ЮРИДИЧЕСКАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ НА САЙТЕ

Получить бесплатную юридическую консультацию вы можете у наших коллег в регионе вашего проживания, заполнив поле всплывающего окна в правом нижнем углу экрана, либо перейдя по ссылке. Также можно позвонить по телефону:

РУБРИКИ:

Автострахование

Административное право

Гражданское право, ГК РФ

Жилищные споры

Участие в долевом строительстве

Защита прав потребителей

Земельные споры

Семейные споры

Трудовые споры, пенсии

 
 
 
 

Переизбрать председателя ТСЖ или выбрать иной способ управления многоквартирным домом?

Какой же способ управления многоквартирным жилым домом является сегодня наиболее приемлемым для россиян? Напомню, что Жилищный кодекс РФ предлагает на выбор три таких способа: непосредственное управление собственниками помещений, управление управляющей организацией, и, наконец, управление товариществом собственников жилья… Заметно, что органы власти агитируют создавать ТСЖ, мол, это наиболее подходящий, эффективный способ управления, дает возможность собственникам-членам ТСЖ самостоятельно «править», определять расходы, а потом и контролировать расходование денежных средств на обеспечение содержания дома. Но всегда ли на практике ТСЖ в лице правления и председателя «подконтрольны» собственникам квартир в доме?

Недавно довелось представлять интересы одного из собственников жилого помещения в многоквартирном доме в споре с ТСЖ «Фасад», созданного еще в 2002г. В ходе судебного разбирательства удалось ознакомиться с некоторыми документами ТСЖ, и сделать определенные выводы, которыми и хотелось бы поделиться. Думается, что нарушения норм права, допускаемые в работе ТСЖ «Фасад» не уникальны и не единственны в своем роде, поэтому материал может быть полезен как для других ТСЖ, так и для граждан-собственников жилых помещений.

Может ли сегодня управлять домом ТСЖ, членами которого являются лишь два лица, не обладающие пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников?

Может. Но ведь согласно ст. 136 ЖК РФ, члены ТСЖ должны обладать более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме? Однако эта норма появилась в Жилищном кодексе, вступившем в силу 1 марта 2005г. Действующий до этого момента Закон «О товариществах собственников жилья» допускал создание ТСЖ Застройщиком в независимости от воли собственников и будущих собственников жилых помещений в строящемся доме.

Поэтому выглядело все так: в числе участников («создателей») ТСЖ было юридическое лицо (Застройщик) и еще пара-тройка лиц (председатель ТСЖ, бухгалтер, и т.д.) Так, например, в случае ТСЖ «Фасад» мы в качестве участников ТСЖ согласно выписке из единого государственного реестра юридических лиц видим четыре лица – три физических и одно юридическое (застройщик ООО «Строительная компания «Иртыш-КСМ»). В итоге, дом построен, сдан в эксплуатацию, а управляют им все те же лица. И такое ТСЖ на сегодняшний день легитимно, ведь создавалось оно до 1 марта 2005 года, в соответствие с законодательством, действовавшим на момент создания. Негодование собственников квартир понятно, ведь они, не являясь членами ТСЖ, не могут принимать участие в управлении домом, в котором живут, кроме того, по утверждению некоторых, заявления о вступление в члены ТСЖ у них даже не принимает.

Простой способ решения проблемы

Инициативная группа собственников дома, где образовано ТСЖ «Фасад» неоднократно обращалась в прокуратуру с жалобами на действия председателя ТСЖ, однако какого-либо положительного результата собственники не добились. Какие в данной ситуации существуют пути решения проблемы? Итак, два варианта.

Ликвидация ТСЖ

Согласно статьи 141 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации товарищества собственников жилья в случае, если члены товарищества не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Как видим, норма императивна, обязательна для исполнения. Таким образом, если членов ТСЖ «Фасад» всего 4-5 человек (в 94-квартирном доме), то собственники помещений (в независимости от того, являются ли они членами ТСЖ или нет) не только вправе, но и обязаны на общем собрании принять решение о ликвидации. Существует заблуждение, что инициировать собрание собственников может только ТСЖ, это не так. Согласно статьи 45 ЖК РФ, внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.

