ЮРИДИЧЕСКАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ НА САЙТЕ

Получить бесплатную юридическую консультацию вы можете у наших коллег в регионе вашего проживания, заполнив поле всплывающего окна в правом нижнем углу экрана, либо перейдя по ссылке. Также можно позвонить по телефону:

РУБРИКИ:

Автострахование

Административное право

Гражданское право, ГК РФ

Жилищные споры

Участие в долевом строительстве

Защита прав потребителей

Земельные споры

Семейные споры

Трудовые споры, пенсии

 
 
 
 

Купля-продажа квартиры. Безопасность сделки!

Вопрос Правовому Центру «Логос» был задан редакцией газеты «ТРУД-7» (г. Омск):

В своих письмах наши читатели часто выказывают недоумение по поводу того, в какой сложной ситуации оказывается человек при купле-продаже квартиры. Мнение практически единодушно: он абсолютно беззащитен и в любой момент может оказаться у разбитого корыта, т.е., без квартиры и без денег. А что же агентства недвижимости? Ведь приходилось слышать: одно от другого как раз и отличается тем, что первое проверяет документы, законность и правильность их оформления, а второе этого не делает и потому менее популярно у клиентов. Но оказывается все это «бабушкины сказки». Ни одно агентство не дает 100-процентную гарантию чистоты сделки, и не берет на себя материальную ответственность перед клиентом «в случае чего». Агентства заявляют, что они всего лишь посредники!

Другая ситуация. При совершении сделки купли-продажи квартиры напрямую между физическими лицами расчет договаривающихся сторон производится перед сдачей документов для регистрации в учреждение юстиции. А что если учреждение по каким-либо причинам откажет в регистрации? Как возвращать деньги?

А как же с точки зрения закона? Неужели не существует никаких механизмов, обеспечивающих безопасность и гарантию сделки? Получается, наши читатели правы и каждый может надеяться только сам на себя?

Ответ:

Стопроцентной гарантии не может дать никто. Судебная практика изобилует примерами признания договора купли-продажи недвижимости недействительной или незаключенной сделкой. В лучшем случае - годы судебных тяжб, в худшем - решение суда о выселении Вас, как недобросовестного приобретателя. Поэтому, решившись купить жилье, никогда не помешает узнать сначала «судьбу» приглянувшейся квартиры. Может быть, узнав некоторые детали предыдущих сделок с продаваемой квартирой, и о нынешних притязаниях некоторых, скажем, родственников продавца, Вы, поняв, что рискуете остаться ни с чем, сами откажетесь от сделки.

Возможные причины признания сделки недействительной

Приватизация

Решив купить приватизированную квартиру, стоит обратить внимание на то, кто участвовал в приватизации, а кто имел право пользования в квартире на тот момент. Отказавшиеся от участия в приватизации члены семьи, должны были письменно заявить о таком отказе. Отсутствие ПИСЬМЕННОГО ОТКАЗА дает право лицу, не включенному в приватизацию, требовать в суде признания недействительной как самой приватизации, так и всех последующих сделок в отношении спорной квартиры. Также нужно знать, что для совершения сделок в отношении квартиры, право пользования которой имеет несовершеннолетний ребенок требовалось разрешение органа опеки и попечительства. Отчуждение квартиры при отсутствии такого СОГЛАСИЯ, также дает право заинтересованному лицу оспорить сделку. Нарушение права лица на участие в приватизации, пожалуй, одно из наиболее часто встречающихся оснований для признания сделок с недвижимостью недействительными, поэтому перед покупкой квартиры, стоит посмотреть «историю» ее приватизации.

Большую сложность представляет выяснение вопроса о праве пользования квартирой лица, не зарегистрированного на момент приватизации в спорной квартире. Однако до сих пор встречается точка зрения, что «не прописан был – не имел право приватизировать». Это не так. Отсутствие регистрации не свидетельствует об отсутствии права пользования жильем, а соответственно право на приватизацию никто не отменял. Поэтому возможен такой случай: член семьи в судебном порядке был признан безвестно отсутствующим, как следствие снят с регистрационного учета. Квартира, где он проживал, была приватизирована остальными членами семьи и продана. Однако «отсутствующий» вернулся, объяснив, что он выбыл временно, просто никому не сказал и другого жилья он не имеет. А так как никто не может произвольно быть лишен жилья (только в судебном порядке), то шансы признать приватизацию и все последующие сделки с квартирой недействительными у «временно отсутствующего» очень велики.

