ЮРИДИЧЕСКАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ НА САЙТЕ

Получить бесплатную юридическую консультацию вы можете у наших коллег в регионе вашего проживания, заполнив поле всплывающего окна в правом нижнем углу экрана, либо перейдя по ссылке. Также можно позвонить по телефону:

РУБРИКИ:

Автострахование

Административное право

Гражданское право, ГК РФ

Жилищные споры

Участие в долевом строительстве

Защита прав потребителей

Земельные споры

Семейные споры

Трудовые споры, пенсии

 
 
 
 

Предоставление освободившейся комнаты в в коммунальной квартире

Правовое заключение
по вопросу предоставления освободившейся комнаты
в коммунальной квартире на условиях социального найма
и по договору купли-продажи

Как следует из решения суда истцы обратились в суд с требованиями (с учетом уточнений):

  • о признании права на заключение договора социального найма;
  • о признании незаконной регистрации К. в освободившемся жилом помещении (комнате);

В удовлетворении требований судами отказано.

Позиция истцов:

"В 2008 году в коммунальной квартире освобождалась комната. Мы подали заявление о предоставлении ее нам по договору социального найма в соответствии со ст. 59 ЖК РФ. Получили отказ, т.к. там ранее был уже прописан К. (ответчик).

Состоим на очереди в муниципалитете как нуждающиеся в улучшении жилищных условий на основании проживания в общежитии с 1994 года. По норме предоставления площади у нас недостаточно, по учетной норме площади хватает. На ответ Администрации подали в суд. Суды проиграли. В городском суде в соответствии со ст. 6 Вводного закона хотя мы и не сняты с учета, но потеряли основания на данном учете состоять, т.к. статус общежития снят, а мы стояли на учете по основанию проживания в общежитии, а по учетной норме площади хватает.

Областной суд данное решение счел верным и обоснованным. Отказ сочли верным, но еще и дописали, что на момент вселения дом имел статус общежития.

Наша позиция: статус дома снят в силу закона (ст.7 Вводного закона), вставшие на учет до 5 марта 2005 года состоят на данном учете до получения жилья по договору соцнайма (ст.6 Вводного закона), по соцнайму жилье должно предоставляться не менее нормы предоставления (ст.47 ЖК РФ). Ст. 59 ЖК РФ подлежит применению".

В качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий истцы поставлены на учет до 2005 года по основанию проживания в общежитии.

Спорная комната находится в общежитии, которое на основании решения Совета депутатов города от ...2003г. и акта от ... 2003г. приняты в муниципальную собственность.

В 2008 году между предприятием и К. заключен договор социального найма спорной комнаты, однако позднее даты заключения договора соцнайма, как следует из решения суда из спорной комнаты выехал предыдущий наниматель. Ответчику К., соответственно, спорная комната предоставлялась до фактического прекращения права пользования данной комнатой предыдущего нанимателя.

Что делать дальше? Есть ли возможность обратиться в суд с новым иском о выкупе освободившейся комнаты?

1. Кому должны предоставить освободившуюся комнату в коммунальной квартире?

Статья 59 ЖК РФ:

Предоставление освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире

1. Освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях.

2. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в части 1 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.

3. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.

4. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 - 3 настоящей статьи, вселение в освободившееся жилое помещение осуществляется на основании договора социального найма в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом.

Как видно из приведенной статьи, предоставление освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире во вторую, третью и четвертую очереди является возможным при отсутствии претендентов предшествующих очередей.

По ч. 1 статьи 59 ЖК освободившаяся комната может быть предоставлена малоимущим и нуждающимся нанимателям данной квартиры. При этом, следует отметить, что исходя из конструкции нормы права ("признаны или могут быть признаны нуждающимися"), право на предоставление комнаты не связано с наличием или отсутствием сведений из уполномоченного органа власти о нуждаемости в жилых помещениях лиц, претендующих на предоставление помещения в порядке ст. 59 ЖК РФ. В судебном заседании суд устанавливает наличие или отсутствие права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях на момент освобождения помещения (комнаты) в квартире.

