ЮРИДИЧЕСКАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ НА САЙТЕ

Получить бесплатную юридическую консультацию вы можете у наших коллег в регионе вашего проживания, заполнив поле всплывающего окна в правом нижнем углу экрана, либо перейдя по ссылке. Также можно позвонить по телефону:

РУБРИКИ:

Автострахование

Административное право

Гражданское право, ГК РФ

Жилищные споры

Участие в долевом строительстве

Защита прав потребителей

Земельные споры

Семейные споры

Трудовые споры, пенсии

 
 
 
 

Технические подвалы в многоквартирном доме как общее имущество собственников. Судебная практика

Cобственники жилья обойдутся и без подвалов!

"Чьи подвалы", "Борьба за подвалы", или "Бомба в подвале!" - такими заголовками все чаще пестрят страницы печатных СМИ, и интернет-изданий. А в чем, собственно, проблема, спросим мы, прочитав статью 36 Жилищного кодекса РФ, где четко написано, что если в помещениях подвала находится оборудование, предназначенное для обслуживания более одного помещения в доме, то эти помещения являются общей долевой собственностью? Все же понятно, тем более есть еще и Постановление Правительства № 491, где указано что же именно включается в состав общего имущества? Ан нет, все оказывается не так-то просто и наша российская судебная власть вот уже «разъясняет» и «растолковывает» как надо понимать простые, на первый взгляд, и логичные нормы права.

Зачем домовладельцам нужны технические этажи, чердаки, помещения подвалов?

Этот вопрос чем-то сродни вопросу «а зачем водителю транспортного средства руль, а пилоту — штурвал?» Нормальное и безопасное управление сложным объектом вряд ли возможно без его своевременного и надлежащего обслуживания. На сегодняшний день практически все жилые дома, построенные еще во времена существования Союза ССР имеют подвалы, предназначенные именно для обслуживания жизнедеятельности всего здания. Ведь в этих подвалах находятся стояки (отопления, водоснабжения) с отсечными кранами, трубопроводы горячего, холодного водоснабжения, а также иное механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, обслуживающее более одного помещения в доме.

Доступ в подвал у обслуживающей организации должен быть обеспечен круглосуточно. Иначе, в случае аварии (например, лопнула труба в одной из квартир) отключать от водоснабжения придется весь дом, а не один подъезд, ведь офисы и магазины, расположенные в подвалах имеют режим работы. В ночное время, в выходные и праздничные дни к стояку с отсечными кранами, располагающимися в данных помещениях попасть не получится. Проблема, однако, кроется еще и в том, что предприниматели — собственники помещений, расположенных в подвалах жилых домов, вообще не склонны на какой-то диалог ни с ТСЖ, ни с обслуживающими дом организациями, целой проблемой является получить доступ к инженерному оборудованию для целей его очередного осмотра, а в случае необходимости ремонта и замены отслуживших свой срок коммуникаций.

Но и это далеко не все. Все чаще бизнесмены в отсутствие соответствующего проекта, разрешений, согласований реконструируют принадлежащие им помещения подвалов, производят самовольные перепланировки и переоборудования. Очень часто это сопровождается приращением (самозахватом) свободной площади подвала. В результате, на внешних несущих конструкциях дома появляются трещины, дом приобретает признаки аварийности. Но, даже все это не особенно смущает органы исполнительной власти, но, что больше удивляет не смущает такое положение вещей и суды, которые все чаще, руководствуясь позицией «сверху» отказывают в удовлетворении законных требований собственников помещений в доме о признании права собственности на технические подвалы.

Очевидно, что законодатель исходил из того, что управлять домом — это, как минимум иметь возможность доступа к его артериям — инженерным коммуникациям, а иначе зачем вообще было вводить такую фикцию как общедолевое имущество. Но наш российский чиновник привык отовсюду находить возможность выкачать деньги, в том числе от продажи имущества муниципалитету не принадлежащего. Вот и здесь это получилось: подвалы стали распродавать, не различая где технический подвал, а где помещение с самостоятельным назначением... Отчуждение технических подвалов происходит повсеместно и сегодня. И суды, своей практикой, надо сказать, этому потворствуют.

Истинно российское судебное "зазеркалье"

Попытки граждан вернуть в судебном порядке помещения технических подвалов все реже имеют успех. Суды встают на сторону приобретателей-предпринимателей и органов власти — продавцов. Особенно вызывает непонимание практика судов относительно сроков исковой давности по делам об истребовании общего имущества собственников из незаконного владения. Ведь требование о «возврате» общего долевого имущества имеет природу иска негаторного, на такие требования не распространяются сроки исковой давности. Но суды так не считают, зачастую отказывают в удовлетворении иска именно по мотивам пропуска срока давности. Такое понимание права применительно к истребованию помещений технических подвалов, чердаков собственниками помещений дома является, на мой взгляд, абсурдом, вызванным нежеланием видеть специфику правоотношений, а также нежеланием замечать перманентный характер нарушений прав домовладельцев предпринимателями, незаконно приобретшими часть общедодолевого имущества, но об этом чуть ниже.

