ЮРИДИЧЕСКАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ НА САЙТЕ

Получить бесплатную юридическую консультацию вы можете у наших коллег в регионе вашего проживания, заполнив поле всплывающего окна в правом нижнем углу экрана, либо перейдя по ссылке. Также можно позвонить по телефону:

РУБРИКИ:

Автострахование

Административное право

Гражданское право, ГК РФ

Жилищные споры

Участие в долевом строительстве

Защита прав потребителей

Земельные споры

Семейные споры

Трудовые споры, пенсии

 
 
 
 

Покупка жилья. Осторожно – член семьи прежнего собственника

Несмотря на то, что новая редакция части второй статьи 292 ГК РФ предусматривает при переходе права собственности прекращение права пользования всех членов семьи прежнего собственника, Верховный Суд РФ разъяснил, что не могут быть выселены лица, отказавшиеся от приватизации жилого помещения, но имевшие равные права пользования с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение.

Конечно, предпочтительней приобретать жилье свободное от прав третьих лиц - зарегистрированных в квартире продавца родственников. Еще лучше, когда сам продавец-собственник до совершения сделки купли-продажи снялся с регистрационного учета. Однако, если после покупки квартиры продавец не «выписывается», не составляет особого труда в судебном порядке снять его с регистрационного учета, чего не скажешь о членах его семьи. С выселением последних могут возникнуть проблемы. Речь идет в основном о тех членах семьи, которые отказались от участия в приватизации данного жилого помещения. Всех остальных (за некоторыми исключениями – о чем указано ниже), новый собственник вправе выселить в судебном порядке.

Убедиться в «чистоте» жилого помещения

Не имеет смысла указывать в договоре перечень членов семьи продавца, которые после перехода права собственности права пользования не сохраняют, они утрачивают его в силу закона, а именно, части 2 статьи 292 ГК РФ.

Как правило, в договоре присутствует фраза: лица, сохраняющие право пользования жилым помещением отсутствуют. Однако, обязательным является указание в договоре перечня лиц, в силу закона сохраняющих право пользования. Например, право пользования жилым помещением при переходе права собственности на него сохраняет лицо, которому это право предоставлено по завещательному отказу, или гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением. Наконец, право пользования сохранит и лицо, которое отказалось от приватизации жилого помещения, но имело равные права пользования с лицом, которое впоследствии приватизировало данное жилое помещение. Отсутствие в договоре перечня лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением или указание о том, что такие лица отсутствуют, не влечет для последних утрату этого права, но договор, с юридической точки зрения, будет считаться незаключенным.

Естественно, что продавец, да и риелтор, его представляющий, заинтересованы в быстрой и выгодной для них сделке, поэтому могут и умолчать о наличии лиц, сохраняющих право пользования в силу закона. Кроме выписки об обременениях из Единого Реестра прав на недвижимое имущество, не лишней будет и информация о лицах имеющих право пользования жилым помещением на момент его приватизации (то бишь лицах, на тот момент зарегистрированных в жилом помещении). Сведения о том, что такие лица имеются, предостерегут покупателя от заключения невыгодной для него сделки.

Незаключенная сделка

Согласно статьи 558 ГК РФ, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Если все же переход права состоялся, а позже покупатель узнает о притязаниях на приобретенное жилое помещение третьих лиц, в силу закона сохраняющих право пользования, то сделка по иску покупателя может быть признана незаключенной, (но не недействительной), ведь отсутствует существенное условие – перечень лиц сохраняющих право пользования. Суд взыщет как неосновательное обогащение денежные средства, уплаченные покупателем с продавца, регистрацию перехода права собственности признает недействительной. Только вот проблема для несостоявшегося покупателя состоит, в том, что вернуть деньги и все сразу ему вряд ли удастся. Ведь продавец уже, как правило, распорядится ими, а приставу-исполнителю удастся арестовать имущество продавца лишь на незначительную сумму, не покрывающую и десяти процентов суммы, уплаченной по незаключенному договору. Поэтому покупателю предпочтительнее иметь пусть и обремененное, но жилье, нежели потерять и жилье и деньги. По этой причине, обращаться в суд покупатель вряд ли станет.

Есть ли право на иск у лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением?

Может ли оспорить сделку лицо, сохраняющее право пользования жилым помещением как отказавшееся от приватизации на том основании, что оно не указано как таковое в договоре купли-продажи? Другими словами, обратиться с иском в суд о признании сделки незаключенной? Суд должен отказать в удовлетворении такого иска, и вот по каким основаниям.

По общему правилу, право на иск о признании сделки недействительной (как и незаключенной) имеют стороны этой сделки. В нашем примере это покупатель и продавец. Третьи лица могут оспаривать сделку только в случае, если у них имеется материально-правовой интерес. Другими словами, сделка должна каким-то образом нарушать их права. Однако право пользования жилым помещением у указанных лиц возникло на основании закона, их право пользования никак не зависит от содержания договора, заключаемого между продавцом и покупателем. Последние не вправе своим соглашением ни прекратить право пользования лиц жилым помещением, ни изменить перечень этих лиц. Таким образом, отсутствие в договоре перечня лиц, имеющих право пользования жилым помещением на основании закона, не влияет на права последних, их права пользования не нарушаются. Если же новый собственник чинит препятствия в пользовании жилым помещением, есть иной, применимый в этом случае способ защиты права – иск об устранении препятствий в пользования жилым помещением. С иском же о признании сделки незаключенной могут обратиться только покупатель и продавец.

Рекомендуем по теме:

Купля-продажа квартиры. Безопасность сделки!

См. также другие публикации в рубрике Сделки с жилыми помещениями

Александр Отрохов, адвокат, Правовой центр «Логос», 15.01.2008г.


Copyright © Logos-pravo.ru
При копировании гиперактивная ссылка "Logos-pravo.ru" обязательна.
 
Новое на сайте
 

Развод, раздел имущества супругов, дети, алименты

Уровень шума в квартире

Размер алиментов

Жалоба по КоАП РФ

Расселение аварийного дома

Иски в суд, ходатайства

       
Расчет госпошлины     |     Реквизиты для уплаты госпошлины в суд
     Студия «Граф» - создание сайтов