Согласно ч. 2 статьи 56 ЖК РФ, решения о снятии с учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях должны быть приняты органом, на основании решений которого такие граждане были приняты на данный учет, не позднее чем в течение тридцати рабочих дней со дня выявления обстоятельств, являющихся основанием принятия таких решений. Решения о снятии с учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях должны содержать основания снятия с такого учета с обязательной ссылкой на обстоятельства, предусмотренные частью 1 настоящей статьи. Решения о снятии с учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях выдаются или направляются гражданам, в отношении которых приняты такие решения, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия таких решений и могут быть обжалованы указанными гражданами в судебном порядке.

Однако, по нашему мнению, данная норма в рамках дела по иску о предоставлении комнаты в порядке статьи 59 ЖК РФ не дает оснований считать, что лицо, состоящее на учете в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий (поставленное на учет до марта 2005 года) до момента принятия уполномоченным органом решения о снятии с учета, считается фактически нуждающимся. Оценку указанному обстоятельству дает суд.

2. Применение статьи 6 закона "О введении в действие Жилищного кодекса РФ"

Согласно ч. 1, 2 статьи 6 указанного закона, с 1 марта 2005 года принятие на учет граждан в целях последующего предоставления им по договорам социального найма жилых помещений в государственном или муниципальном жилищном фонде осуществляется по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Жилищным кодексом Российской Федерации.

2. Граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 года в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма, сохраняют право состоять на данном учете до получения ими жилых помещений по договорам социального найма. Указанные граждане снимаются с данного учета по основаниям, предусмотренным пунктами 1, 3 - 6 части 1 статьи 56 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также в случае утраты ими оснований, которые до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации давали им право на получение жилых помещений по договорам социального найма. Указанным гражданам жилые помещения по договорам социального найма предоставляются в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом Российской Федерации, с учетом положений настоящей части.

В определении Конституционного Суда РФ от 01.12.2009 N 1549-О-П "По жалобе гражданина Скороходова Александра Викторовича на нарушение его конституционных прав частью 2 статьи 6 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"), КС РФ указал:

"По своему конституционно-правовому смыслу в системе действующего правового регулирования часть 2 статьи 6 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" не предполагает возможность снятия с учета нуждающихся в жилых помещениях граждан, до 1 марта 2005 года принятых на учет для предоставления жилья по договорам социального найма, по причине изменения после указанной даты в законодательном порядке оснований постановки на такой учет".

В обоснование позиции иногда можно встретить ссылку на вырванную из контекста норму приведенной выше статьи: "граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 года в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма, сохраняют право состоять на данном учете до получения ими жилых помещений по договорам социального найма". Между тем, норма предусматривает снятие с учета по основаниям, приведенным как в ЖК РФ, так и в ЖК РСФСР.

Граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 года снимаются с учета по основаниям, указанным в ч. 1 статьи 56 ЖК РФ:

1. Граждане снимаются с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях в случае:

1) подачи ими по месту учета заявления о снятии с учета;
3) их выезда на место жительства в другое муниципальное образование, за исключением случаев изменения места жительства в пределах городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга;
4) получения ими в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления бюджетных средств на приобретение или строительство жилого помещения;
5) предоставления им в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления земельного участка для строительства жилого дома;
6) выявления в представленных ими документах в орган, осуществляющий принятие на учет, сведений, не соответствующих действительности и послуживших основанием принятия на учет, а также неправомерных действий должностных лиц органа, осуществляющего принятие на учет, при решении вопроса о принятии на учет.

По рассматриваемому делу оснований, указанных в статье 56 ЖК РФ не усматривается.

Утрата оснований для состояния на учете нуждающихся

Также, в силу закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 года, снимаются с учета в случае утраты ими оснований, которые до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации давали им право на получение жилых помещений по договорам социального найма.

Такие основания были предусмотрены статьей 29 Жилищного кодекса РСФСР.

Согласно указанной статьи, нуждающимися в улучшении жилищных условий признавались граждане:

1) имеющие обеспеченность жилой площадью на одного члена семьи ниже уровня, устанавливаемого Советом Министров автономной республики, исполнительным комитетом краевого, областного, Московского и Ленинградского городских Советов народных депутатов;
2) проживающие в жилом помещении (доме), не отвечающем установленным санитарным и техническим требованиям;
3) проживающие в квартирах, занятых несколькими семьями, если в составе семьи имеются больные, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними в одной квартире невозможно;
4) проживающие в смежных неизолированных комнатах по две и более семьи при отсутствии родственных отношений;
5) проживающие в общежитиях, за исключением сезонных и временных работников, лиц, работающих по срочному трудовому договору, а также граждан, поселившихся в связи с обучением;
6) проживающие длительное время на условиях поднайма в домах государственного и общественного жилищного фонда, либо найма в домах жилищно-строительных кооперативов, либо в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, не имеющие другой жилой площади.

