- Главная
- Статьи и комментарии ПЦ "Логос"
- Купил квартиру с незаконной перепланировкой. Что делать?
- Как обезопасить себя от нежелательного приобретения квартиры "с недостатками", под которыми, понимается, в данном случае, неузаконенная перепланировка?
- Что делать, если все-таки приобрел такую квартиру? Кто несет ответственность за самовольную перепланировку: покупатель или продавец такой квартиры?
- Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры с самовольной (незаконной) перепланировкой?
- На что еще следует обратить внимание при покупке и продаже жилья?
Ответ:
Общие вопросы чистоты и безопасности сделки купли-продажи
Ранее мы писали о некоторых аспектах сделки, на которые следует обратить внимание при ее заключении. Рекомендуем по данной теме:
"Купля-продажа квартиры. Безопасность сделки", где приведены некоторые возможные причины признания сделки недействительной:
- Приватизация
- Согласие супруга
- Не понимал что делает.. ?
- Расчеты
"Покупка жилья. Осторожно – член семьи прежнего собственника"
О рисках приобретателя квартиры мы писали в статье:
"Риски покупателя квартиры, недвижимости. Дееспособность продавца":
- Недееспособный продавец - недействительная сделка!
- Когда еще добросовестность приобретения не имеет значения
- Как избежать неудачной покупки?
Условия договора о "чистоте" квартиры
Традиционно в договоре купли-продажи указывается примерно следующее условие:
"Продавец гарантирует, что жилое помещение – квартиры № …. по адресу … свободно от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге и не является предметом судебного спора, в отношении помещения нет запрета на использование по назначению или предписания об устранении каких-либо нарушений"
Можно дополнить вышеприведенное условие договора следующим:
"…признаки самовольной перепланировки или переустройства (т.е. без разрешение органа местного самоуправления) указанной квартиры отсутствуют".
Однако такая формулировка, при наличии в действительности признаков самовольной перепланировки, не спасет от негативных для приобретателя квартиры последствий, о чем речь пойдет ниже. Факт наличия или отсутствия самовольной перепланировки в приобретаемой квартире устанавливается покупателем простым визуальным осмотром помещения и сопоставления увиденного с технической документацией на квартиру.
Незаконная перепланировка и возможность расторжения договора купли-продажи
Если вдруг, после приобретения квартиры, оказывается, что там прежними владельцами была произведена самовольная перепланировка или переустройство, то возможность расторжения в судебном порядке договора купли-продажи ставится в зависимость от "результатов" перепланировки, характера технических изменений:
1) не имеется оснований для расторжение договора купли-продажи жилого помещения из-за самовольной перепланировки если в результате такой перепланировки не установлено нарушений нормативных предписаний, требований строительных норм и правил и не требуется несоразмерных расходов и временных затрат на устранение (или узаконивание).
Кроме того, покупке предшествует осмотр и сравнение с техническим паспортом квартиры, не заметить существенных изменений – это беспечность покупателя.
Пример из судебной практики:
"Наличие самовольно произведенной перепланировки не может служить основанием для расторжения договора купли-продажи, поскольку о ее наличии истцам должно было быть известно при осмотре квартиры и ознакомлении с технической документацией на квартиру, подписав договор купли-продажи, истцы выразили свое волеизъявление на приобретение квартиры в указанном состоянии, что подтверждается п. 9 договора, согласно которому техническое состояние квартиры удовлетворяет покупателя.
Отказ в удовлетворении требования о расторжении договора купли-продажи квартиры влечет за собой отказ в удовлетворении остальных производных от него требований" (Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 18.12.2013 по делу N 33-8104/13).
Однако полагаем, что в обсуждаемом случае вполне применимы положения статьи 475 ГК РФ.
В ст. 475 ГК РФ содержатся положения относительно прав покупателя в случае передачи продавцом недвижимости ненадлежащего качества, то есть с недостатками, которые не были оговорены в договоре купли-продажи. Так, покупатель может по своему выбору потребовать:
- соразмерного уменьшения покупной цены переданного недвижимого имущества;
- безвозмездного устранения недостатков недвижимости в разумный срок;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков проданной недвижимости.
То есть стоимость устранения недостатков можно будет взыскать с продавца. Полагаем, что средства, потраченные на узаконивание перепланировки, которую произвел продавец, также можно отнести к расходам на устранение.
2) имеются основания для расторжения договора купли-продажи жилого помещения из-за самовольной перепланировки если установлено, что перепланировка повлекла нарушения нормативных предписаний, требований строительных норм и правил и требуются несоразмерные расходы и временные затраты на устранение. Например, запрещена перепланировка и переустройство, в результате которого санузел располагается над жилым помещением нижерасположенной квартиры (спальни, зала и т.д.). Или, к примеру, произведено переустройство инженерных коммуникаций, в результате чего, давление воды в системе сделало затруднительным получение коммунальной услуги (например, водоснабжение) другими собственниками… Ну и т.д.
Кто должен устранять последствия самовольной перепланировки: прежний собственник или нынешний?
И по действующему законодательству РФ и в судебной практике – это, однозначно, нынешний собственник жилого помещения, несмотря на то, что перепланировка произведена еще до него.
Один из примеров в судебной практике по данному вопросу:
"Довод апелляционной жалобы О. о том, что он приобрел долю спорного помещения уже в перепланированном состоянии, не может быть принят во внимание и служить основанием к отмене решения суда, поскольку, он являясь собственником доли спорного помещения, обязан устранить нарушение прав других собственников жилых помещений в многоквартирном доме, связанных с реконструкцией, перепланировкой и переустройством этого помещения" (Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 09.10.2013 по делу N 33-9606/2013)
Перепланировка. Нормы права. Судебная практика
В рамках данной статьи мы не будем подробно останавливаться на вопросах самовольной перепланировки помещений, поскольку данный вопросы подробно освещены в обзоре практики "Перепланировка и переустройство квартиры. Узаконивание самовольной перепланировки", куда вошли следующие статьи:
- Перепланировка квартиры. Понятие
- Переустройство квартиры. Понятие
- Реконструкция. Понятие
- Переустройство и перепланировка. Виды работ. Различия
- Документы, прилагаемые к заявлению о переустройстве и перепланировке жилого помещения
- Что считается незаконной (самовольной) перепланировкой квартиры?
- Последствия самовольной перепланировки и переустройства жилого помещения
- Самовольная перепланировка и переустройство и продажа квартиры с публичных торгов
- Штраф за самовольную (незаконную) перепланировку квартиры
- Узаконивание (оформление) перепланировки квартиры через суд
- Судебная практика узаконивания перепланировки и переустройства квартиры
- Изменение назначения помещений в результате перепланировки. Судебная практика
Образцы исков о перепланировке
Исковые заявления об узаконивании перепланировки, образцы
Александр Отрохов, 29.07.2016