Недоумение вызывает и практика, в соответствии с которой к общему имуществу относится только тот подвал (помещение подвала), который фактически на момент приватизации первой квартиры в доме не использовался в качестве самостоятельного объекта. К примеру, в техническом подвале многоквартирного жилого дома в 1990 году расположился с разрешения органа власти склад, а в 1993 году в указанном доме воспользовавшись правом на приватизацию, появился первый собственник жилого помещения. Арбитражный суд укажет в решении, что спорное техническое подполье уже не находится и никогда не будет находиться в общей долевой собственности собственников помещений дома потому как на момент приватизации первой квартиры оно уже использовалось в качестве САМОСТОЯТЕЛЬНОГО объекта! Абсурдность данного умозаключения подкрепляется еще и тем, что никакого переоборудования с выносом инженерных коммуникаций из спорного подвала никто не производил, подвал все еще остается техническим. Если, например, я храню в принадлежащем мне жилом помещении коробки с какой-либо продукцией, ни у кого не вызывает ведь сомнений, что моя квартира продолжает оставаться жилым помещением, ибо никто ее в нежилое в установленном порядке не переводил. Аналогично с помещениями подвалов — никто не менял назначение помещения, фактическое же использование НЕ ПО НАЗНАЧЕНИЮ не может служить основанием вывода о предназначенности помещения для использования в целях, не указанных в технической документации на дом.

Чьи подвалы или "власть не допустит передела собственности"

Думается, что такая позиция судов продиктована прежде всего экономическими причинами: если истребовать у приобретателя имущество, то он взыщет убытки с продавца — администрации муниципального образования (если продавец, например МО Город..). Если посчитать сколько средств придется вернуть предпринимателям по всем таким незаконным сделкам, то может существенно пострадать бюджет. Ну что ж, мы живем в России, а это значит, что за все деяния чиновников всегда платит и расплачивается гражданин, чиновник же не только не в тюрьме, но и вполне себе доволен и счастлив, да и нередко еще отмечен повышением по службе и прибавкой к жалованью.

Не без ушлого чиновника

Нередкостью становится и практика внесения чиновниками помещений подвалов и иных технических помещений в реестры права собственности ЗАДНИМ ЧИСЛОМ. Обрадовавшись судебной практике отказов в иске по мотиву пропуска сроков исковой давности, чиновники быстро сориентировавшись, стали «продавать» технические подвалы предпринимателям с еще большим усердием. К примеру, живут себе люди в жилом доме, пользуются подвалом и вдруг, оказывается, что уже лет как 10-15 собственником помещений подвала является какой-нибудь предприниматель Пупкин, да еще и ряд сделок для «добросовестности» покупателя со спорным имуществом совершен. Как регистрируют право и получают свидетельства о праве собственности — вопрос технический, потому мы в рамках данной темы не будем отвлекаться на нюансы, важнее отметить следующее: срок исковой давности по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения начинает течь с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении права. А право нарушено было тогда когда помещения подвала выбыли из владения собственников, а не когда состоялась регистрация права ограном, осуществляющим госрегистрацию перехода прав на объекты недвижимого имущества.

Итак, законодательство, арбитражная практика

Понятие общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Нормы права и судебная практика

1. Что является общим имуществом собственников помещений МКД? Нормы закона

2. Является ли подвал дома общим имуществом собственников МКД? Позиции ВАС РФ

3. Подвал многоквартирного дома. Кому принадлежит по мнению Конституционного Суда РФ

Назначение помещения

4. Признание права на подвал жилого дома, истребование подвала. Судебная практика отказов в иске (назначение помещения)

5. Судебная практика признания права собственности на помещения подвалов в многоквартирном доме

Срок исковой давности

6. Истребование помещений подвалов МКД и срок исковой давности

7. Подвал жилого дома. Срок исковой давности по истребованию и признанию права

Обращение в суд. Некоторые процессуальные моменты

8. Полномочия ТСЖ на обращение в суд с иском о признании права собственности на общее имущество МКД (подвал)

9. Право собственности на общее имущество здания МКЖ. Способы защиты права. Судебная практика

10. Истребование технического подвала МКД. Ненадлежащий способ защиты права. Практика отказов в исках

11. Добросовестность приобретателя помещений подвала дома (МКД)

Александр Отрохов, адвокат, Правовой центр «Логос» (г. Омск)

Рекомендуем по данной теме:

Технические подвалы в многоквартирном доме как общее имущество собственников помещений. Истребование, срок исковой давности. Обзор судебной практики

Как вернуть подвалы собственникам?


Copyright © Logos-pravo.ru
При копировании гиперактивная ссылка "Logos-pravo.ru" обязательна.
 
Новое на сайте
 

Развод, раздел имущества супругов, дети, алименты

Уровень шума в квартире

Размер алиментов

Жалоба по КоАП РФ

Расселение аварийного дома

Иски в суд, ходатайства

       
Расчет госпошлины     |     Реквизиты для уплаты госпошлины в суд
     Студия «Граф» - создание сайтов