Снят статус общежития - утрата основания состоять на учете по основанию "проживание в общежитиях"

Учитывая, что истцы по делу состояли на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий по основанию "проживание в общежитии", а также то, что статус "общежития" в силу закона (статьи 7 Вводного закона) утрачен, следует констатировать, что с 1 марта 2005 года истцы проживают не в общежитии, т.е. основание (возникшее до введения в действие ЖК РФ) состоять на учете, на момент обращения в суд отпало.

Площадь на одного члена семьи ниже минимального уровня - основание состоять на учете нуждающихся

Добавим также, что в отличие от п. 1 статьи 29 ЖК РСФСР, п. 5 закона не устанавливал каких-либо ограничений по норме жилой площади, предоставляемой гражданам. На учет нуждающихся в улучшении жилищных условий ставились лица, проживающие в общежитии вне зависимости от занимаемой площади. Так, например, нуждающимися признавались граждане как занимающие, например, 6 метров площади на семью, так и 15 метров на одного члена семьи в общежитии. В этой связи, по нашему мнению, в судебном заседании по иску о предоставлении помещения в порядке ч. 1 статьи 59 ЖК РФ подлежало выяснению (входило в предмет доказывания) обстоятельство нуждаемости в жилом помещении истцов на 1 марта 2005 года и по основанию, предусмотренному п. 1 статьи 29 ЖК РСФСР (как имеющие обеспеченность жилой площадью на одного члена семьи ниже уровня, устанавливаемого Советом Министров).

Если бы судом было установлено, что истцы могли быть приняты на учет до 1 марта 2005 года также по такому основанию как "имеющие обеспеченность жилой площадью на одного члена семьи ниже уровня, устанавливаемого Советом Министров автономной республики, исполнительным комитетом краевого, областного, Московского и Ленинградского городских Советов народных депутатов", то, представляется, что истцы сохранили бы право состоять на данном учете до получения ими жилых помещений по договорам социального найма.

В случае если суд приходит к выводу о том, что истцы, принятые на учет до 1 марта 2005 года, сохраняют право состоять на учете, то для целей требования предоставления им освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире в порядке ч. 1 статьи 59 ЖК РФ, отсутствует необходимость представлять доказательства того, что истцы являются (признаны) малоимущими, поскольку до марта 2005 года такое условие для постановки на учет законодательство не содержало.

Судебная практика снятия с учета нуждающихся в жилье

Судебная практика складывается следующим образом: если гражданин до 2005 года состоял на учете граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий именно по основанию "проживание в общежитих", то снятие статуса общежития (приобретения зданием статуса "жилой дом"), влечет снятие такого гражданина с учета нуждающихся, тем более, если такой гражданин еще и приобрел какое-нибудь жилье в собственность.

1) Так, например, в определении судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 27 января 2011 года по делу № 33-1216, указывалось следующее (извлечение):

Заместитель прокурора Ростовской области в интересах Пензевой В.И.обратился в суд с иском к ГУВД по РО об оспаривании решения центральной жилищно-бытовой комиссии о снятии с учета нуждающихся в жилом помещении на основании ч. 2 ст. 6 закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ.

Полагал, что данное постановление незаконно и нарушает права Пензевой В.И., поскольку передача жилого дома, использовавшегося государственным предприятием в качестве общежития, в ведение органа местного самоуправления и изменение его статуса в силу закона, а также реализация права на приватизацию занимаемой комнаты не указаны в законе в качестве оснований для снятия граждан в учета нуждающихся в жилом помещении.

Определением судебной коллегии областного суда вынесено решение об отказе в иске, при этом суд кассационной инстанции указал следующее.

Как следует из материалов дела, Пензева В.И. поставлена на квартирный учет с 09.01.1994 года в связи с тем, что проживала на частной квартире и была зарегистрирована в общежитии.

В соответствии с Постановлением Мэра от 26.10.2004 года "О переводе строения из разряда специализированных жилых помещений (общежитий) в статус жилых домов" строение приобрело статус жилого дома.

На основании договора на передачу помещений коммунальной квартиры в частную собственность граждан от 9.03.2005 года Пензева В.И. приобрела в собственность жилое помещение №24, площадью 11,8 кв.м.

