ЮРИДИЧЕСКАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ НА САЙТЕ

Получить бесплатную юридическую консультацию вы можете у наших коллег в регионе вашего проживания, заполнив поле всплывающего окна в правом нижнем углу экрана, либо перейдя по ссылке. Также можно позвонить по телефону:

РУБРИКИ:

Автострахование

Административное право

Гражданское право, ГК РФ

Жилищные споры

Участие в долевом строительстве

Защита прав потребителей

Земельные споры

Семейные споры

Трудовые споры, пенсии

 
 
 
 

Покупать жилье, в котором проживают дети, стало опасно!

Защита прав детей — дело безусловно благородное, нужное и социально оправданное, ведь ребенок сам себя защитить не может. Но вот как быть, если родители ребенка недобросовестно относятся к своим родительским обязанностям, своими действиями нарушают права ребенка? Защитить права такого несовершеннолетнего члена нашего общества призваны органы опеки и попечительства, в суд за защитой прав ребенка может обратиться и прокурор.

Но остановимся лишь на одной, наиболее значимой проблеме — жилищной проблеме. В каких случаях ребенок может лишиться прав на жилье? Может ли собственник жилого помещения — родитель ребенка продать квартиру, в которой проживает ребенок не спрашивая чье-либо согласие? Речь пойдет о Постановлении Конституционного Суда РФ (далее - КС РФ) от 8 июня 2010 года, где КС РФ сделал попытку урегулировать, а точнее, заполнить некоторые пробелы, обнаружившиеся в законе.

Повод к рассмотрению дела Конституционным Судом РФ

Итак, заявительница по делу гражданка В.В.Чадаева, 1993 года рождения, с 1997 года проживала с родителями в квартире, принадлежавшей на праве собственности ее отцу. В 2007 году квартира была продана гражданину М.Я.Вельгану, который в свою очередь в 2008 году продал ее гражданке В.Е.Скорняковой. Котласский городской суд Архангельской области, куда в интересах несовершеннолетней В.В.Чадаевой обратилась ее мать с иском о признании недействительными соответствующих договоров купли-продажи, решением от 3 февраля 2009 года, оставленным без изменения судом кассационной инстанции, отказал в удовлетворении указанных требований, признав несостоятельным довод истицы о нарушении ответчиками нормы пункта 4 статьи 292 ГК Российской Федерации и пояснив, что данная норма, действующая в редакции Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 213-ФЗ, распространяется на несовершеннолетних членов семьи собственника, которые находятся под опекой или попечительством либо остались без родительского попечения (о чем известно органу опеки и попечительства), В.В.Чадаева же к таким лицам не относится.

В итоге КС РФ признал пункт 4 статьи 292 ГК Российской Федерации в части, определяющей порядок отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника данного жилого помещения, если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы, не соответствующим Конституции Российской Федерации, ее статьям 38 (часть 2), 40 (часть 1), 46 (часть 1) и 55 (части 2 и 3), в той мере, в какой содержащееся в нем регулирование – по смыслу, придаваемому ему сложившейся правоприменительной практикой, – не позволяет при разрешении конкретных дел, связанных с отчуждением жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, обеспечивать эффективную государственную, в том числе судебную, защиту прав тех из них, кто формально не отнесен к находящимся под опекой или попечительством или к оставшимся (по данным органа опеки и попечительства на момент совершения сделки) без родительского попечения, но либо фактически лишен его на момент совершения сделки по отчуждению жилого помещения, либо считается находящимся на попечении родителей, при том, однако, что такая сделка – вопреки установленным законом обязанностям родителей – нарушает права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего.

Когда на сделку с жилым помещением необходимо согласие органа опеки

Сегодняшнее законодательство по общему правилу не требует согласия ограна опеки и попечительства на совершение сделки с жилым помещением, в котором проживает (и не является собственником) ребенок. Однако, случаи (исключения), когда такое согласие требуется в законе названы. В силу пункта 4 статьи 292 ГК Российской Федерации отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Как понимать фразу «оставшиеся без родительского попечения»? Как узнать о том, остались ли без попечения дети или нет?

Понятие «дети, оставшиеся без попечения родителей» раскрывается в пункте 1 статьи 121 Семейного кодекса Российской Федерации. К их числу относятся дети, чьи родители умерли, лишены родительских прав, ограничены в родительских правах, признаны недееспособными, родители которых болеют или длительное время отсутствуют, уклоняются от воспитания детей или от защиты их прав и интересов, в том числе при отказе взять своих детей из воспитательных учреждений, лечебных учреждений, учреждений социальной защиты населения и других аналогичных учреждений, а также в других случаях отсутствия родительского попечения.

Орган опеки и попечительства в трехдневный срок со дня получения сведений о ребенке, оставшемся без попечения родителей, обязан провести обследование условий жизни ребенка и, установив факт отсутствия попечения родителей, зарегистрировать эти данные в журнале первичного учета. Далее, сведения о несовершеннолетних членах семьи собственника данного жилого помещения, оставшихся без родительского попечения, направляются органом опеки и попечительства в орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущество в трехдневный срок со дня, когда органу опеки и попечительства стало известно об отсутствии родительского попечения.
Таким образом, сведения об отсутствии родительского попечения будут содержаться в графе «особые отметки» Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, а значит, на совершение сделки регистрирующий орган потребует согласие органа опеки. В случае отсутствия такого согласия сделка не пройдет госрегистрацию.

