Если земельный участок и находящийся на нем жилой дом изымается для государственных или муниципальных нужд, то о соответствующем решении собственник должен быть уведомлен в письменной форме не позднее, чем за год до предстоящего изъятия. Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, уполномоченный орган власти, принявший такое решение, может предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Однако, данные положения не применимы к отношениям собственника с застройщиком, которому земельный участок предоставлен в аренду под строительство жилого дома. Как правило, условием такого договора аренды является самостоятельное расселение организацией-застройщиком жильцов жилых домов, расположенных на предоставленном земельном участке.

Могут ли заставить продать?

Если при изъятии земельного участка и жилого помещения для муниципальных и государственных нужд законом предусмотрена возможность принудительного выкупа, то при сносе застройщиком домов в рамках программы "регенерации кварталов ветхих домов" такой возможности нет. Это означает, что собственник вправе предложить застройщику любую, самую невероятную выкупную цену за свою собственность – "хочешь – покупай, не нравится цена – уходи". Иногда можно услышать следующее мнение: мол, собственник, который отказывается продавать или завышает выкупную цену за свое жилье, злоупотребляет правом, тем самым причиняет вред застройщику, что неправомерно. Некоторые даже пытаются обосновать возможность и право застройщика в таком случае обратиться в суд с иском о понуждении собственника заключить договора купли-продажи жилого помещения (земельного участка). Такого рода соображения не основаны на нормах права.

Однако, в том случае, если застройщик не может найти общий язык с собственниками жилых помещений (земельного участка), в частности, предлагаемая компенсация не устраивает последних, застройщик может пойти на крайние меры.

Вам пожар, залив или бульдозер?
Возможные методы

Если взять статистику пожаров, то, думаю, что дома чаще загораются в тех кварталах, где земля "отдана" муниципалитетом застройщику для целей строительства. Земельные участки под такими домами, как правило, не прошли процедуру межевания и не поставлены на кадастровый учет, а значит, не являются собственностью граждан, проживающих в таком доме. Как правило, какая-то часть граждан-собственников жилых помещений особенно не торгуясь, соглашается на условия застройщика, заключает договор мены и переезжают на новое место жительства. Другая часть граждан более требовательна, но и с ними застройщик может договориться. И есть, условно, третья "группа" жильцов, которая вообще не собирается покидать насиженное "гнездышко", мотивируя тем, что "здесь родился, здесь и умру" или выдвигает требования, которые застройщик выполнить не в состоянии (например, вместо однокомнатной квартиры, предоставить три трехкомнатных)… С последними договориться нельзя… И тогда, в доме с несговорчивыми жильцами может произойти пожар, его несущие конструкции, случайно может повредить бульдозер, может прорвать отопление зимой и т.д. и, как следствие таких событий, дом может стать аварийным. Это означает, что жить в таком доме опасно для жизни.

Признание дома аварийным и подлежащим сносу согласно статье 32 Жилищного кодекса РФ является основанием предъявления собственникам помещений в доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае неисполнения данного требования, и земельный участок, и указанный дом, на нем находящийся, подлежит изъятию для муниципальных нужд. После того, как дом приобрел признаки аварийности, застройщик уже увереннее настаивает на продаже ему жилого помещения. Ведь если дом признают аварийным, то по иску уполномоченного органа власти собственника выселят уже на основании решения суда, где будет определен и размер выкупной цены, которая, возможна, будет меньше чем та, что предлагает застройщик сегодня.

Однако, на самом деле, застройщику не выгодно ждать решения о признании дома аварийным, которое, к тому же, может быть обжаловано в суде. Кроме того, чтобы участок и аварийный дом изъять для муниципальных нужд, требование о сносе или реконструкции необходимо предъявить сначала собственникам. И если такое требование не выполнено, уполномоченным органом принимается решение об изъятии жилых помещений и земельного участка. После этого, уполномоченный орган власти обратится в суд с иском о выкупе жилого помещения. На все эти "мероприятия", включающие в себя судебные разбирательства, может уйти достаточно времени. Между тем, просрочка начала строительства и, как следствие, нарушение сроков сдачи объекта в эксплуатацию повлекут для застройщика немалые убытки. Поэтому встречаются в практике случаи, когда застройщик сносит дом с нерасселенными жильцами (пока, они, скажем, на работе). Ведь потом проще судиться с собственником, который требует возместить ему ущерб, причиненный уничтожением жилого помещения, чем идти тернистым путем переговоров.

Лучше, когда участок в собственности. Однако, надо отметить, что если земельный участок под многоквартирным жилым домом сформирован, имеет кадастровый номер, т.е. находится в собственности жильцов, собственники помещений в таком доме находятся в более выгодном положении, чем те, кто не озаботился оформлением прав на землю. Даже в случае гибели недвижимого имущества, находящегося на сформированном земельном участке, застройщик не вправе начинать строительство, пока не выкупит его у собственников участка. Собственники участка, жители, например, сгоревшего дома, вправе потребовать за участок выкупную цену, в размере, который позволит им приобрести иные жилые помещения.

15 октября 2008г. Александр Отрохов, адвокат, Правовой центр "Логос"

Рекомендуем по теме:

Аварийное и ветхое жилье. Снос домов, расселение, выселение, предоставление, выкуп. Судебная практика

Рекомендуем также более позднее обобщение практики "Расселение аварийного дома, предоставление жилья. Судебная практика ВС РФ" в котором содержатся некоторые комментарии в форме "вопрос-ответ" к обзору судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции", утвержденному Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014 года