Как следует из материалов дела, 09.01.1994г. Пензева В.И. была принята на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий как лицо, проживающее в общежитии и не имеющее другой жилой площади в соответствии с п. 5 ст. 29 ЖК РСФСР.

Поскольку состав семьи Пензевой В.И. составляет 1 человек, то в связи с приобретением в собственность комнаты, жилой площадью 11,8 кв.м, Пензева В.И. стала обеспеченной жилой площадью по норме, более 9 кв.м на человека.

Таким образом, с приобретением жилого помещения у Пензевой В.И. отпали основания, дающие ей право на получение жилого помещения по договору социального найма, что в силу приведенных норм права является основанием для снятия ее с учета в качестве нуждающейся в жилых помещениях.

Так как Пензева В.И. достигла уровня жилищной обеспеченности по норме предоставления площади жилого помещения, основания, которые до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации давали ей право на получение жилых помещений по договорам социального найма, на момент принятия оспариваемого ею решения, утрачены, в связи с чем оспариваемое решение является законным и обоснованным и отмене не подлежит.

2) Извлечение из решения Камышинского городского суда Волгоградской области от 24 августа 2010 года по делу № 2-1752/10:

Мут И. Г. обратился в суд с иском , просил суд признать незаконным постановление Администрации города о снятии его с учета в качестве нуждающегося в жилом помещении, признать его сохранившим право состоять на учете в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий, и обязать Администрацию принять его на учет граждан в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий с последующем предоставлении ему отдельного благоустроенного жилья.

Суд в иске отказал, указав следующее.

Мут И. Г. был принят на учет для постановки в очередь на получение муниципального жилого помещения как лицо, проживающее в общежитии в соответствии со ст. 29 п. 5 ЖК РСФСР.

Постановлением Администрации города был изменен статус общежития и данному зданию присвоен статус жилого дома.

В соответствии с п. 2 ст. 6 ФЗ от 29.12.2004 года "О введении в действие ЖК РФ", граждане, принятые на учет в целях последующего предоставления им жилых помещений до 2005 года, к каковым относится и Мут И. Г., сохраняют право стоять на данном учете до получения ими жилого помещения. Указанные граждане снимаются с учета по основаниям, предусмотренным п. 1, 3-6 ч. 1 ст. 56 ЖК РФ, а также в случаях утраты ими оснований, которые до введения в действие ЖК РФ давали им право на получение жилых помещений по договору социального найма.

Оснований, предусмотренных п. 1, 3-6 ч. 1 ст. 56 ЖК РФ для снятия Мут И. Г. с учета не имеется.

При этом, как установлено судом, Мут И. Г. был поставлен на учет как лицо, проживающее в общежитие. Статус жилого помещения, в котором он проживал, изменен. Бывшему общежитию установлен статус жилого дома, в связи с чем, Мут И. Г. фактически утратил основания, дававшие ему право для постановки его на учет для получения жилого помещения по договору социального найма, как лицо, проживавшее в жилом доме, а не в связи с изменением установленного минимума жилой площади, как ошибочно полагает Мут И. Г.

Верховный Суд РФ о предоставлении освободившейся комнаты в коммунальной квартире по договору социального найма

В обоснование позиции, согласно которой (в отрыве от иных положений статьи 6 Вводного закона), "граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 года в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма, сохраняют право состоять на данном учете до получения ими жилых помещений по договорам социального найма" можно нередко встретить ссылку на определение Верховного Суда РФ от 7 июля 2009 г. N 85-В09-10. Верховный Суд пришел к выводу о том, что граждане, состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях по договору социального найма (до 1 марта 2015 года), имеют право на предоставление освободившейся комнаты в коммунальной квартире независимо от признания их малоимущими. Суд, в частности, указал, что "поскольку Ф. и Ф.Т. поставлены на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях в 1992 г., на момент возникновения спора (май 2008г.) о предоставлении по договору социального найма освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире продолжали состоять на данном учете, то к возникшим правоотношениям подлежала применению не только ст. 59 ЖК РФ, но и ч. 2 ст. 6 Вводного закона в их нормативно-правовом единстве":

"Ф. обратилась в суд с иском к городской Управе городского округа "Город Калуга", управлению городского хозяйства (далее - УГХ) г. Калуги о признании незаконным отказа в предоставлении жилой комнаты по договору социального найма, понуждении к заключению договора социального найма на жилую комнату. При рассмотрении настоящего дела такого характера существенное нарушение норм материального права допущено судом первой и второй инстанций, выразившееся в следующем.