Что изменилось в связи с принятием Постановления КС РФ от 8.06.2010г.?

КС РФ признал неконституционным пункт 4 статьи 292 ГК РФ допускающий отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, которые формально не отнесены к находящимся под опекой или попечительством или к оставшимся (по данным органа опеки и попечительства на момент совершения сделки) без родительского попечения, но фактически лишены его на момент совершения сделки по отчуждению жилого помещения... То есть если у органа опеки данные об оставшемся без попечения родителей ребенке есть — согласие на сделку данного органа необходимо (закон требует!), а нет таких данных — для ребенка не страшно, сделка хоть и исполнена, но впоследствие будет признана недействительной судом и ребенку вернут жилое помещение.

Таким образом, имеем следующую картину: сведений о том, что ребенок является оставшимся без попечения родителей объективно не будет, им просто неоткуда взяться, ведь родитель-продавец, желающий поскорее получить деньги за квартиру не станет говорить всей правды. У регистрирующего органа также отсутствуют в этом случая основания для отказа в регистрации перехода права. То есть сделка на момент ее совершения будет по всем признакам являться законной, однако, потом может быть признана судом недействительной по тому основанию, что ребенок, имеющий в спорном жилом помещении право пользования, на момент отчуждения, фактически остался без попечения родителей. Например, окажется, что родитель, продавший квартиру, длительное время не проживал с ребенком (лежал в больнице, был в длительной коммандировке, в местах лишения свободы, жил в другой семье и т.д.). Как указал КС РФ в Постановлении, инициировать в судебном порядке защиту несовершеннолетнего, жилищные права которого нарушаются, могут родитель или иной законный представитель, прокурор, который в силу статьи 45 ГПК РФ вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав,... органы опеки и попечительства. То есть, как мы видим, желающих обратиться в суд с требованием о признании сделки недействительной может оказаться предостаточно.

Другая сторона медали или «Осторожно, ДЕТИ!»

Стабильность гражданского оборота — это то, к чему стремится любое государство, любое общество. Обсуждаемое Постановление КС РФ стабильности обороту жилых помещений не придает. Покупатель теперь будет внимательнее, а точнее, настороженнее относиться к выбору варианта покупки жилого помещения на вторичном рынке жилья. Те жилые помещения, где проживают дети, станут пользоваться, мягко говоря, меньшей популярностью у покупателей, которые не имеют никакого механизма проверки «чистоты» сделки, предметом которой является жилое помещение, где проживают дети. Те же «добросовестные» приобретатели жилья, которые все-таки наступили на грабли обсуждаемого Постановления и имели неосторожность приобрести жилье с оставшимися (как потом окажется) без попечения детьми, останутся «за бортом» - т.е. как показывает практика исполнения решений судов в РФ, и без квартиры и без денег, за нее уплаченных.

Мнение судьи Конституционного Суда Российской Федерации Г.А.Гаджиева

Процитируем мнение судьи (в извлечении), который проголосовал за признание неконституционным в определенной части положения пункта 4 статьи 292 ГК Российской Федерации, но остался в меньшинстве по мотивировке принятого решения. С указанным мнением сложно не согласиться: «...особенность ситуации, в которой оказалась заявительница, состоит в том, что в момент заключения сделки ее мама болела, отец находился в местах лишения свободы, т.е. она попадала в категорию «дети, оставшиеся без попечения родителей», используемую в пункте 1 статьи 121 Семейного кодекса Российской Федерации, однако не попадала в категорию «оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства)», используемую в пункте 4 статьи 292 ГК Российской Федерации.

Следовательно, оспариваемая заявительницей норма пункта 4 статьи 292 ГК Российской Федерации не имеет к ней прямого отношения, поскольку в ней имеются в виду не несовершеннолетние, фактически находящиеся без родительского попечения, а несовершеннолетние, обладающие определенным правовым статусом. В связи с этим возникает проблема: а вправе ли Конституционный Суд Российской Федерации проверять норму, которая не могла быть применима к ситуации, в которой оказалась заявительница? Отличие лиц, упомянутых в пункте 4 статьи 292 ГК Российской Федерации, являющихся членами семьи собственника жилого помещения, от несовершеннолетних, в отношении которых родительское попечение формально не прекращалось, но в силу тех или иных причин фактически не осуществлялось (о чем органу опеки и попечительства не было известно), состоит в том, что отчуждение жилого помещения, в котором проживает первая категория лиц, если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы, допускается только с согласия органа опеки и попечительства».

Александр Отрохов, Правовой центр «Логос», 28.06.2010г.

См. Постановление КС РФ по делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки В.В.Чадаевой от 8 июня 2010 года, а также мнение судьи Конституционного Суда Российской Федерации Г.А.Гаджиева


Copyright © Logos-pravo.ru
При копировании гиперактивная ссылка "Logos-pravo.ru" обязательна.
 
Новое на сайте
 

Развод, раздел имущества супругов, дети, алименты

Уровень шума в квартире

Размер алиментов

Жалоба по КоАП РФ

Расселение аварийного дома

Иски в суд, ходатайства

       
Расчет госпошлины     |     Реквизиты для уплаты госпошлины в суд
     Студия «Граф» - создание сайтов