за содержание и ремонт общего имущества в размере, превышающем утвержденный местным органом самоуправления (администрацией города) или в размере, превышающим утвержденный общим собранием собственников;
• передача управляющей компанией во временное пользование третьим лицам элементов общего имущества собственников – фасадов, стен жилого дома под размещение рекламных конструкций в отсутствие разрешения на то собственников помещений дома, передача в аренду третьим лицам помещений подвалов, цоколей, иных мест общего пользования;
• чинение препятствий в пользовании общим имуществом – установление платы за посещение мест общего пользования (подвалов, чердаков, иных помещений);
• установление дополнительной оплаты за услуги управляющей компании, не включенные в утвержденный перечень услуг и, фактически навязываемые собственникам помещений, либо фактически не оказываемые.

Приведенный перечень незаконных действий управляющих компаний можно продолжить или конкретизировать, но, суть, думаю, ясна – собственники помещений жилого дома являются собственниками и общего имущества, соответственно, взимать плату за пользование таким имуществом никто не вправе, за исключением случая, когда сами собственники на общем собрании решили определить порядок пользования элементами общего имущества с введением за это платы; распоряжаться общим имуществом также вправе только собственники. И второе: размер оплаты за содержание и ремонт общего имущества не может устанавливаться произвольно.

"За счет дополнительных сборов сделаем ремонт"

Именно так некоторые управляющие компании успокаивают жильцов дома. Между тем, любые доходы от использования общего имущества являются собственностью жильцов дома, и решение о передаче в аренду принимается только собственниками (если, конечно, иное не определено решением общего собрания). Управляющая компания в любом случае должна исполнять обязанности по содержанию и ремонту вне зависимости от задолженности ряда собственников, о чем мы писали в статье "Текущий ремонт многоквартирного жилого дома при наличии задолженности по оплате услуг управляющей организации"

Прокуратура и Жилищная инспекция. Куда обращаться?

Названные органы имеют необходимые полномочия для разрешения существующих претензий к управляющей компании.

Прокурор, по результатам рассмотрения жалобы вносит представление должностному лицу управляющей компании об устранении нарушений жилищного законодательства, уполномоченное лицо жилищной инспекции выдает предписание об устранении выявленных нарушений.

В том случае, если представление или предписание не исполняется (а такое – не редкость), следует обращаться в суд, либо просить обратиться в суд прокурора, который имеет такое право (в интересах неопределенного круга лиц или лица, который самостоятельно не в состоянии защитить свои права, к примеру, права инвалида, проживающего в данном жилом доме)

Однако на практике, незаконное бездействие со стороны управляющих компаний, на наш взгляд, встречается гораздо чаще, нежели действие.

Незаконное бездействие управляющей компании

Бездействие выражается в том, что обязанность, возложенная на управляющую компанию договором и нормами законодательства, не исполняется. Подробнее рекомендуем статью "Жалоба на управляющую компанию. Примеры и образцы жалоб"