Судом установлено, что Ф. с несовершеннолетним сыном Ф.Т., 1992 г.р. зарегистрированы и проживают в комнате N 17 площадью 11,7 кв. м, расположенной в восьмикомнатной коммунальной квартире общей площадью 204,1 кв. м..

Ранее дом N 20 по ул. Огарева г. Калуги имел статус общежития. В 2007 г. он был передан в муниципальный жилищный фонд. 22.08.2007 г. с истицей был заключен договор социального найма N 49504 на занимаемую комнату, сын включен в договор в качестве члена семьи нанимателя.

С 1992 г. истица состоит на учете как нуждающаяся в улучшении жилищных условий как в общем списке очередников, так и в списке лиц, нуждающихся в первоочередном предоставлении жилого помещения. В 2008 г. в спорной квартире освободилась комната общей площадью 12,9 кв. м. Семья Д., занимавшая эту комнату, получила в порядке улучшения жилищных условий другое жилье и выехала, освободив ее.

В освободившейся комнате никто не зарегистрирован, лицевой счет закрыт.

Ф. обратилась в УГХ г. Калуги с заявлением о предоставлении освободившейся комнаты на основании договора социального найма.

Истицей получен ответ начальника УГХ г. Калуги от 19 мая 2008 г., в котором указано на отсутствие оснований для предоставления ей освободившейся комнаты.

Разрешая дело и отказывая в удовлетворении требований, суд исходил из того, что отсутствуют основания для признания Ф. малоимущей, в то время как данное требование обязательно при предоставлении освободившегося жилого помещения по договору социального найма в соответствии со ст. 59 ЖК РФ. С выводами суда первой инстанции как правомерными и обоснованными согласился суд кассационной инстанции.

Однако Судебная коллегия считает, что выводы суда основаны на неправильном толковании и применении норм материального права к отношениям сторон.

В соответствии с ч. ч. 1, 2 ст. 59 ЖК РФ освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в ч. 1 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления. Согласно ч. 2 ст. 6 Федерального закона РФ от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" граждане, принятые на учет до 01 марта 2005 г. в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма, сохраняют право состоять на данном учете до получения ими жилых помещений по договорам социального найма. Указанные граждане снимаются с данного учета по основаниям, предусмотренным п. п. 1, 3 - 6 ч. 1 ст. 56 ЖК РФ, а также в случае утраты ими оснований, которые до введения в действие ЖК РФ давали им право на получение жилых помещений по договорам социального найма. Указанным гражданам жилые помещения по договорам социального найма предоставляются в порядке, предусмотренном ЖК РФ, с учетом положений настоящей части.

Из приведенных норм ч. 2 ст. 6 Вводного закона следует, что названные в ней граждане сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях по договору социального найма, а также право на предоставление жилых помещений по данному договору независимо от признания их малоимущими, в то время как после введения в действие Жилищного кодекса РФ, то есть после 01 марта 2005 года, в соответствии ч. 2 ст. 49 и ч. 2 ст. 52 ЖК РФ состоять на таком учете имеют право лишь малоимущие граждане либо граждане, относящиеся к определенной федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации категории.

При этом ч. 2 ст. 6 Вводного закона не делает исключений и для предусмотренных ст. 59 ЖК РФ случаев предоставления освободившихся в коммунальной квартире жилых помещений по договору социального найма.

Поскольку Ф. и Ф.Т. поставлены на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях в 1992 г., на момент возникновения спора (май 2008 г.) о предоставлении по договору социального найма освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире продолжали состоять на данном учете, то к возникшим правоотношениям подлежала применению не только ст. 59 ЖК РФ, но и ч. 2 ст. 6 Вводного закона в их нормативно-правовом единстве. Однако суд ч. 2 ст. 6 Вводного закона к возникшим спорным правоотношениям сторон не применил.

С учетом изложенного, принятые по настоящему делу судебные постановления нельзя признать законными. Они приняты с существенным нарушением норм материального права, выразившемся в неприменении к спорным отношениям сторон ч. 2 ст. 6 Вводного закона и неправильном, без учета ч. 2 ст. 6 Вводного закона, толковании положений ст. 59 ЖК РФ".