Кто еще может инициировать ликвидацию ТСЖ?

Помимо общего собрания собственников, которое может принять решение о ликвидации ТСЖ, с аналогичным требованием в суд может обратиться прокурор. См. подробнее об этом статью "Какие органы власти вправе обращаться в суд с иском о ликвидации ТСЖ"? а также Ликвидация ТСЖ. Судебная практика.

Речь о ликвидации ТСЖ все же целесообразно вести в том случае, если, например, собственники, разочаровавшись в таком способе управления домом как ТСЖ, решили избрать иной способ управления домом (управляющую компанию или непосредственное управление). Если же не устраивает только руководство ТСЖ, то подойдет второй вариант.

Переизбрание правления и председателя ТСЖ

Как уже указывалось, собственники ТСЖ «Фасад» в одном из обращений в прокуратуру жаловались на то, что «заявление на вступление в члены ТСЖ не принимает». В этом случае отправьте такое заявление по почте заказным письмом с уведомлением. Доказательством получения адресатом (ТСЖ) Вашего заявления будет корешок почтового уведомления. Все. Вы – член ТСЖ. Существует заблуждение, что якобы правление должно рассмотреть Ваше заявление и принять решение о принятии или непринятии Вас в члены ТСЖ. Это не так. Согласно статьи 143 ЖК РФ, «членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья». С момента получения заявления, членство возникает автоматически, никаких ограничений в законе нет, кроме одного: Вы должны являться собственником какого-либо помещения в данном доме.

Итак, Вы – член ТСЖ. Если заявление о вступлении в ТСЖ подали и другие собственники и в совокупности теперь все члены ТСЖ обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений, то ликвидировать ТСЖ собственники теперь не обязаны. Вас, как члена ТСЖ, правление должно уведомлять о проведении общего собрания членов товарищества, путем вручения уведомления под расписку, Вы можете быть инициатором проведения внеочередного собрания членов ТСЖ, где в повестку дня вправе включить и вопрос о переизбрании правления ТСЖ, из состава «нового» правления избрать председателя.

Следует знать, что общее собрание членов товарищества собственников жилья правомочно, если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представителей. Таким образом, если например, ТСЖ насчитывает всего пять членов, а еще пять собственников подали заявление о вступлении, то неуведомление этих пяти собственников о таком собрании (и соответственно принятие какого-либо решения без них), из-за отсутствия кворума, делает собрание нелигитимным, и, как следствие, легко обжалуемым в судебном порядке.

Еще о некоторых заблуждениях относительно членства в ТСЖ

Членство в ТСЖ не может возникнуть автоматически только благодаря тому, что Вы - собственник, а в доме существует ТСЖ. Необходимо волеизъявление, выраженное в заявлении о вступлении в члены ТСЖ, о чем написано выше. Тем не менее, нередко можно услышать ошибочные мнения на сей счет. Например, представитель ТСЖ «Фасад» в судебном заседании утверждал, что согласно Устава, членами ТСЖ «Фасад» являются все собственники помещений в доме. Конституционный Суд РФ еще в Постановлении от 3 апреля 1998 года (кстати, в связи с запросом Советского районного суда г. Омска) указывал на невозможность принудительного членства в ТСЖ, несмотря на решение большинства объединиться в товарищество. Аналогично с условием в договоре долевого участия в строительстве. Довольно часто приходится видеть там пункт об обязательстве будущего собственника вступить в ТСЖ. Нужно знать, что невступление в ТСЖ, в нарушение такого договорного условия, ничем Вам не грозит.

Адвокат Александр Отрохов, Правовой центр «Логос», 01.11.2007г.


Copyright © Logos-pravo.ru
При копировании гиперактивная ссылка "Logos-pravo.ru" обязательна.
 
Новое на сайте
 

Развод, раздел имущества супругов, дети, алименты

Уровень шума в квартире

Размер алиментов

Жалоба по КоАП РФ

Расселение аварийного дома

Иски в суд, ходатайства

       
Расчет госпошлины     |     Реквизиты для уплаты госпошлины в суд
     Студия «Граф» - создание сайтов