Согласие супруга

Когда квартиру (совместно нажитую в браке) решил продать один из супругов, покупатель должен проверить наличие нотариально удостоверенного согласия на совершение такой сделки второго супруга. Впоследствии, супруг, чье нотариальное согласие на отчуждение квартиры отсутствует, может оспорить сделку. Сегодня регистрационная служба отказывает в регистрации договора купли-продажи в случае, если не представлено нотариально удостоверенное согласие супруга. Но может случиться и так: собственником квартиры, приобретенной в браке, в свидетельстве о праве собственности числится муж и по каким-то причинам в паспорте отсутствует штампик о состоянии в браке. При продаже, муж указывает, что в браке не состоит и продает квартиру. Супруга, узнав об этом, может оспорить сделку.

Не понимал что делает.. ?

Опять же, иной раз покупателю сложно даже предположить о наличии психического расстройства продавца. Ведь продавец дееспособен, ведет себя адекватно. Однако в судебной практике есть примеры признания сделки недействительной по причине того, что продавец «в момент совершения сделки не мог осознавать характер своих действий». Может случиться так: Вы приобрели квартиру, однако спустя время Вы уже ответчик по иску, скажем, наследника умершего продавца о признании договора купли-продажи квартиры недействительным. Назначается судебная экспертиза, (посмертная), которая устанавливает, что продавец не мог осознавать значение своих действий. Назначение такой экспертизы можно ожидать, как правило, в том случае, если продавец при жизни состоял на учете как страдающий психическими расстройствами. См. также по теме статьюРиски покупателя квартиры, недвижимости. Дееспособность продавца

Есть и иные основания признания сделки купли-продажи жилья недействительной. Однако проверить всю цепочку сделок, по которой квартира оказалась у продавца, дело кропотливое, не всегда (а точнее редко) покупатель себя этим утруждает. Но с другой стороны, как видно из представленных выше примеров, обнаружить основание для последующего оспаривания сделки в момент ее заключения не всегда возможно.

Что можно узнать

Во-первых, нужно знать кто все же собственник продаваемой квартиры. Запись в свидетельстве о праве собственности на квартиру о том, что собственником на данный момент является именно продавец, может не совпадать с реальным положением вещей. Например, в судебном порядке может быть признано право собственности за другим лицом. Поэтому необходимо взять выписку из ЕГРН (Единый государственный реестр прав), в которой и будет отражена интересующая Вас информация, а именно: кто собственник, наличие обременений (наем, безвозмездное пользование, и т.д.), наложен ли судом или приставом арест на квартиру. Владение этой информацией предостережет покупателя от расчетов с продавцом до регистрации сделки. В регистрирующем органе также могут иметься данные о притязаниях на объект недвижимости третьих лиц, о наличии судебных исков.

Как быть с проживающими?

Имеет смысл процитировать содержание части второй статьи 292 ГК РФ: «Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом». Таким образом, законодатель ценой лишения жилища членов семьи прежнего собственника, защищает право собственности нового владельца. Купив жилье, новый собственник без особых проблем в судебном порядке «выпишет» всех проживающих. Однако стоит заметить, что выселить в этом случае можно лишь членов семьи прежнего собственника - лиц, у которых не возникло право пользования на ином основании (на основании закона или договора). Так, нельзя выселить проживающих в жилом помещении, право пользования которым возникло на основании завещательного отказа или договора пожизненного содержания с иждивением. Нельзя выселить и лицо, которое отказалось от приватизации жилого помещения, но имело равные права пользования с лицом, которое впоследствии приватизировало данное жилое помещение. Поэтому перед покупкой жилья стоит проверить основания, на которых проживают там в данный момент граждане.

Расчеты

На наш взгляд, это самый «больной» вопрос. Несколько важных моментов..