Следует обратить внимание, что истица по приведенному делу, рассмотренному Верховным Судом РФ, состояла на учете, в том числе, как нуждающаяся в первоочередном предоставлении жилого помещения. Напомним, что согласно статье 36 ЖК РСФСР, в первую очередь жилые помещения предоставлялись нуждающимся в улучшении жилищных условий:

1) инвалидам Великой Отечественной войны и семьям погибших или пропавших без вести воинов (партизан) и приравненным к ним в установленном порядке лицам;
2) Героям Советского Союза, Героям Социалистического Труда, а также лицам, награжденным орденами Славы, Трудовой Славы, "За службу Родине в Вооруженных Силах СССР" всех трех степеней;
3) лицам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, перечисленных в списке заболеваний, утверждаемом в установленном законодательством Союза ССР порядке;
4) лицам, пребывавшим в составе действующей армии в период гражданской и Великой Отечественной войн и во время других боевых операций по защите СССР, партизанам гражданской и Великой Отечественной войн, а также другим лицам, принимавшим участие в боевых операциях по защите СССР;
5) инвалидам труда I и II групп и инвалидам I и II групп из числа военнослужащих;
6) семьям лиц, погибших при исполнении государственных или общественных обязанностей, выполнении долга гражданина СССР по спасанию человеческой жизни, по охране социалистической собственности и правопорядка либо погибших на производстве в результате несчастного случая;
7) рабочим и служащим, длительное время добросовестно проработавшим в сфере производства;
8) матерям, которым присвоено звание "Мать-героиня", многодетным семьям (имеющим трех и более детей) и одиноким матерям;
9) семьям при рождении близнецов;
10) учителям и другим педагогическим работникам общеобразовательных школ и профессионально - технических учебных заведений;
11) спасателям профессиональных аварийно - спасательных служб, профессиональных аварийно - спасательных формирований.
(п. 11 введен Федеральным законом от 22.08.1995 N 151-ФЗ)
Законодательством Союза ССР и РСФСР право первоочередного получения жилого помещения может быть предоставлено и другим категориям граждан.

То есть, истица по указанному выше делу N 85-В09-10, рассмотренному Верховным Судом РФ не утратила оснований (в данном случае, предусмотренных статьей 36 ЖК РСФСР), которые до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации давали ей право на получение жилого помещения по договору социального найма.

Предоставление освободившейся комнаты в коммунальной квартире в порядке ч. 2 статьи 59 ЖК РФ

Согласно ч. 2 статьи 59 ЖК РФ, при отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в части 1 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.

Как следует из нормы освободившаяся комната может быть предоставлена нанимателю помещения в квартире в случае если он:

  • 1) признан или может быть признан малоимущим;
  • 2) обеспечен площадью на одного члена семьи менее нормы предоставления.

Из комментируемого дела следует, что имеется лишь второе условие для предоставления помещения по ч. 2 статьи 59 ЖК РФ, доказательств же признания истцов малоимущими (или того, что могут быть признаны таковыми) в суд не предоставлялось.

Предоставление освободившейся комнаты в коммунальной квартире в порядке ч. 3 статьи 59 ЖК РФ

При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.

Таким образом, истцы имеют право на предоставление им освободившегося жилого помещения по договору купли-продажи

Для этого необходимо обратиться к собственнику жилого дома (в уполномоченный орган) с соответствующим заявлением. По общему правилу, при положительном решении вопроса, стороны заключают договор, при отказе (а равно, отсутствии реакции на заявление) следует обратиться в суд.

Вполне логичным будет выглядеть отказ в предоставлении комнаты в порядке ч. 3 статьи 59 ЖК РФ, потому как в настоящее время там зарегистрирован и проживает ответчик.

Однако представляется, что в рамках нового иска суд вправе проверить законность вселения данного лица, ведь требования (предмет иска) будут отличаться от ранее заявленных.

