ЮРИДИЧЕСКАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ НА САЙТЕ

Получить бесплатную юридическую консультацию вы можете у наших коллег в регионе вашего проживания, заполнив поле всплывающего окна в правом нижнем углу экрана, либо перейдя по ссылке. Также можно позвонить по телефону:

РУБРИКИ:

Автострахование

Административное право

Гражданское право, ГК РФ

Жилищные споры

Участие в долевом строительстве

Защита прав потребителей

Земельные споры

Семейные споры

Трудовые споры, пенсии

 
 
 
 

Риски покупателя квартиры, недвижимости. Дееспособность продавца

Ранее мы уже писали о некоторых рисках утраты приобретенного недвижимого имущества, всегда существующих для покупателя. Большинство граждан полагают, что если в выписке из единого реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРН), отсутствуют сведения об обременениях и правопритязаниях третьих лиц, то квартира или дом – чиста и ее можно смело покупать. Это не так. Чистота сделки определяется не только «чистотой» объекта, но и «фигурой» продавца. Последний фактор играет решающую роль в последующих судебных баталиях, где предметом спора становится приобретенное и, как правило, единственное, на момент судебного разбирательства жилье горе-покупателя.

Недееспособный продавец - недействительная сделка!

Приведем пример. Петров купил у Сидорова квартиру, перепродал ее Иванову. Как оказалось впоследствии, Сидоров является недееспособным, о чем имеется вступившее в силу решение суда. Опекун Сидорова обращается в суд с требованием о признании сделки купли-продажи недействительной, ибо Сидоров лишен дееспособности и был не вправе отчуждать принадлежащую ему квартиру… Ситуация классическая, дело не сложное... для «победы» истца.

Что же может противопоставить ответчик – фактический владелец квартиры Иванов, который купил жилье даже не у недееспособного Сидорова, а у вполне здорового Петрова? Для целей сохранения квартиры в собственности – практически ничего.

Однако на практике, ошибочно понимая нормы закона, посвященные истребованию имущества из чужого незаконного владения и переоценивая институт добросовестного приобретения, ответчики (приобретатели по последней сделке) начинают ссылаться в суде на свою добросовестность и как следствие, указывают на невозможность изъятия у них приобретенного имущества. Ответчики забывают, что собственник (или опекун выступающий в качестве законного представителя собственника) вправе истребовать имущество в любом случае, если оно выбыло из его владения помимо его воли. Таким образом, абсолютно не имеет никакого значения, сколько было сделок в цепочке – две, как в нашем примере, или 10 и более, хотя бы все эти сделки и были идеальны с точки зрения закона. И как уже говорилось, добросовестность последнего приобретателя – фактического владельца также не важна. Имущество вернется к собственнику.

Когда еще добросовестность приобретения не имеет значения

Неблагоприятные последствия для приобретателя возможны не только в том случае, если жилое помещения отчуждается недееспособным гражданином. Аналогичные последствия ожидают покупателя и в случае совершения сделки с гражданином, ограниченным судом в дееспособности (ст. 176 ГК РФ), гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ). Также, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (ст., ст. 178, 179 ГК РФ) если таковой ее признает суд, в любом случае повлечет истребование имущества от любого последующего покупателя, в не зависимости от его добросовестности.

Как избежать неудачной покупки?

Рекомендуем, прежде всего, не гнаться за жильем, выставляемым на продажу ниже рыночной стоимости. Заниженная стоимость – это в большинстве случаев «звоночек», который должен, как минимум насторожить.. Стоит задаться вопросом «а почему такая цена» и найти ответ на него. Обратите внимание на то, что, нечистоплотным продавцам, действующим по доверенности от собственника (недееспособного, ограниченно дееспособного, или не понимающего значение своих действий – такие люди, как правило, состоят на учете в психо/нарко диспансерах) необходимо поскорее продать жилье, отсюда спешка в оформлении, снижение цены. Должен насторожить и незначительный период времени с момента последней сделки с данным жилым помещением, ведь цепочка сделок, по мнению мошенников, должна последнего приобретателя сделать добросовестным и оградить его от притязаний собственника (о чем также указывалось выше).

А как же риэлтеры, нотариусы?

Хотя сегодня большинство сделок купли-продажи жилых помещений и заключается с помощью риэлтерских агентств (агентств недвижимости), которые, в общем-то, выступают гарантами «чистоты» сделки, эти сделки, как показывает практика, «чище» не становятся. Не стоит полностью доверяться риэлтеру, стоит помнить, что реальной ответственности за последствия описанные здесь риэлтерское агентство не понесет (по крайней мере, нам не известен ни один такой факт).
Что касается записи нотариуса при удостоверении договора купли-продажи «дееспособность проверена», то это ничего, по сути, не меняет.

Нотариус «определяет дееспособность» исключительно по внешним признакам (адекватное поведение, связная речь и т.д.), он не медик, и не имеет соответствующих познаний в области медицины. Если «продавец», впоследствии, в суде представит решение суда о признании его недееспособным, или экспертное заключение судебных медиков будет содержать вывод о том, что в момент заключения сделки продавец не осознавал характер своих действий и не мог руководить ими, слова нотариуса «о способности продавца понимать..» уже никто всерьез в качестве доказательства воспринимать не будет.

Александр Отрохов, адвокат, ПЦ «Логос»


Copyright © Logos-pravo.ru
При копировании гиперактивная ссылка "Logos-pravo.ru" обязательна.
 
Новое на сайте
 

Развод, раздел имущества супругов, дети, алименты

Уровень шума в квартире

Размер алиментов

Жалоба по КоАП РФ

Расселение аварийного дома

Иски в суд, ходатайства

       
Расчет госпошлины     |     Реквизиты для уплаты госпошлины в суд
     Студия «Граф» - создание сайтов