1. Расписка

Если договор купли-продажи квартиры Вы решили заверить у нотариуса, то, как правило, расчет между продавцом и покупателем происходит там же. Однако если же расчет полностью не произведен, следует обратить внимание на наличие в договоре такой фразы: «Расчеты по договору произведены до его подписания». Подобный пункт в договоре фактически имеет силу расписки в получении денег, подпись продавца в договоре с такой оговоркой всегда будет означать, что деньги им получены, доказать обратное практически невозможно.

2. Указание цены договора ниже реальной

Делать этого не стоит. Выгода от занижения цены договора незначительна, а проблемы могут возникнуть серьезные. При оспаривании договора купли-продажи и взыскании суммы договора покупателем с продавца, взысканию будет подлежать только та сумма, которая указана в договоре. Кроме этого, Вы лишаетесь возможности получить имущественный налоговый вычет в размере средств, реально затраченных на приобретение квартиры.

3. Когда лучше производить расчет?

Договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным с момента его государственной регистрации. Однако, не все различают государственную регистрацию самого договора и перехода права собственности на квартиру, поэтому расчеты по договору производятся до подачи документов в регистрирующий орган, а заявление пишется сразу на регистрацию перехода права собственности. Такой подход не гарантирует возврата средств при отказе, по каким либо причинам, в регистрации. Ну, например, на продаваемую квартиру наложен арест. Взыскать уже уплаченные за квартиру деньги с продавца может быть нелегким занятием. На наш взгляд, сначала следует произвести регистрацию самого договора купли-продажи, затем расчет, затем регистрацию перехода права собственности. У покупателя при таком порядке расчетов есть гарантия того, что ничто не препятствует переходу права собственности, при этом до получения денег продавец остается собственником квартиры. Однако, на практике такой подход, как правило, не применяется ввиду того, что заявление на регистрацию как договора, так и перехода права, в целях экономии времени, подается в регистрирующий орган одновременно и регистрация (договора и права) осуществляется в месячный срок. Продавец же, обычно, желает получить деньги до регистрации права нового собственника.

4. Рассрочка платежа

Если стороны договариваются о рассрочке платежа, следует обратить внимание на следующее. При отсутствии полного расчета, квартира считается находящейся в залоге у продавца, и переход права собственности регистрируется с обременением – правом залога. Это дает возможность обратить взыскание на квартиру в случае отказа покупателя от оплаты. Довольно часто встречаются случаи, когда стороны, желая упростить отношения по регистрации перехода права собственности, либо пишут расписку о том, что расчет по договору произведен полностью (последствия чего нами описаны), либо включают в договор условие, по которому право залога на квартиру не возникает. Однако с момента внесения в реестр сведений о новом собственнике (то есть с момента регистрации перехода права к покупателю), расторгнуть договор купли-продажи впоследствии будет проблематично. Согласно ч. 3 статьи 486 ГК РФ, «если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса». Таким образом, если покупатель отказывается уплатить оговоренную в договоре цену за жилое помещение, то закон дает возможность только взыскивать с него в судебном порядке денежные средства с процентами, но не расторгать договор, который прошел регистрацию в регистрирующем органе и требовать вернуть жилье.

Для гарантии расчетов в рассрочку в договоре следует предусматривать условие о том, что право собственности на жилое помещение сохраняется за продавцом до полной оплаты покупателем цены договора. В таком случае право собственности продавца ограничивается наличием зарегистрированного договора купли-продажи, но к покупателю не переходит до полного расчета.

Рекомендуем по данной теме и другие публикации в рубрике Сделки с жилыми помещениями

Ольга Отрохова, генеральный директор Правового центра «Логос», 2006 год


Copyright © Logos-pravo.ru
При копировании гиперактивная ссылка "Logos-pravo.ru" обязательна.
 
Новое на сайте
 

Развод, раздел имущества супругов, дети, алименты

Уровень шума в квартире

Размер алиментов

Жалоба по КоАП РФ

Расселение аварийного дома

Иски в суд, ходатайства

       
Расчет госпошлины     |     Реквизиты для уплаты госпошлины в суд
     Студия «Граф» - создание сайтов