На что следует обратить внимание и что указать в иске

1) Исковые требования

Просительную часть иска можно сформулировать таким образом:
- признать недействительным решение ... от ... о предоставлении ответчику жилого помещения по договору найма ...;
- признать недействительным договор найма жилого помещения... от ... заключенный ... с ответчиком;
- выселить ответчика без предоставления другого жилого помещения;
- признать право истцов на предоставление освободившегося жилого помещения - комнаты № ... находящейся в .... по договору купли-продажи в порядке ч. 3 статьи 59 ЖК РФ;
- обязать ответчика (собственника, уполномоченное собственником лицо) заключить договор купли-продажи жилого помещения ... на следующих условиях... (необходимо указать выкупную цену);

2) Обоснование требований

В части признания решения о предоставлении жилого помещения и договора недействительным, стоит принять во внимание разъяснения Верховного Суда РФ (касающиеся социального найма).

Разъяснения содержаться в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации"):

"23. ... С требованием о признании недействительными решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма и заключенного на его основании договора социального найма вправе обратиться гражданин, организация, орган местного самоуправления или иной уполномоченный орган, принявший решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, если они считают, что этими решением и договором нарушены их права (пункты 2, 6 части 3 статьи 11 ЖК РФ, абзац пятый статьи 12 ГК РФ, пункт 2 статьи 166 ГК РФ), а также прокурор (часть 1 статьи 45 ГПК РФ).

Суд вправе признать решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма недействительным, если будет установлено, что:

а) гражданами были предоставлены не соответствующие действительности сведения, послужившие основанием для принятия их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях (например, о составе семьи, об источниках и уровне доходов, а также об имуществе членов семьи, подлежащем налогообложению);

б) нарушены права других граждан на указанное жилое помещение (например, нарушена очередность предоставления жилого помещения);

в) совершены неправомерные действия должностными лицами при решении вопроса о предоставлении жилого помещения;

г) имели место иные нарушения порядка и условий предоставления жилых помещений по договору социального найма, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, указами Президента, законами субъекта Российской Федерации.

Поскольку недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и она недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ), то в случае признания недействительным решения о предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма признается недействительным также и заключенный на основании данного решения договор социального найма, а лица, проживающие в жилом помещении, подлежат выселению из него в ранее занимаемое ими жилое помещение, а в случае невозможности выселения в ранее занимаемое жилое помещение им исходя из конкретных обстоятельств дела может быть предоставлено жилое помещение, аналогичное ранее занимаемому (пункт 2 статьи 167 ГК РФ)".

При первом обращении в суд истцы просили признать право на предоставление жилого помещения на условиях социального найма, тогда как такого права у них не было, ввиду чего суд отказал и в удовлетворении производных требований, связанных с незаконностью вселения ответчика, указав, что субъективное право истцов не нарушено, с чем трудно не согласиться. Таким образом, проверка законности вселения ответчика по сути судом не осуществлялась.

В "новом" деле, суд обязан будет проверить нарушены ли права истцов предоставлением помещения ответчику и, установив, что нарушено право на предоставление комнаты по договору купли-продажи, должен будет признать решение недействительным.

Ссылки ответчиков на то, что истцы не обращались с заявлением о предоставлении являются несостоятельными по следующим основаниям.

Во-первых, следует учитывать, что "статья 59 Жилищного кодекса Российской Федерации, представляющая возможность заселения освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире, сама по себе направлена на защиту жилищных прав граждан, не устанавливает порядка и сроков подачи заявлений о предоставлении освободившейся комнаты в коммунальной квартире..." (определение Конституционного Суда РФ от 19.02.2009 N 160-О-О).

Во-вторых, норма ч. 4 статьи 59 ЖК РФ начинается со слов "..при отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 - 3 настоящей статьи..." Из буквального толкования нормы следует, что право собственника предоставить по договору найма освободившуюся комнату может быть реализовано только при отсутствии иных претендующих (проживающих в коммунальной квартире) граждан, т.е. обязанность уведомить, выявить граждан, имеющих право... лежит на собственнике, а не на самих нанимателях, которые зачастую объективно не могут знать освободилась ли комната или ее наниматель просто временно (на 1-2 и более года) отсутствует... Данному пониманию корреспондирует и норма статьи 57 ЖК РФ.

Согласно ст. 57 ЖК РФ комнаты по договорам социального найма могут предоставляться только в случае, предусмотренном частью 4 статьи 59 настоящего Кодекса. Другими словами, предоставлять комнату по договору социального найма запрещено кроме случая, когда не выявлены лица (или отказались) выразившие желание на предоставление комнаты в порядке статьи 59 ЖК РФ.

