Что делать (какие действия предпринять) в случае, если сторона, подписавшая предварительный договор купли-продажи, уклоняется от заключения основного договора? Об этом мы писали в статье "Уклонение от заключения основного договора купли-продажи. Действия"

А что собственно считать таковым уклонением?

Представляется очевидным, что, например, отсутствие ответа на предложение о заключении основного договора или неявка стороны предварительного договора в оговоренное место для подписания основного договора, можно квалифицировать как уклонение.

Но будет ли являться уклонением непредставление стороной предварительного договора ряда документов для ознакомления другой стороне, включая такие документы, которые не обязательны для осуществления регистрации перехода права на недвижимое имущество?

Понятие "уклонения"

Под уклонением понимается: 1. Отход от прямого направления, отклонение в сторону; 2. Устранение чего-нибудь, отказ от чего-нибудь (справочник технического переводчика).

Уклонением от заключения договора в сфере закупок являются:

"... действия (бездействие) участника закупок, с которым заключается договор, направленные на незаключение договора, в том числе

• непредставление (непредставление в установленный документацией срок) подписанного им договора;
• представление договора в иной редакции, чем предусмотрено документацией о закупках;
• непредставление (непредставление в установленный документацией срок) обеспечения исполнения договора;
• непредставление (непредставление в установленный документацией срок) иных документов, требуемых при заключении договора в соответствии с документацией о закупках..." (извлечение из Приказа Москомэкспертизы от 21.01.2014 N 11 "Об утверждении Положения о порядке закупки товаров, работ и услуг для нужд Комитета города Москвы по ценовой политике в строительстве и государственной экспертизе проектов"

Таким образом, под уклонением от заключения основного договора на условиях договора предварительного следует понимать любые действия, направленные на незаключение основного договора (т.е. неисполнение условий предварительного договора), включая непредставление документов, перечень которых согласован сторонами в предварительном договоре.

Продавец не представил документы по условиям предварительного договора

Для того, чтобы говорить об уклонении от заключения основного договора купли-продажи именно со стороны продавца, не представившего необходимые документы на квартиру, необходимо наличие в тексте предварительного договора условий об обязанности продавца представить все документы, связанные с предметом будущей сделки купли-продажи в целях убеждения покупателя в чистоте данной сделки и возможности ее совершения.

Такое условие в предварительном договоре купли-продажи может выглядеть следующим образом:

Статья 5.

Продавец обязан до подписания основного договора купли-продажи квартиры № … площадью … в срок до «__» ____ года представить Покупателю следующие документы на данную квартиру:

1. правоустанавливающие документы (свидетельство о госрегистрации права);
2. технический паспорт жилого помещения;
3. кадастровый паспорт жилого помещения;
4. согласие банка-залогодержателя на продажу указанного жилого помещения в случае, если квартира находится под обременением;
5. выписку из единого реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРПН);
6. копию брачного договора, изменяющего режим общей собственности супругов.
7. справку управляющей компании, обслуживающей жилой дом № … об отсутствии задолженности за жилищно-коммунальные услуги, предоставляемые гражданам, проживающим по адресу: …..
8. справку из органа миграционного учета (УФМС) об отсутствии в жилом помещении зарегистрированных лиц

В зависимости от ситуации перечень указанных выше документов может быть как дополнен, так и сокращен.

Статья 6.

Исполнение Покупателем обязательств по настоящему договору обусловлено исполнением Продавцом обязательств, предусмотренным статьей 5 настоящего договора "о представлении документов на квартиру".

В случае непредставления Продавцом всех документов в сроки, предусмотренные в статье 6 Договора, Покупатель, по правилам статьи 328 Гражданского кодекса РФ, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Таким образом, в том случае, если продавец в оговоренный срок не представит покупателю какой-либо документ из перечня, согласованного в предварительном договоре, покупатель вправе отказаться от договора и требовать возмещения убытков с уклоняющегося продавца (двойную сумму задатка, если условие о задатке было согласовано).

Примеры уклонения сторон предварительного договора от заключения основного из судебной практики

Истец (покупатель) уклонилась от заключения сделки

"..Разрешая требования о взыскании двойной суммы задатка, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что К.И. до окончания срока предварительного договора предлагал истцу заключить сделку, однако истец необоснованно от заключения договора отказалась, в связи с чем оснований для взыскания задатка не имеется.

..Проверив доводы истца о том, что договор не был заключен по вине ответчика, суд первой инстанции признал их неосновательными, так как указанных истцом препятствий для заключения договора не имелось. Так, 25.07.2014 года ответчик направил истцу извещение, в котором указал на то, что квартира не имеет обременений (представил выписку из ЕГРП), а также представил справку о снятии с регистрационного учета в квартире - К., С.

Таким образом, все указанные истцом недостатки в предоставленной информации о квартире были устранены до истечения срока предварительного договора, о чем истец поставлена в известность. При данных обстоятельствах доводы истца о том, что она не имела возможности связаться с ответчиком, так как он уклонился от предоставления ей информации о контактном телефоне, месте работы правового значения не имеют.

Поскольку доводы апелляционной жалобы о наличии вины ответчика в отказе истца от заключения договора материалами дела не подтверждаются, судом достоверно установлено, что истец безосновательно уклонилась от заключения сделки, оснований для удовлетворения заявленных истцом требований о взыскании двойной суммы задатка, процентов за пользование денежными средствами, компенсации морального вреда не имеется" (Апелляционное определение Пермского краевого суда от 02.03.2015 по делу N 33-2007/2015)

Продавец (ответчица) уклонилась от заключения основного договора

Ответчица не представила суду доказательств того, что истица уклонилась от заключения основного договора, что неисполнение условий предварительного договора произошло по ее вине, что основной договор купли-продажи не был заключен из-за отсутствия денежных средств у Д., то есть стороной ответчика не представлено доказательств того, что за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток.

Пунктом 6 предварительного договора предусмотрено, что продавец до подписания основного договора купли-продажи обязуется представить правоустанавливающие документы на дом, в случае не предоставления документов покупатель вправе расторгнуть договор. Ответчица доказательств передачи покупателю правоустанавливающих документов на дом суду не представила. Не были представлены документы, подтверждающие право собственности Е. на спорный дом, и в ходе рассмотрения дела, не приложены они и к апелляционной жалобе.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что продавец должна была представить истице документы, подтверждающие право собственности на спорный дом, для заключения в дальнейшем основного договора купли-продажи и его государственной регистрации (Апелляционное определение Иркутского областного суда от 03.12.2013 по делу N 33-9784/13)

Александр Отрохов, 29.07.2016