Например, как указывалось в определении Верховного суда Республики Карелия от 01.04.2011 по делу N 33-882/2011,

"... суд установил, что 12.08.2010 администрацией Костомукшского городского округа нанимателям и собственникам жилых помещений коммунальной квартиры ... были направлены уведомления о высвободившейся комнате N 531 в вышеуказанной квартире с предложением представить заявления о предоставлении данной комнаты по договору социального найма. С заявлением о предоставлении высвободившейся комнаты обратились Х., В. и Ф. Решением комиссии по жилищным вопросам при администрации Костомукшского городского округа N от 23.09.2010 принято решение о предоставлении высвободившейся комнаты N 531 Х., занимающей койко-место в комнате N 543. Постановлением Главы администрации Костомукшского городского округа от 27.09.2010 N 1146 комната N 531 в коммунальной квартире ... предоставлена Х. и ее дочери И".

Предоставление комнаты третьему лицу при наличии нанимателей квартиры, желающих воспользоваться правом, предусмотренным ст. 59 ЖК РФ, при отсутствии уведомлений со стороны представителя собственника жилого дома о высвободившейся комнате не может быть признано законным.

В качестве иных нарушений порядка предоставления можно указать на статью 65 ЖК РФ, согласно которой, наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение. Как усматривается из решения суда, ответчику предоставлялась комната до выезда из нее прежнего нанимателя.

В качестве примера из судебной практики можно привести также извлечение из определения Верховного Суда РФ от 06.07.2010 N 42-В10-2):

"...Суд вправе признать решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма недействительным, если будет установлено, что:

а) гражданами были предоставлены не соответствующие действительности сведения, послужившие основанием для принятия их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях (например, о составе семьи, об источниках и уровне доходов, а также об имуществе членов семьи, подлежащем налогообложению);

б) нарушены права других граждан на указанное жилое помещение (например, нарушена очередность предоставления жилого помещения);

в) совершены неправомерные действия должностными лицами при решении вопроса о предоставлении жилого помещения;

г) имели место иные нарушения порядка и условий предоставления жилых помещений по договору социального найма, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, указами Президента, законами субъекта Российской Федерации.

Суд, установив, что Убушаева Н.К. имела преимущественное право на предоставление жилого помещения - комнаты N 306 "б" в силу статьи 59 Жилищного кодекса Российской Федерации, пришел к правильному выводу о том, что требования Убушаевой Н.К. о признании недействительным постановления первого заместителя мэра г. Элисты Республики Калмыкия N 487 от 9 апреля 2009 г. "Об утверждении решения жилищной комиссии при мэрии г. Элисты от 8 апреля 2009 г. ", признании недействительным договора социального найма жилого помещения N 681 от 13 апреля 2009 г., заключенного с Мучаевым В.Б., признании преимущественного права на предоставление комнаты N 306 "б" <...>, подлежат удовлетворению.

Вместе с тем суд не учел, что в случае признания недействительным решения о предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма и признания недействительным также заключенного на основании данного решения договора социального найма, лица, проживающие в жилом помещении, подлежат выселению из него в ранее занимаемое ими жилое помещение. В случае невозможности выселения в ранее занимаемое жилое помещение им исходя из конкретных обстоятельств дела может быть предоставлено жилое помещение, аналогичное ранее занимаемому (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации)".

Что касается обращения в Конституционный Суд РФ, а также в Европейский по правам человека, могу сказать, что не усматривается оснований... Не вижу неопределенности в правоприменительной практике или несоответствия Конституции норм закона, примененных при разрешении настоящего дела.

Европейский же Суд рассматривает дела по жалобам граждан против государства, а не ответчиков по конкретному делу. Результатом рассмотрения может являться присужденная компенсация, но не восстановление в правах (в том числе на жилое помещение).

Обращаю внимание, что как ЕСПЧ, так и КС РФ не являются судебными инстанциями по пересмотру гражданских дел, в их компетенцию это не входит.

Александр Отрохов, Правовой центр "Логос" 26.09.2011г.


Copyright © Logos-pravo.ru
При копировании гиперактивная ссылка "Logos-pravo.ru" обязательна.
 
Новое на сайте
 

Развод, раздел имущества супругов, дети, алименты

Уровень шума в квартире

Размер алиментов

Жалоба по КоАП РФ

Расселение аварийного дома

Иски в суд, ходатайства

       
Расчет госпошлины     |     Реквизиты для уплаты госпошлины в суд
     Студия «Граф» - создание сайтов